Covid-19 : délais prolongés et logement.

Face à la l’urgence sanitaire actuelle, l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période définit une « période protégée » visant à proroger certains délais. Cette période s’étend ainsi du 12 mars 2020 au mois suivant la fin du confinement. En conséquence, en cas de fin de la période de confinement au 30 avril 2020, la période protégée s’étendra du 12 mars 2020 au 31 mai 2020.

Se pose alors la question du recouvrement des loyers, du sort des congés des baux d’habitation devant être donnés en cette période exceptionnelle, et des fins de préavis de résiliation intervenant en cours de confinement.

1. Les difficultés de paiement des loyers.

L’article 2 de l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précitée proroge les délais de tout acte en général, de source légale ou réglementaire, échu pendant la période de confinement.
Attention toutefois, les dettes de source contractuelle tels que les loyers et provisions pour charges de copropriété échus au cours de cette période, demeurent exigibles chaque mois, à la date stipulée dans les baux d’habitation.

Néanmoins, il résulte de l’article 4 de cette même ordonnance qu’en cas de difficulté de paiement par le locataire au cours de la période de confinement, le bailleur ne pourra pas se prévaloir :
- de la résolution du bail en raison de l’inexécution du locataire intervenue au cours de la période de confinement ;
- d’intérêts de retard ;
- de pénalités de retard.

Aux termes dudit article, la régularisation des paiements des loyers et provisions pour charges de copropriété devra alors intervenir au plus tard dans le mois suivant la fin de la période de confinement. A défaut, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire à l’encontre du locataire défaillant, et solliciter des intérêts de retard et pénalités, si ces dernières ont été prévues dans le bail.

2. la résiliation du bail en période de confinement.

a. Le congé donné par le bailleur.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le bailleur dispose d’un délai de 6 mois avant le terme du bail pour donner congé à son locataire.

Tant selon l’article 2 que l’article 5 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, le bailleur disposera d’un délai supplémentaire afin de résilier le bail si le congé devait intervenir au cours de la période de confinement :

Article 2 :
« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit. »

Article 5 :
« Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

Ainsi, le bail d’habitation qui viendrait à terme au 15 novembre 2020 devrait en principe être résilié par le bailleur au 15 avril 2020 au plus tard, soit au cours de la période de confinement. L’acte de résiliation devant intervenir au cours de la période protégée, le bailleur pourra alors bénéficier d’une prorogation de délai de deux mois à compter de la fin de la période protégée (période de confinement augmentée d’un mois).
En conséquence, en cas de fin de période de confinement au 30 avril 2020, la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire devra intervenir au plus tard le 31 juillet 2020.

b. Le congé donné par le locataire.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment.
Le délai de préavis demeure quant à lui inchangé en période de confinement.
Ainsi, la fin du délai de préavis d’un mois ou de trois mois selon la zone géographique qui interviendrait en cours de confinement n’est pas prorogé.

3. Le terme du délai de préavis à la suite de la résiliation du bail en période de confinement.

Puisque le terme du préavis intervenu à la suite de la résiliation du bail d’habitation n’est pas prorogé par l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, demeure la question du sort des locataires devant déménager au cours de la période de confinement.
Le bail d’habitation n’étant plus applicable car résilié, il pourra être appliqué une indemnité de jouissance ou dite à tort « d’occupation », à conditions :
- Qu’une telle indemnité ait été stipulée dans le bail d’habitation ;
- Et qu’elle ait été stipulée pour prendre effet en cas d’anéantissement du bail.

Le montant de cette indemnité doit être déterminable dans le contrat de bail.
Néanmoins, le locataire qui n’aurait pas été en mesure de prévoir une telle situation exceptionnelle devrait pouvoir se prévaloir de la force majeure pour solliciter un abandon de cette indemnité par le bailleur.

Lohrine Rafine
Avocat au Barreau de Paris
Diplômée de UC Berkeley
https://rafine.avocat.fr
lohrine chez rafine.avocat.fr

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Vos commentaires

  • Pourriez-vous me préciser s’il est possible de négocier l’annulation du dédit (28 mars 2020) avec mon bailleur pour cause de force majeure en période de confinement ?
    En effet, début mars, le contrat de location (entrant) sur Lille m’a été refusé alors que j’avais déjà donné mon dédit sur Lyon. Je comptais donc me retrancher chez ma mère à Lille. Cependant, compte tenu de la cartographie dévoilée le 7 mai, et compte tenu de son âge (73 ans) et de l’éxiguïté de son appartement de 40 m2, je ne peux venir habiter chez elle.
    Mon bailleur actuel ne veut rien entendre. Je crois qu’il a vendu l’appartement libre, sans me donner congé, courant mars 2020 alors que je n’ai pas encore quitté les lieux. Il est donc pressé que je quitte les lieux (Lyon) et je redoute une expulsion au 2 juin.
    Compte tenu de ce cas de force majeure, puis-je annuler mon dédit formulé le 27 février et reçu le lendemain avec un préavis d’un mois, donc le 28 mars 2020. A vous lire, bien cordialement.

