Par Ilanit Sagand, Avocat.
 
 

Coronavirus et conséquences juridiques en Droit Immobilier.

En cette période de crise sanitaire liée au Coronavirus, les particuliers ou professionnels de l’immobilier se posent de multiples questions quant aux mesures à prendre en cette période. L’article 11, I de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 prévoit que « le Gouvernement est autorisé à prendre des Ordonnances compte tenu de l’urgence sanitaire particulière. L’ordonnance n°2020-304 du 25.03.2020 a fixé les premières mesures en ce qui concerne les juridictions judiciaires et les contrats de syndic de copropriété.

I. Quelques règles pratiques en Droit locatif.

A. Fin du bail et déménagement

Je suis locataire, puis-je encore déménager malgré le confinement ?
Les déménagements restent possibles s’ils ne peuvent pas être reportés, par exemple si vous aviez déjà posé votre préavis et que votre bail arrive à sa fin.
Mais veillez à respecter les gestes barrières et renseignez-vous pour savoir s’il existe des restrictions locales spécifiques.
Munissez-vous également d’une attestation sur l’honneur, que vous rédigez, expliquant que vous vous déplacez pour le motif d’un déménagement, dont vous précisez la date et les deux adresses de départ et de destination.
Sachez également que vous pouvez aussi entrer en contact avec votre bailleur afin de lui demander de continuer à occuper le logement que vous deviez quitter. S’il est d’accord, il vous faudra alors signer une convention d’occupation temporaire et continuer à payer votre loyer.
Si la signature de ce document pose des difficultés (exemple : le bailleur ou le locataire ne reçoit plus son courrier), un échange d’emails peut suffire comme preuve écrite de l’accord trouvé entre le propriétaire et le locataire. Il vous faudra continuer à payer votre loyer.

Puis-je réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie ?
Oui, sous réserve du respect de gestes « barrières » et du respect de la distanciation sociale d’un mètre.
Notre conseil : reprendre les précautions de la réponse précédente, à savoir se munir d’une attestation sur l’honneur et des documents en rapport avec la location (contrat de location signé et, le cas échéant, lettre de congé), cocher la case « déplacement professionnel » dans l’attestation de déplacement dérogatoire.

Puis-je faire appel à une entreprise de déménagement ?
Vous pouvez contacter une entreprise de déménagement, c’est elle qui vous répondra si elle est en capacité de mener des déménagements. C’est à l’entreprise d’organiser la sécurité de ses salariés et de respecter les consignes sanitaires.

Si je suis contraint de rester dans mon logement alors que mon préavis est arrivé à son terme, dois-je continuer à payer mon loyer ?
Oui, vous devez continuer à payer votre loyer pour toute la période où vous occupez le logement.

Si je devais déménager mais que je reste finalement dans mon logement précédent, dois-je payer le loyer de mon nouvel appartement dans lequel je devais emménager ?
Oui, selon la loi le locataire doit respecter le contrat de location qu’il a signé et donc payer le loyer. Néanmoins, s’il vous est impossible d’emménager dans votre nouveau logement, vous pouvez vous mettre d’accord avec le propriétaire pour reporter la date de début de location.

Si nous ne trouvons pas d’accord, mon propriétaire peut-il m’expulser ?
Si l’expulsion est demandée par le propriétaire, cela suppose d’abord une décision de justice, qui ne sera pas rendue avant plusieurs mois. En outre, la « trêve hivernale », a été exceptionnellement prolongée jusqu’au 31 mai. C’est-à-dire que jusqu’à cette date aucune expulsion de locataire ne peut être exécutée. Dans tous les cas, si j’occupe le logement, je dois continuer à payer le loyer.

Je suis propriétaire et mon nouveau locataire ne peut pas emménager : vu l’incertitude concernant la fin de la période de confinement, puis-je proposer au locataire une rupture du contrat de location sans préavis ?
Non, à moins que votre locataire soit également d’accord.

B. Le paiement des loyers.

Le paiement des loyers des logements est-il suspendu, comme pour les petites
entreprises ?

