Par David Roguet, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Covid et copropriétés : de l’assemblée générale présentielle à l’assemblée générale virtuelle.

De l’assemblée générale présentielle à l’assemblée générale à distance et de l’assemblée générale à distance à l’assemblée générale virtuelle : retour sur les mesures qui ont permis de préserver le fonctionnement des syndicats de copropriétaires pendant la crise sanitaire.

Tandis que la crise sanitaire et son cortège de restrictions ont rendu souvent impossible tout regroupement, le législateur s’est vu contraint d’organiser en urgence le sauvetage des syndicats de copropriétaires, interdits d’assemblées générales, pour préserver, au moins un temps, le mandat des syndics autant que celui des conseillers syndicaux.

C’est ainsi que, dès le premier confinement, une ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 est venue renouveler automatiquement les contrats de syndics échus pendant la période dite « juridiquement protégée », soit celle débutant le 12 mars pour se terminer le 24 juin 2020, et ce jusqu’au 24 novembre 2020.

Moins d’un mois plus tard, le gouvernement confortait ce dispositif par une ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020, tout en modifiant la durée des périodes précédemment établies. Les contrats de syndics échus entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 (et non plus le 24 juin) se voyaient ainsi renouvelés automatiquement, l’assemblée générale votant le nouveau contrat devant être convoquée avant le 24 janvier 2021 (et non plus le 24 novembre 2020), sauf à être résilié de plein droit. Les mandats des conseillers syndicaux suivaient alors la même protection pour ceux échus entre le 12 mars et le 23 juillet inclus, pour être renouvelés jusqu’au 24 janvier 2021.

Le 11 mai 2020, la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 a prolongé la période d’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet inclus, portant la période juridiquement protégée pour les copropriétés jusqu’au 10 septembre, et renouvelant par conséquent le mandat des syndics et des conseillers syndicaux jusqu’au 10 mai 2021.

Puis, à l’issue de la première période de confinement, l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiait encore la période juridiquement protégée pour la prolonger jusqu’au 23 juillet 2020, les mandats de syndics et de conseillers syndicaux étant renouvelés de plein droit jusqu’au 31 janvier 2021.
Dans le même temps, le texte a relevé le seuil du nombre de voix pouvant être délégué à une seule personne, à compter du 1er juin 2020 et jusqu’au 31 janvier 2021, pour qu’il atteigne celui de 15 % du nombre de voix du syndicat.

Plus important, l’ordonnance a accordé la possibilité pour les syndics de convoquer les assemblées générales sans présence physique des copropriétaires et d’organiser ces dernières jusqu’au 31 janvier 2021 de façon totalement dématérialisée par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des participants, le tout en s’affranchissant de l’exigence du vote préalable de l’assemblée générale imposée par les dispositions de la Loi dite ELAN.

Enfin, il était prévu que lorsque le recours à la visioconférence ou autre moyen de communication électronique était impossible, les décisions du syndicat des copropriétaires pouvaient être prises au seul moyen du vote par correspondance, les syndics pouvant faire application de ces dispositions aux assemblées déjà convoquées, à condition d’en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de l’assemblée.

Il faudra attendre un arrêté du 2 juillet 2020 pour que soit communiqué le formulaire permettant ce vote par correspondance.

Enfin, l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 vient mettre une énième touche au tableau des mesures à l’endroit des syndicats de copropriétaires l’adaptant à la survenance de la seconde période de confinement à compter du 29 octobre 2020.

Premièrement, les mandats de syndics et de conseillers syndicaux dont le terme est échu entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 sont renouvelés dans les mêmes termes, jusqu’à la prise d’effet du nouveau mandat, et au plus tard le 31 janvier 2021.

Deuxièmement, les syndics pourront décider de recourir à l’assemblée générale électronique, ou en cas d’impossibilité à la prise de décision par vote par correspondance, jusqu’au 1er avril 2021.

Troisièmement, un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même n’excède pas 15 % des voix du syndicat jusqu’au 1er avril 2021.

