Par Thomas Mertens, Avocat.
 
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  • 1re Parution: 23 avril 2020

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Covid-19 : Les impacts sur les rapports et le contentieux locatifs.

L’épidémie de Covid-19 a conduit le Gouvernement à agir en urgence afin de figer l’économie et donc le cours normal des droits et obligations.

En matière locative, l’Ordonnance du 23 mars 2020 telle que modifiée par celle du 15 avril 2020, les délais se trouvent, comme pour bon nombre d’autres contrat, étendus.

Cet article traite en détail les conséquences pratiques de ces textes d’état d’urgence sanitaire.

La crise sanitaire liée à la pandémie de Coronavirus est sans précédent. Ce virus circulant, de manière exponentielle par le contact entre les personnes, les pays du monde entier se sont trouvés confinés. Avec le confinement, c’est une grande part de l’économie qui a été mise à l’arrêt.

La France n’a pas été épargnée par l’épidémie et prenait, à compter du 14 mars 2020, des mesures de mise en sommeil des activités tant publiques que privées. Par Décret, le Gouvernement décidait de fermer les commerces non-essentiels à la vie de la nation. Les seuls commerces considérés comme essentiels concernent la vente de produits alimentaires et de santé de première nécessité.

Le service public de la Justice a, lui aussi, été mis en sommeil sauf pour les procédures jugées, là aussi, essentielles, soit l’activité pénale d’urgence et les mesures de protection dans les cas les plus graves. Pour le reste, toutes les affaires sont suspendues au titre desquelles les actions relatives aux rapports locatifs.

Le confinement général du pays débutait le 17 mars 2020 à midi. Il prendra fin, progressivement, à compter du 11 mai 2020 sauf en ce qui concerne les activités impliquant la réception du public pour lesquelles, la réouverture ne sera possible qu’à la mi-juillet au plus tôt.

Par ailleurs, pour le secteur de l’habitation, l’expiration de la trêve hivernale a été reportée au 1er juin 2020.

Afin d’encadrer cette période inédite, la Loi n°2020-290 du 23 mars 2020 a autorisé le Gouvernement à légiférer par ordonnances pour prendre des mesures d’urgence économique.

Ces mesures ont trait à la suspension des délais de droit et de procédure (1). Elles interviennent plus spécifiquement sur l’organisation des rapports locatifs dans le sens d’une protection accrue du locataire (2).

L’esprit de l’état d’urgence sanitaire est de permettre à l’économie de reprendre au mieux à l’issue de la crise. Il est impératif de se préparer à la reprise et à la prévention des contentieux locatifs.

1. Covid-19 et procédures.

La crise sanitaire pourrait être reconnue comme un évènement de force majeure dès lors qu’elle semble réunir le triple caractère requis par les dispositions de l’article 1218 du Code civil. Cette notion étant appréciée souverainement par le Juge, l’ordonnance n°2020-290 du 23 mars 2020, entrée en vigueur le lendemain a pour objet de suspendre les « délais échus ou les actes devant être accomplis entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».

1.1. Le sort des commandements pendant la période de protection.

Il est prévu que l’état d’urgence sanitaire cesse le 24 mai 2020. La période protégée s’étend donc du 12 mars au 24 juin 2020.

1.1.1. Le sort des commandements visant la clause résolutoire délivrés avant le 12 mars 2020.

Les commandements délivrés avant le 12 mars 2020 et devant produite leurs effets pendant la période de protection sont suspendus à compter du 12 mars et jusqu’au 24 juin 2020. Le temps écoulé à l’issue de cette suspension ne recommencera donc à courir qu’à compter de cette dernière date.

Conséquences :

Pour un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail d’habitation délivré le 3 mars 2020, le délai de deux mois imposé pour son expiration devait intervenir le 3 mai. C’est donc pendant 52 jours que les effets du commandement sont suspendus. Ils ne seront acquis que le 15 août 2020 (52 jours après le 24 juin 2020). L’action en acquisition de la clause résolutoire s’en trouve d’autant paralysée dès lors que l’acte introductif d’instance ne peut être délivré qu’à l’expiration du commandement qui rend acquise la clause résolutoire.

L’acquisition de la clause résolutoire devant faire l’objet d’une consécration par le Juge, pour un bail d’habitation, il sera nécessaire de respecter le délai de deux mois prévu à peine d’irrecevabilité qui doit s’écouler entre la délivrance de l’assignation et la date d’audience devant le Juge des contentieux de la protection. Théoriquement, la première date utile, dans notre exemple, serait le 16 octobre 2020.