Les mesures que le Président de la République a annoncées le 16 mars ne concernent que les plus petites entreprises en difficulté, ce qui signifie que les loyers d’habitation doivent continuer à être payés.

Mes revenus vont baisser en mars et je serai en difficulté pour payer mon loyer : que
puis-je faire ? Vers qui puis-je me tourner ?

Si vous rencontrez des difficultés à payer votre loyer, il est recommandé de contacter rapidement votre propriétaire pour lui expliquer la situation et voir avec lui si un report et un étalement du paiement du loyer sont possibles.

C. Les commodats et les locations saisonnières.

Quels conseils pour les propriétaires qui souhaitent mettre à disposition du personnel de santé un ou plusieurs logements vides ?
Nous leur conseillons de conclure un contrat de commodat (ou prêt à usage) dans lequel il conviendra de faire figurer les mentions suivantes : sa durée (possibilité de conclure un nouveau commodat à l’issue de cette durée), l’usage des lieux prêtés, les charges à acquitter par l’emprunteur (et l’assurance le cas échéant) et enfin de prévoir une indemnité dont le montant est dissuasif en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la date d’échéance du contrat.

Pour les propriétaires qui ont conclu un bail saisonnier, quelles sont les conditions d’annulation pour les locataires ?

Il faut distinguer deux situations :

1) la location saisonnière prend effet pendant la période de confinement :
Etant donné l’impossibilité pour le locataire de prendre possession du local car il ne s’agit pas d’un motif de sortie (l’autorisation des déménagements / emménagements visés précédemment ne devrait concerner que les résidences principales et non les locations saisonnières), nous recommandons aux propriétaires concernés de rembourser au locataire les sommes déjà versées car, en cas de contentieux, il est probable que le juge donne raison au locataire (cas de force majeure).

- 2) la location saisonnière prend effet après la période de confinement :
Sauf textes contraires ultérieurs (dont nous n’avons pas connaissance pour l’instant), ce sont les règles de droit commun qui s’appliquent. Par conséquent, en cas d’annulation de la location par un locataire qui a versé un acompte, il perd non seulement l’acompte, mais il est aussi tenu de verser le solde.
En cas d’annulation de la location par un locataire qui a versé des arrhes, il perd ces arrhes (sauf stipulation contraire dans le bail), mais il n’est pas obligé de verser le solde.
En ce qui concerne plus spécifiquement, les locations saisonnières par l’intermédiaire d’une plateforme de type Airbnb, nous vous recommandons de les contacter pour connaître leurs conditions d’annulation dans ce cas de figure.

II. Quelques règles en droit de la copropriété.

Peut-on tenir des assemblées générales de copropriété à distance (exemple : conférence téléphonique), notamment pour des réunions qui doivent se tenir urgemment, ou faut-il attendre la levée des mesures de restriction des déplacements pour convoquer une AG (même si le contrat du syndic a expiré à la date de la convocation) ?

Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a mis en place la possibilité de participer aux assemblées générales de copropriétaires par visioconférence ou audioconférence.
Toutefois, pour tenir une assemblée générale à distance, il faut que votre assemblée générale ait déjà voté cette possibilité avant la crise. Dans le cas inverse, ce ne sera pas possible.

Quid du mandat des syndics venant à expiration ?
Une ordonnance (à paraître) devrait prévoir que le contrat de votre syndic qui aurait dû expirer pendant la période de confinement sera prolongé jusqu’à ce qu’une prochaine AG puisse se tenir (au plus tard le 31 décembre 2023).

Problématique des gardiens ou concierges d’immeubles peuvent-ils continuer de travailler ?
Les gardiens ou concierges d’immeubles peuvent continuer à travailler en respectant les consignes sanitaires, et notamment les mesures barrière et les mesures de distances sanitaires avec les habitants de l’immeuble.

III. Quelques règles en matière d’achat d’un logement.

J’ai acheté un logement. La signature de l’acte authentique a lieu dans les prochains jours. La signature électronique est-elle valable ?
La signature électronique est techniquement possible, il conviendra de prendre contact avec le notaire qui vous indiquera les conditions dans lesquelles il est possible de signer de manière électronique.