Quatrièmement, l’ordonnance prévoit que s’agissant des assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. La nouvelle ordonnance écarte donc la condition d’information préalable au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale qui avait été posée précédemment. Il s’est agi ici de sauver les assemblées générales dont la tenue aurait été rendue impossible en raison de la survenance soudaine du dernier confinement.

Car c’est bien là l’objectif de toutes ces mesures : permettre la continuité de gestion des copropriétés malgré les restrictions de regroupements. Depuis le début de la crise, la presque totalité des assemblées générales se tient ainsi à distance (visioconférence) ou virtuellement (exclusivement par correspondance).

L’assemblée générale « virtuelle », c’est-à-dire sans aucune présence, physique ou par l’intermédiaire d’un écran, est une véritable avancée en termes d’efficacité qui, sans doute, perdurera au-delà de la période actuelle, même si elle possède d’inévitables écueils. Voilà une assemblée générale sans débat possible, qui ne permet aucune modification, même infime, des résolutions proposées au vote, et qui laisse en suspens des questions fondamentales comme celles de la gestion des candidatures des membres du conseil syndical ou encore de l’articulation du vote par correspondance avec le jeu des passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965…

Gageons que le législateur devra se pencher rapidement sur ce qu’il estime être, en cette période d’urgence, que de l’ordre du détail, s’il veut prolonger définitivement ces dispositifs…

Avocat au Barreau de Grenoble
Ancien Bâtonnier
https://bastille-avocats.fr/

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Vos commentaires

  • par Thibault , Le 14 janvier à 12:29

    Bonjour,
    après l’assemblée générale tenue par vote par correspondance du mois de décembre notre copropriété se retrouve dans un vide juridique. A l’ordre du jour était le renouvellement du mandat du syndic. Celui-ci a été rejeté. Comme le prévoient les textes, le syndic a donc "quitté la salle" mais comme il y avait impossibilité de nommer un président de séance car personne n’était présent... nous n’avons put terminer l’AG et nommer un nouveau syndic...
    Depuis je cherche conseil pour sortir de cette situation rocambolesque.

    Belle journée,
    Thibault

  • par FRANCOIS de LA VAISSIERE AVOCAT HONORAIRE , Le 8 décembre 2020 à 11:13

    Comme on s’achemine vers une prolongation des mesures (liberticides) d’exception en raison de la pandémie de covid 19, et que celles-ci ne cessent de se complexifier et de se modifier au détriment de leur lisibilité, et que la pratique révèle que les syndics ne suivent pas toujours, que les copropriétaires sont réfractaires aux nouvelles voies de consultation non présentielles, et qu’il est très handicapant de repousser sans cesse les décisions méritant débats, il serait souhaitable que l’auteur développe le substitut que peut constituer la délégation vaste au conseils syndicaux de pouvoirs propres aux AG, ce qu’autorise largement les textes réformés.

  • par Dangle , Le 7 décembre 2020 à 18:09

    Notre assemblée générale a été tenue uniquement par correspondance sans aucune présence physique y compris pour le président de séance qui a tenue également le rôle de scrutateur et qui a été choisi par le syndic non mis au vote
    Pourtant un autre copropriétaire membre de CS s’était proposé pour être présent le jour de l’AG pour le dépouillement des votes
    Après réception du Pv Le même copropriété qui s’était proposé pour le dépouillement c’est présente pour vérifier les votes
    On lui a refusé de prendre des photos des votes ainsi que de la feuille de présence
    Cependant il a pu constater que certains vote n’étaient pas signé ni parapher
    Cependant le syndic dit que c’est bon puisque le président de séance qu’il a choisi a validé l’assemblée générale
    Autre soucis un copropriétaire représentant déjà plus de 15% a eu un pouvoir ce qu’il fait que cette copropriétaire représentant 5198 tantièmes sur 31000 sans son pouvoir qui représente 2043 tantièmes
    Peut on dire qu’il y a abus de majorité
    Merci de me venir en aide

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