Or, en raison de la fermeture des Tribunaux, il semble peu probable que de nouvelles affaires soient autorisées à être enrôlées avant la fin de l’année 2020. Il est donc peu probable qu’une expulsion puisse intervenir avant le printemps 2021.

Ces délais sont différents en matière commerciale dès lors que le commandement produit effet à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de sa délivrance.

En tout état de cause, les délais de traitement entre l’origine des difficultés et l’exécution de la décision de justice qui y met un terme risquent d’être fortement ralentis.

1.1.2. Le sort des commandements visant la clause résolutoire délivrés pendant la période protégée.

La règle est la même.

Si le commandement est délivré pendant la période de protection et produit ses effets avant son expiration, les délais (2 mois en matière d’habitation, 1 mois en matière commerciale) recommenceront à courir, en intégralité, à compter du 24 juin 2020.

Ils ne produiront donc effet que le 24 août en matière d’habitation et le 24 juillet en matière commerciale.

1.2. Sort des procédures en attente de Jugement.

Comme il a été exposé à titre liminaire, le Ministre de la Justice a, par Décret du 14 mars 2020, suspendu le cours de la Justice civile de droit commun. Sont donc concernés les Juges des contentieux de la protection en matière d’habitation et les Tribunaux judiciaires pour les baux commerciaux.

L’ensemble des dossiers en cours ont été suspendus sine die. Aucune information, à l’heure de la rédaction du présent article, n’a été donnée quant à la méthode et au calendrier qui seront employés pour la reprise de l’activité judiciaire.

Cette reprise impliquera la remise en état des procédures pendantes à la diligence des greffes qui seront également tenus de procéder à l’enrôlement des nouvelles affaires.

L’engorgement des Tribunaux est redouté par les personnels de Justice lesquels attendent des mesures de la part de l’Etat pour y faire face.

1.3. Sort des procédures d’expulsion après jugement (habitation).

Si le bailleur avait obtenu un Jugement d’expulsion contre son locataire, devenu exécutoire avant le 12 mars, son exécution ne pourra donner lieu à l’expulsion du locataire avant le 1er juin 2020, date prorogée de l’expiration de la trêve hivernale.

Au regard des nombreuses diligences à accomplir pour parvenir à l’expulsion d’un locataire, il sera, même au bénéfice d’une décision de justice exécutoire, difficile d’y procéder avant la prochaine trêve hivernale.

C’est donc à compter du printemps 2021 que l’on peut espérer exécuter une décision ordonnant l’expulsion d’un locataire.

A cet égard, si le locataire se maintient dans les lieux sans s’acquitter des indemnités d’occupation mises à sa charge par le Jugement obtenu, le bailleur peut se retourner contre l’Etat en indemnisation. Le bailleur peut alors percevoir, pour la période non-couverte par la trêve hivernale, d’être payé desdites indemnités par le Trésor public.

2. Covid-19 et rapports locatifs.

Afin d’anticiper les difficultés de paiement par les entreprises et les travailleurs indépendants, outre l’allongement des délais de prise d’effet des commandements visant la clause résolutoire, l’Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 neutralise le jeu des clauses pénales et toute autre demande indemnitaire liée au retard de paiement. Il est également prohibé au bailleur d’actionner les éventuelles cautions et autres garanties jusqu’au 24 juin 2020.

Ainsi, ce dispositif n’a aucunement pour objet de suspendre les loyers qui demeurent, en principal et accessoires, exigibles conformément aux clauses du bail. L’esprit semble celui d’une invitation à la négociation entre les bailleurs et les preneurs.

Ces derniers pourront, à l’issue de la période et lors de la reprise des Tribunaux, solliciter, en demande comme en défense le bénéfice exonératoire de la force majeure dont l’application paraît plus que probable comme il a été exposé ci-avant.

En matière de bail d’habitation, aucune autre mesure particulière n’a été prise que celles détaillées au point 1.

Telles sont les problématiques particulières que la crise sanitaire du Covid-19 présente dans le cadre des relations locatives. A l’issue de la période d’état d’urgence sanitaire, le droit commun reprendra son empire et son application dépendra du fonctionnement de la Justice en particulier et du redémarrage des services de l’Etat pourvoyant à la protection des droits. Cela concerne autant les bailleurs que les preneurs.

A l’issue de l’état d’urgence sanitaire, le déconfinement des droits et obligations se fera à compter du 24 juin 2020.

Thomas Mertens
Avocat au Barreau de PARIS

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