  • par DELAVEINE , Le 12 mai 2020 à 09:53

    Bonjour,
    Je dois quitter mon logement de fonction fin juin 2020.
    Je suis actuellement en arrêts de travail dans le cadre d’une MLD depuis 2 ans et suis hébergé dans une autre région actuellement en zone verte.
    Cet hébergement pour raison de santé se situe à 250km du logement de fonction situé actuellement en zone rouge.
    Au vu de la période de confinement, de déconfinement, de mon état de santé, de la distance, des zones, des difficultés pour trouver un déménageur... Un recours est-il possible pour retarder la date pour quitter ce logement de fonction ; date liée au terme de mon contrat qui s’achève fin juin 2020 ?
    Vius remerciant par avance,

  • Dernière réponse : 4 mai 2020 à 00:46
    par MB , Le 20 avril 2020 à 18:05

    Bonjour Madame
    Nous avons quant à nous déposé notre préavis par lettre recommandée avec AR par site internet la poste en ligne étant donné le confinement.
    Le courrier à été envoyé le 06 avril, or à ce jour il n’est toujours pas arrivé chez notre propriétaire qui est une agence HLM. 15 jours se sont déjà écoulé depuis l’envoi.
    L’agence me confirme que le délai légal est à la réception du courrier, sauf qu’au vu de l’état sanitaire et le délai de passage rallongé de la poste, je crains que l’agence reçois mon courrier tardivement.
    Ma question est donc, est ce que c’est possible d’invoquer la date d’envoi comme délai légal de préavis ?

    • par Marion Boucard , Le 22 avril 2020 à 17:04

      Bonjour,

      J’ai la même interrogation que vous. Je devais aller à la poste pour faire affranchir mon courrier la veille de la date du confinement, cependant toutes les postes étaient fermées. J’ai donc procéder à un envoi avec accusée de réception en ligne celui ci a été envoyé le 24 Mars et reçu seulement le 17 Avril. et mon agence me dit de payer jusqu’au 17 Juillet. Est-je le droit de m’opposer à cette date et de faire valoir la date d’envoie puisque nous ne sommes pas responsable des délais d’envoie de la poste.

    • par MMeunier , Le 4 mai 2020 à 00:46

      Bonsoir,
      Je suis dans la même situation. A défaut d’agence postale ouverte et avec 3 jours de distribution de courrier, j’ai envoyé mon recommandé via le site de la poste. 15 jours après, celui-ci n’était pas distribué ou retiré.
      Quels seront mes recours car je souhaitais donner mon préavis pour le 31 juillet 2020.
      Bien cordialement,

  • par valerie , Le 10 mai 2020 à 20:15

    Bonjour,
    Mon bailleur m’a établi un contrat meublé ,dans son bas de villa ,de 4 mois qui prend fin le 27/06.
    Oralement,il était convenu de prolonger la durée du bail sans difficulté.
    Le confinement a créé quelques différents entre mon bailleur et moi-même.
    Le 9/05 il m’a annoncé oralement qu’il ne renouvellerait pas le contrat.
    Il ne me reste que quelques semaines pour trouver un logement.
    Que se passe t-il si je ne trouve pas de nouveau logement dans les délais ?
    Je suis sans voiture et les transports en commun n’ont pas repris.
    (Je suis en Martinique)
    Merci

  • par Anne LE BRUN , Le 4 mai 2020 à 17:39

    Bonjour,
    la fin du bail qui nous lie à notre locataire est fixée au 20 juillet 2020 ; nous lui avions signifié début janvier par courrier en Recommandé avec AR. Notre locataire nous a informé n’avoir toujours pas trouvé de nouveau logement à la date du confinement et nous demande de bien vouloir prolonger son bail de la durée du confinement. Nous acceptons le principe, le but n’étant pas de le mettre dans l’embarras, mais comment formaliser cette prolongation ? Doit il nous en faire la demande par écrit, et nous lui répondrons par écrit également ?
    Vous remerciant,
    Cordialement
    Anne LE BRUN

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