Par Lohrine Rafine, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Covid-19 : délais prolongés et logement.

Face à la l’urgence sanitaire actuelle, l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période définit une « période protégée » visant à proroger certains délais. Cette période s’étend ainsi du 12 mars 2020 au mois suivant la fin du confinement. En conséquence, en cas de fin de la période de confinement au 30 avril 2020, la période protégée s’étendra du 12 mars 2020 au 31 mai 2020.

Se pose alors la question du recouvrement des loyers, du sort des congés des baux d’habitation devant être donnés en cette période exceptionnelle, et des fins de préavis de résiliation intervenant en cours de confinement.

1. Les difficultés de paiement des loyers.

L’article 2 de l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précitée proroge les délais de tout acte en général, de source légale ou réglementaire, échu pendant la période de confinement.
Attention toutefois, les dettes de source contractuelle tels que les loyers et provisions pour charges de copropriété échus au cours de cette période, demeurent exigibles chaque mois, à la date stipulée dans les baux d’habitation.

Néanmoins, il résulte de l’article 4 de cette même ordonnance qu’en cas de difficulté de paiement par le locataire au cours de la période de confinement, le bailleur ne pourra pas se prévaloir :
- de la résolution du bail en raison de l’inexécution du locataire intervenue au cours de la période de confinement ;
- d’intérêts de retard ;
- de pénalités de retard.

Aux termes dudit article, la régularisation des paiements des loyers et provisions pour charges de copropriété devra alors intervenir au plus tard dans le mois suivant la fin de la période de confinement. A défaut, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire à l’encontre du locataire défaillant, et solliciter des intérêts de retard et pénalités, si ces dernières ont été prévues dans le bail.

2. la résiliation du bail en période de confinement.

a. Le congé donné par le bailleur.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le bailleur dispose d’un délai de 6 mois avant le terme du bail pour donner congé à son locataire.

Tant selon l’article 2 que l’article 5 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, le bailleur disposera d’un délai supplémentaire afin de résilier le bail si le congé devait intervenir au cours de la période de confinement :

Article 2 :
« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit. »

Article 5 :
« Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

Ainsi, le bail d’habitation qui viendrait à terme au 15 novembre 2020 devrait en principe être résilié par le bailleur au 15 avril 2020 au plus tard, soit au cours de la période de confinement. L’acte de résiliation devant intervenir au cours de la période protégée, le bailleur pourra alors bénéficier d’une prorogation de délai de deux mois à compter de la fin de la période protégée (période de confinement augmentée d’un mois).
En conséquence, en cas de fin de période de confinement au 30 avril 2020, la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire devra intervenir au plus tard le 31 juillet 2020.

b. Le congé donné par le locataire.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment.
Le délai de préavis demeure quant à lui inchangé en période de confinement.
Ainsi, la fin du délai de préavis d’un mois ou de trois mois selon la zone géographique qui interviendrait en cours de confinement n’est pas prorogé.

3. Le terme du délai de préavis à la suite de la résiliation du bail en période de confinement.

Puisque le terme du préavis intervenu à la suite de la résiliation du bail d’habitation n’est pas prorogé par l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, demeure la question du sort des locataires devant déménager au cours de la période de confinement.
Le bail d’habitation n’étant plus applicable car résilié, il pourra être appliqué une indemnité de jouissance ou dite à tort « d’occupation », à conditions :
- Qu’une telle indemnité ait été stipulée dans le bail d’habitation ;
- Et qu’elle ait été stipulée pour prendre effet en cas d’anéantissement du bail.

Le montant de cette indemnité doit être déterminable dans le contrat de bail.
Néanmoins, le locataire qui n’aurait pas été en mesure de prévoir une telle situation exceptionnelle devrait pouvoir se prévaloir de la force majeure pour solliciter un abandon de cette indemnité par le bailleur.

Lohrine Rafine
Avocat au Barreau de Paris
Diplômée de UC Berkeley
https://rafine.avocat.fr
lohrine chez rafine.avocat.fr

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Vos commentaires

  • par Axelle Geissner , Le 26 mai 2020 à 08:31

    bonjour, ma propriétaire m a donné congé pour vente au 30 juin 2020 hors avec le confinement je n’ai pas pu visiter d appartement . J en ai trouvé un mais les locataires actuels vont retarder leur départ suite au retard de la construction de leur maison . je ne pourrais donc y habiter qu’en juillet dans ce nouvel appartement .
    Y a t il un texte de loi ou autre pour demander a ma propriétaire un délai ? de plus il n y a eu aucune visite . Je lui ai demandé gentiment mais elle ne veut pas . Seule avec un enfant je ne veux pas me retrouver à la rue

  • Bonjour,
    Je suis étudiante, et j’ai décidé de donner mon préavis au mois de Mars, la date de réception étant du 23/04/20. Après échange avec le propriétaire concernant le déménagement et l’état des lieux, il m’a dit d’attendre la fin du confinement pour voir ça, sans évoqué le versement du loyer de mai (qui pour moi n’avait pas lieu d’être vu que je ne suis plus dans le logement depuis mars.)
    Aujourd’hui il me réclame le versement du loyer car comme "les déménagement n’était pas possible, les loyer étaient maintenus jusqu’au départ du logement"
    Est-il en droit de me réclamer le loyer ?

    bonne journée.

