Par Lohrine Rafine, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Covid-19 : délais prolongés et logement.

Face à la l’urgence sanitaire actuelle, l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période définit une « période protégée » visant à proroger certains délais. Cette période s’étend ainsi du 12 mars 2020 au mois suivant la fin du confinement. En conséquence, en cas de fin de la période de confinement au 30 avril 2020, la période protégée s’étendra du 12 mars 2020 au 31 mai 2020.

Se pose alors la question du recouvrement des loyers, du sort des congés des baux d’habitation devant être donnés en cette période exceptionnelle, et des fins de préavis de résiliation intervenant en cours de confinement.

1. Les difficultés de paiement des loyers.

L’article 2 de l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précitée proroge les délais de tout acte en général, de source légale ou réglementaire, échu pendant la période de confinement.
Attention toutefois, les dettes de source contractuelle tels que les loyers et provisions pour charges de copropriété échus au cours de cette période, demeurent exigibles chaque mois, à la date stipulée dans les baux d’habitation.

Néanmoins, il résulte de l’article 4 de cette même ordonnance qu’en cas de difficulté de paiement par le locataire au cours de la période de confinement, le bailleur ne pourra pas se prévaloir :
- de la résolution du bail en raison de l’inexécution du locataire intervenue au cours de la période de confinement ;
- d’intérêts de retard ;
- de pénalités de retard.

Aux termes dudit article, la régularisation des paiements des loyers et provisions pour charges de copropriété devra alors intervenir au plus tard dans le mois suivant la fin de la période de confinement. A défaut, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire à l’encontre du locataire défaillant, et solliciter des intérêts de retard et pénalités, si ces dernières ont été prévues dans le bail.

2. la résiliation du bail en période de confinement.

a. Le congé donné par le bailleur.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le bailleur dispose d’un délai de 6 mois avant le terme du bail pour donner congé à son locataire.

Tant selon l’article 2 que l’article 5 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, le bailleur disposera d’un délai supplémentaire afin de résilier le bail si le congé devait intervenir au cours de la période de confinement :

Article 2 :
« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit. »

Article 5 :
« Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

Ainsi, le bail d’habitation qui viendrait à terme au 15 novembre 2020 devrait en principe être résilié par le bailleur au 15 avril 2020 au plus tard, soit au cours de la période de confinement. L’acte de résiliation devant intervenir au cours de la période protégée, le bailleur pourra alors bénéficier d’une prorogation de délai de deux mois à compter de la fin de la période protégée (période de confinement augmentée d’un mois).
En conséquence, en cas de fin de période de confinement au 30 avril 2020, la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire devra intervenir au plus tard le 31 juillet 2020.

b. Le congé donné par le locataire.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment.
Le délai de préavis demeure quant à lui inchangé en période de confinement.
Ainsi, la fin du délai de préavis d’un mois ou de trois mois selon la zone géographique qui interviendrait en cours de confinement n’est pas prorogé.

3. Le terme du délai de préavis à la suite de la résiliation du bail en période de confinement.

Puisque le terme du préavis intervenu à la suite de la résiliation du bail d’habitation n’est pas prorogé par l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, demeure la question du sort des locataires devant déménager au cours de la période de confinement.
Le bail d’habitation n’étant plus applicable car résilié, il pourra être appliqué une indemnité de jouissance ou dite à tort « d’occupation », à conditions :
- Qu’une telle indemnité ait été stipulée dans le bail d’habitation ;
- Et qu’elle ait été stipulée pour prendre effet en cas d’anéantissement du bail.

Le montant de cette indemnité doit être déterminable dans le contrat de bail.
Néanmoins, le locataire qui n’aurait pas été en mesure de prévoir une telle situation exceptionnelle devrait pouvoir se prévaloir de la force majeure pour solliciter un abandon de cette indemnité par le bailleur.

Lohrine Rafine
Avocat au Barreau de Paris
Diplômée de UC Berkeley
https://rafine.avocat.fr
lohrine chez rafine.avocat.fr

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Vos commentaires

  • Bonjour,
    Mon propriétaire m’a envoyé un préavis pour vente 6 mois avant. Nous devions partir le 12 juillet 2020 mais avec le confinement nous n’avons pas pu chercher et visiter des logements. Le propriétaire refuse de prolonger de 2 mois (période de confinement) le préavis. En a t’il le droit ? Avons nous le droit de prolonger le préavis de 2 mois ?

    Merci

    • par Marie , Le 12 juillet à 12:57

      Bonjour je suis dans le même cas que beaucoup de personnes ici.
      Congé de vente délivré 15 jours avant le confinement, nous avons perdus 3 mois pour la recherche d’un appartement, sachant qu’avec la crise actuelle, nous sommes au chômage partiel, et nos ressources ne nous permettent plus de chercher dans le privé.
      Nous contactons le service HLM tous les jours pour avoir un appartement rapidement mais ça prends du temps.
      Que faire ?