Si la signature électronique n’est pas possible, est ce que le motif vaut autorisation de déplacement ?
Ce cas ne fait pas pour l’instant partie des cas permettant une dérogation de sortie. Ainsi dans ce cas, vous pouvez prendre contact avec votre notaire pour demander à reporter la date de signature.

Ilanit Sagand,
Avocat à la Cour, Consultante et Administratrice de l’UNPI Vincennes.

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Vos commentaires

  • par Léa , Le 3 juin à 20:06

    Bonjour,

    Je suis locataire, mon propriétaire souhaite vendre et veut commencer les visites du logement. Je ne souhaite pas faire rentrer des gens en cette période puis-je refuser vu le contexte sanitaire ? J’ai proposé un compromis en autorisant la visite mais en demandant que les chambres et la pièce de vie soient vues de l’exterieur pour éviter de les faire rentrer partout, elle a refusé existe t il un recours ?

    Je vous remercie.

    Cordialement.

  • par Chrystelle , Le 29 mai à 15:25

    Bonjour je suis locataire d’un appartement. La locataire en dessous a eu un dégâts des eaux il y a longtemps. La fuite est liée à un problème de canalisations de l’immeuble mais pour accéder à la canalisation responsable de cette fuite les travaux devront être effectués dans ma salle de bain alors que je n’ai eu moi même aucun problème. Le conseil syndical m’impose tous les rendez vous avec les experts et les ouvriers et décide de la date des travaux. J’ai un bébé nous sommes en pleine crise sanitaire puis-je refuser l’exécution de ces travaux ? Merci de votre réponse

  • par Lenax , Le 18 mai à 21:26

    Bonsoir,
    L’ancien locataire avait mis son préavis au 25 mai et moi au 28. Le bailleur m’a dis qu’il ne pouvais pas partir. Je me retrouve avec 2 camions sous le bras des cartons en mode camping dans mon appartement. Et un futur locataire pour mon appart sur le dos...
    Franchement je suis dépassé et je ne sais pas quoi faire...

  • Dernière réponse : 15 mai à 10:46
    par Stéphane P , Le 6 mai à 13:39

    Bonjour,
    Mon fils étudiant et sans revenus devait faire un stage rémunéré à partir du 01/04/2020.
    Pour éviter des contraintes de transport il a loué et signé un bail pour un logement vide à partir du 01/04/2020. Je suis garant sur son bail.
    Compte tenu du confinement il n’a pas pris possession de l’appartement .
    Il vient de recevoir de son employeur un courrier lui précisant l’annulation de son stage
    l’agence me dit qu’il doit payer 1 mois de loyer minimum + Les frais d’agence soit environ 800€
    Etant étudiant il n’a pas de revenu pour payer cette somme.
    Quel est notre recours pour ne pas a avoir à payer cette somme ou la limiter au maximum .

    • par sagand , Le 7 mai à 20:49

      En principe dés lors que vous ou votre fils mineur avez signé un contrat vous devez régler en effet le loyer et frais d’agence, sauf à trouver un terrain d’entente à l’amiable avec l’agence en prouvant par exemple le refus d’employer votre fils.

    • par Jourdain Stéphène , Le 15 mai à 10:46

      Bonjour
      De mon côté j’ai loué à partir du 1er août mon meublé pour 10 mois à des chercheurs Canadiens qui annulent leur venue pour raisons personnelles et en arguant l’incertitude du confinement.
      Ils ont payé un mois de loyer en caution pour réserver le logement.
      Ils arguent les circonstances exceptionnelles pour être remboursés mais je lis partout que le premier loyer est dû. Qu’est ce qui est légal ? Merci d’avance
      Cordialement
      Stéphène Jourdain

  • par Georges , Le 13 mai à 17:52

    Bonjour,
    Est-ce que le second droit de préemption du locataire est concerné par la prolongation des délais relatifs à l’état d’urgence ?
    Merci d’avance

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