    (PS : je précise au cas ou, c’est une colocation meublé, à bail individuel)

    • par P , Le 22 mai 2020 à 13:37

      La lettre de préavis a été reçue le 24/04/2020 ou bien le préavis se terminait à cette date ?

      Dans le premier cas, votre préavis se termine le 24/05/202, et loyer du 01/05/2020 jusqu’au 24/05/2020 est dû.

      Dans le deuxième cas - où le préavis se terminait le 24/04/2020 - vous devriez avoir restituer les clés au propriétaire, sinon le loyer est du tant que les clés n’ont pas été remises (en mains propres préférablement, ou bien par LRAR, mais avec un accord écrit du propriétaire) même après le préavis.
      En fait, tant que vous possédez les clés du bien loué, vous êtes tenues de vos obligations (loyer, charges collectives etc..), et êtes responsable des éventuels dégâts causés, car cela veut dire que vous avez accès au bien loué.

      Si c’est le cas, cela est moche car le propriétaire ne vous l’avait pas précisé..

      Après, si vous pouvez prouver que le propriétaire vous ai refusé cette remise des clés si cela a été évoqué lors de vos échanges, vous êtes en droit de refuser sa réclamation.

      Je n’ai aucune compétences dans le domaine du droit. Mes conseils sont à prendre avec des pincettes ; je me permet juste de vous répondre ayant été dans la même situation.

  • bonjour,
    malgré mes recherches je ne troue pas de réponses catégoriques et juridiques, mon locataire a été prévenue avant le confinement dans la bonne procédure pour la fin de bail au 1 juin. Aujourd’hui est ce qu’il bénéficie d’un délai ou bien il doit quitter le logement
    merci d’avance pour votre partage

    • par Desmurs , Le 21 mai 2020 à 08:03

      Bonjour,
      nous avons donné congé au locataire par huissier pour vente il y a plus de 6 mois
      le locataire devrais quitter le logement le 30 mai 2020 mais celui ci n’a pu aboutir dans ses projets et me demande un délai supplémentaire ou de prolonger le bail d’un an
      je serais d’accord pour lui laisser jusqu’au 30 juillet voir un peu plus pour se retourner mais pas un an.
      je ne sais pas quoi faire pour rester dans la loi et ne pas prendre le risque que le bail se renouvelle automatiquement pour 3 ans ?
      je vous remercie de votre réponse
      cdlt
      mme desmurs

  • Dernière réponse : 21 avril 2020 à 20:32
    par Bouzar , Le 10 avril 2020 à 18:42

    Bonjour,
    mon propriétaire m’a prévenu en date du 06 mars qu’il m’était Fin à notre bail le 30 septembre 2020, à ce jour nous avons perdu quasiment 2 mois si le confinement perdure, peut il être prolonger de 2 mois car les recherches sont difficile en ce moment !
    Nous avins 3 enfants et la situation est stressante sachant que ce propriétaire ne veut rien savoir !!! A l’aide

    • par Lefevre , Le 15 avril 2020 à 11:50

      Bonjour, étant dans une situation analogue, puis je accéder à la réponse ?
      Merci
      JL

    • par Lohrine Rafine , Le 16 avril 2020 à 18:02

      Cher Monsieur, afin de préserver la confidentialité des échanges, je vous invite à me faire part de vos interrogations par email. Je reste à votre disposition si vous le souhaitez. Bien à vous,

    • Bonjour je souhaiterais avoir un avis car mon propriétaire refuse de faire l’état des lieux / il devait avoir lieu le 20 mars dernier et la date de confinement est du 16. Bien sûr j’avais déjà déménagé, et tout prévu pour faire l’état des lieux.
      Du coup, aujourd’hui, il m’oblige à continuer de payer le loyer tout en sachant que je ne suis plus dans cet appartement.
      J’ai heureusement tout les échanges de mails et le courrier officiel de date de préavis et date d’état des lieux.
      Merci de m’indiquer la démarche à suivre,

    • par B.G , Le 21 avril 2020 à 20:32

      Bonjour,
      Nous avons reçu un congé pour vente le 17 mars par huissier, jour de confinement. Impossible de pouvoir exercer notre droit de préemption (Confinement, fermeture, pandémie,..). Effet, 4 avril-4 juin- Pouvons nous demander un report de délais ? D’après vous, quel sera la date de départ obligatoire ? sachant que la fin du bail est le 3 octobre 2020 ?
      Merci pour votre réponse. Prenez soin de vous.
      Bien cordialement.
      B.G.

  • par Alain Cartier , Le 14 mai 2020 à 10:13

    Bonjour

    Suite au COVID19, mes locataires qui devait quitter mon appartement le 30 juin 2020 et leur préavis leur avait été signifié 6 mois avant. ils me demandent de rester jusqu’à fin Septembre 2020. Les travaux devant avoir lieu de leur future maison ont, bien évidement pris beaucoup de retard.
    De plus ma locataire est enceinte et doit accoucher normalement au mois d’août.
    Pouvez-vous me dire si l’on peut faire un avenant au bail actuel de 3 mois (renouvelable) ?
    Pour cause de COVID19 et dans l’attente achèvement de travaux, permettant à mes locataires et leurs enfants d’habiter leur nouvelle maison.
    Je compte sur votre diligence pour répondre à cette demande.
    Cordialement, Alain Cartier.

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