Par Lohrine Rafine, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Covid-19 : délais prolongés et logement.

Face à la l’urgence sanitaire actuelle, l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période définit une « période protégée » visant à proroger certains délais. Cette période s’étend ainsi du 12 mars 2020 au mois suivant la fin du confinement. En conséquence, en cas de fin de la période de confinement au 30 avril 2020, la période protégée s’étendra du 12 mars 2020 au 31 mai 2020.

Se pose alors la question du recouvrement des loyers, du sort des congés des baux d’habitation devant être donnés en cette période exceptionnelle, et des fins de préavis de résiliation intervenant en cours de confinement.

1. Les difficultés de paiement des loyers.

L’article 2 de l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précitée proroge les délais de tout acte en général, de source légale ou réglementaire, échu pendant la période de confinement.
Attention toutefois, les dettes de source contractuelle tels que les loyers et provisions pour charges de copropriété échus au cours de cette période, demeurent exigibles chaque mois, à la date stipulée dans les baux d’habitation.

Néanmoins, il résulte de l’article 4 de cette même ordonnance qu’en cas de difficulté de paiement par le locataire au cours de la période de confinement, le bailleur ne pourra pas se prévaloir :
- de la résolution du bail en raison de l’inexécution du locataire intervenue au cours de la période de confinement ;
- d’intérêts de retard ;
- de pénalités de retard.

Aux termes dudit article, la régularisation des paiements des loyers et provisions pour charges de copropriété devra alors intervenir au plus tard dans le mois suivant la fin de la période de confinement. A défaut, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire à l’encontre du locataire défaillant, et solliciter des intérêts de retard et pénalités, si ces dernières ont été prévues dans le bail.

2. la résiliation du bail en période de confinement.

a. Le congé donné par le bailleur.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le bailleur dispose d’un délai de 6 mois avant le terme du bail pour donner congé à son locataire.

Tant selon l’article 2 que l’article 5 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, le bailleur disposera d’un délai supplémentaire afin de résilier le bail si le congé devait intervenir au cours de la période de confinement :

Article 2 :
« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit. »

Article 5 :
« Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

Ainsi, le bail d’habitation qui viendrait à terme au 15 novembre 2020 devrait en principe être résilié par le bailleur au 15 avril 2020 au plus tard, soit au cours de la période de confinement. L’acte de résiliation devant intervenir au cours de la période protégée, le bailleur pourra alors bénéficier d’une prorogation de délai de deux mois à compter de la fin de la période protégée (période de confinement augmentée d’un mois).
En conséquence, en cas de fin de période de confinement au 30 avril 2020, la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire devra intervenir au plus tard le 31 juillet 2020.

b. Le congé donné par le locataire.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment.
Le délai de préavis demeure quant à lui inchangé en période de confinement.
Ainsi, la fin du délai de préavis d’un mois ou de trois mois selon la zone géographique qui interviendrait en cours de confinement n’est pas prorogé.

3. Le terme du délai de préavis à la suite de la résiliation du bail en période de confinement.

Puisque le terme du préavis intervenu à la suite de la résiliation du bail d’habitation n’est pas prorogé par l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, demeure la question du sort des locataires devant déménager au cours de la période de confinement.
Le bail d’habitation n’étant plus applicable car résilié, il pourra être appliqué une indemnité de jouissance ou dite à tort « d’occupation », à conditions :
- Qu’une telle indemnité ait été stipulée dans le bail d’habitation ;
- Et qu’elle ait été stipulée pour prendre effet en cas d’anéantissement du bail.

Le montant de cette indemnité doit être déterminable dans le contrat de bail.
Néanmoins, le locataire qui n’aurait pas été en mesure de prévoir une telle situation exceptionnelle devrait pouvoir se prévaloir de la force majeure pour solliciter un abandon de cette indemnité par le bailleur.

Lohrine Rafine
Avocat au Barreau de Paris
Diplômée de UC Berkeley
https://rafine.avocat.fr
lohrine chez rafine.avocat.fr

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Vos commentaires

  • par ALBERT Nelly , Le 30 avril 2020 à 07:26

    Bonjour, ma fille a donné son préavis à son propriétaire la date étant le 14 avril. Ma fille est dans son nouveau logement et n’a pas pu vider son ancien logement car le confinement a commencé .
    Etant caution, son proprietaire me demande de vider le logement et de lui payer le mois d’avril complet.
    qu en est il de mes droits ? dois je lui payer ou dois je payer que jusqu’au 14 avril car nous n’avons pu vider le logement ni faire l’état de lieux ?

    merci pour votre réponse je souhaite etre dans mon droit et lui devoir juste ce que lui a droit .

    cordialement
    Nelly

  • par Rosalie , Le 29 avril 2020 à 10:20

    Bonjour, notre propriétaire a mis à notre bail en décembre et ce pour une date effective au 30 juin 2020.
    Avec le covid et le confinement nous n’avons pas pu chercher de logement, acheter de cartons et organiser le déménagement. Nous aurons perdu 2 mois dans l’organisation de notre déménagement.
    Peut-on décaler la fin de notre bail pour quitter les lieux ?

  • par Fabien , Le 20 avril 2020 à 19:45

    Bonjour
    je suis locataire d’une maison ayant été mise en vente par leurs propriétaires .
    - en période de Confinement dût au Covid, quel est le droit du locataire de refuser les visites ?
    - en cas de résiliation de bail à la demande du propriétaire, celle ci peut elle démarrer avant la fin du confinement ?
    ‘merci

  • par Caron , Le 23 avril 2020 à 12:02

    Bonjour,
    Le bail de mon meuble étudiant s’est terminé le 14/04. Au début de covid, le 16/03, j’ai déménagé et remis un jeu de clés à l’agence pour les visites en leur précisant que j’ai déménagé.
    Je leur ai demandé comment se passait l’état des lieux de sortie en cette période de confinement, ils n’ont pas de réponse car c’est le début du confinement.
    sur le coup, je ne m’inquiète pas car le fin du confinement est prévue le 11/04, avant la fin de mon bail.
    le 15/04, je reçois un appel de l’agence pour me dire que je dois prendre rdv pour l’état de lieux de sortie.
    ce que je fais, la personne me dit bien qu’il n’y a pas de problème pour le confinement car je dois cocher « convocation administrative ». Mon rdv est fixée au 20/03.
    l’agence me réclame le loyer du 15 au 20/04, date de l’état des lieux de sortie.
    Je leur ai dit qu’ils auraient du me convoquer dès le 17/03.
    Ai-je un recours ? Je pense que c’est de leur faute si l’état des lieux n’a pas été fait avant la fin du bail.
    merci

  • par Couteret , Le 23 avril 2020 à 13:14

    Bonjour nous avions donné notre préavis pour fin mai mais avec le confinement les travaux de notre maison où nous devions aménager ont pris de retard, est-ce qu’on a recours à qqc ? Merci d’avance.

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