    • par Richard Alain , Le 15 juillet à 19:28

      Bonjour,
      Mon propriétaire m’a envoyé un préavis pour reprise de bail 6 mois avant. Nous devions partir le 31 juillet 2020 mais avec le confinement nous n’avons pas pu chercher et visiter des logements. Avons nous le droit de prolonger le préavis de 2 mois ?
      Bien cordialement

    • par Buda , Le 29 juillet à 11:42

      Bonjour avez vous eut une réponse pour le prolongement du bail

    • par Julien , Le 9 septembre à 22:43

      Bonjour,
      Nous sommes en conflit avec notre propriétaire qui refuse de prolonger notre bail de 3 semaines afin que l on puisse déménager dans notre nouveau logement. Nous représentons une famille avec deux enfants scolarisés dans le primaire et le secondaire. Sachant que nous avons bénéficié déjà d un mois de plus (au delà de la date légale du bail), nous avons envoyé un chèque pour payer le loyer en recommandé avec accusé de réception qui a été encaissé.
      Nous sommes de bonne foi, nos recherches d habitats ont été très ralenties par le confinement et l épidémie de COVID.
      Quels sont nos droits ?

  • par Billon , Le 23 juillet à 00:41

    Bonjour merci pour vos informations car j’ai un problème avec mon bailleur qui me réclame 11 Jrs de loyer supplémentaire alors que j’ai libéré mon logement le jour de la fin de mon bail et ceux malgré le confinement ( demande de résiliation faite avant le confinement) c’était prévu pour le 3 mai ce que j’ai respecté j’ai galéré pour pouvoir joindre l’agence et savoir comment procéder pour l’état des lieux de sortie et la restitution j’ai bien expliqué que je ne pouvais pas faire autrement ( pose de congés pour le déménagement et pas confiné donc pas le choix) au début elle m’a expliqué que temps que l’état des lieux de sortie n’était pas fait je devait payer mais après avoir expliqué ma situation et l’incompréhension de devoir payer alors que j’y suis plus et que je respectais simplement mon préavis elle a été ok mais malheureusement maintenant l’agence me demande le loyer du 3 au 15 mai ??? On t’il le droit ? D’après votre article si j’ai bien compris c’est non ?
    Merci à vous

  • Dernière réponse : 23 juin à 13:50
    par Mila , Le 17 mai à 11:11

    Mon propretaire nous a donné congé pour quitter les lieux le 10 septembre .
    Nous habitons en zone rurale et les biens sur internet sont rares les 2 mois de confinement nous ont empêché de chercher sur le terrain .
    As t on la possibilité de prolonger de 2 mois au delà du 10 septembre .pour disposer plus de temps de trouver quelque chose
    Merci à vous

    • par Vaulot , Le 21 mai à 15:15

      Bonjour,
      Mon propriétaire m’a donné congé le 1er février 2020 pour une fin de bail au 31 juillet 2020.
      J’ai été hospitalisé le 30 janvier pour une intervention chirurgicale programmée & en centre de rééducation jusqu’au 09 mars 2020.
      J’avais prévenu mon propriétaire que pendant la période précitée, je ne serai pas disponible pour la recherche d’un nouveau logement et pour les visites ce qu’il a cordialement accepté.
      Le confinement est arrivé et je n’ai donc pas pu faire de recherches également pendant cette période.
      La réouverture des agences immobilières me permet de commencer à rechercher mais à ce jour sans succès et je commence à me poser des questions quant au délai qu’il me reste pour trouver un nouveau lieu de résidence. J’habite en montagne et les biens à la location à l’année sont rares.
      Ma question repose sur le délai : peut-il être repoussé de 2 mois compte-tenu de la période de confinement total que nous avons vécu et sur quel texte puis-je m’appuyer ?
      Merci pour votre aide,
      Bien cordialement.

    • par Marie Agnès Marrec , Le 23 juin à 13:50

      Ma propriétaire m’a envoyé une lettre par huissier stipulant une reprise de bail pour cause de santé.le 6 février 2020. Hors à ce jour, après demande HLM et autres privées je n’ai encore rien trouvé, le confinement ayant bien retardé mes recherches. la question est : est-il possible de retarder la date de fin de bail qui doit se faire au 31 août 2020 et si oui sur quel texte de loi puis-je m’appuyer.

  • par Henric , Le 19 juin à 09:04

    N’y-a-t-il pas une erreur sur la date de terme indiquée :

    "le bail d’habitation qui viendrait à terme au 15 novembre 2020 devrait en principe être résilié par le bailleur au 15 avril 2020 au plus tard, soit au cours de la période de confinement. L’acte de résiliation devant intervenir au cours de la période protégée, le bailleur pourra alors bénéficier d’une prorogation de délai de deux mois à compter de la fin de la période protégée (période de confinement)"

  • par Axelle Geissner , Le 26 mai à 08:31

    bonjour, ma propriétaire m a donné congé pour vente au 30 juin 2020 hors avec le confinement je n’ai pas pu visiter d appartement . J en ai trouvé un mais les locataires actuels vont retarder leur départ suite au retard de la construction de leur maison . je ne pourrais donc y habiter qu’en juillet dans ce nouvel appartement .
    Y a t il un texte de loi ou autre pour demander a ma propriétaire un délai ? de plus il n y a eu aucune visite . Je lui ai demandé gentiment mais elle ne veut pas . Seule avec un enfant je ne veux pas me retrouver à la rue

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