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  • 22 mars
 

Covid-19 et moratoire sur les loyers commerciaux : compétence du juge du fond.

Il n’appartient pas au juge des référés de décider si des loyers commerciaux échus entre juillet et septembre 2020 sont exigibles en intégralité et si leur non-paiement peut servir de fondement à une demande d’acquisition de clause résolutoire.


Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris se fonde sur les dispositions de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire pour juger sérieusement contestable qu’un commandement de payer des loyers commerciaux échus entre juillet et septembre 2020 ait pu produire effet (TJ Paris, réf., 21 janv. 2021, n° 20/55750). Il reconnaît également que la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 peut constituer, pour un locataire, un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du bail commercial, tel que prévu par l’article 1195 du code civil.

Une société souscrit, le 23 décembre 2019, un bail commercial auprès d’une société civile immobilière (SCI) afin d’exercer l’activité de « restauration italienne sur place ou à emporter ». Elle fait réaliser des travaux d’aménagement dans les locaux, à la suite desquels le restaurant ne peut finalement pas ouvrir, en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19. Compte tenu de ces circonstances particulières, le bailleur accepte de réduire de 50 % le montant du loyer pour la période courant du 15 mars au 22 juin 2020, date d’ouverture du restaurant. La société locataire sollicite toutefois le maintien de la mesure de réduction du loyer après le 22 juin 2020, mais les négociations avec le bailleur échouent. Le loyer du troisième trimestre 2020 n’étant réglé qu’à 50 % à sa date d’exigibilité, le bailleur fait délivrer, le 16 juillet 2020, à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire avant de l’assigner devant le juge des référés, le 2 septembre 2020, afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer son expulsion ainsi que sa condamnation, à titre provisionnel, au paiement d’une somme correspondant au solde des loyers du troisième trimestre 2020.

La locataire fait opposition au commandement de payer devant le juge du fond le 4 décembre 2020. Devant le juge des référés, elle soutient que l’existence de contestations sérieuses concernant les demandes du bailleur s’oppose à la compétence de ce juge. Elle conteste notamment le montant des loyers dont le bailleur demande le paiement. En effet, les loyers impayés visés par le commandement de payer sont ceux du troisième trimestre 2020, qui couvre la période s’étendant de juillet à septembre 2020, au cours de laquelle le restaurant de la locataire a bien été ouvert mais affecté par des mesures de police administrative, prescrites par le décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020, qui ont empêché la pleine exploitation de l’établissement. La locataire conteste donc l’exigibilité de l’intégralité des loyers sur cette période.

Reconnaissance de circonstances imprévisibles au profit de la locataire

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris affirme que la locataire peut sans contestation sérieuse se prévaloir de la survenance des circonstances imprévisibles visées par l’article 1195 du code civil ; le maintien de mesures de police administrative en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 pendant la période de réouverture l’ayant empêchée de démarrer l’exploitation de son restaurant conformément à ses prévisions et d’amortir le coût des travaux d’aménagement du local engagés début 2020.

« La crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 peut constituer, pour le locataire d’un bail commercial, un changement de circonstances imprévisible ».

Il ajoute qu’il appartiendra au juge du fond de déterminer si la locataire peut s’appuyer sur les dispositions de l’article 1195 précité pour lui demander une adaptation du contrat de bail pendant cette période.

Il affirme donc que, compte tenu de ces circonstances imprévisibles ainsi que des négociations engagées par les parties, il ne peut être jugé en référé que les loyers échus pendant la période de juillet à septembre 2020 sont exigibles en intégralité et que, par conséquent, leur non-paiement peut servir de fondement à une demande d’acquisition de clause résolutoire.

Application du moratoire sur les loyers commerciaux : suspension des sanctions contre la locataire

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris se fonde ensuite sur l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 précité, lequel vise à interdire toute mesure susceptible d’affecter la pérennité de la relation contractuelle entre les bailleurs et les entreprises impactées par des mesures de police administrative, en lien avec le non-paiement ou le retard de paiement des loyers dus pendant la période d’application de ces mesures et jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la date à laquelle l’activité cesse d’être affectée (v. bull. 243, « Covid-19 : prorogation de l’EUS et réactivation de règles de recouvrement transitoires », p. 16). Il précise que cette loi, entrée en vigueur le 17 octobre 2020, est d’application immédiate et concerne donc les procédures en cours. Il estime également que la locataire répond aux critères fixés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 pour bénéficier de ce moratoire sur le paiement des loyers commerciaux (v. bull. 245, « Covid-19 : désignation des bénéficiaires du moratoire sur les loyers commerciaux », p. 14). Le juge des référés en déduit que la demande du bailleur tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers tombe sous le coup de ces dispositions. Les loyers du troisième trimestre 2020 concernent une période au cours de laquelle l’activité de la locataire a été affectée par une mesure de police administrative. Il importe donc peu que le bailleur ait fait délivrer son commandement de payer le 16 juillet 2020 ou son assignation le 2 septembre de cette même année, aucune sanction ou voie d’exécution ne pouvant prospérer en l’état du droit en vigueur à l’encontre de la locataire au titre des loyers susvisés.

« Aucune sanction ou voie d’exécution ne peut prospérer à l’encontre du locataire au titre des loyers du troisième trimestre 2020 en raison du moratoire mis en place par la loi du 14 novembre 2020 ».

L’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 précité prévoyant que « toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite », le juge des référés juge, par conséquent, sérieusement contestable que le commandement du 16 juillet 2020 visant la clause résolutoire inscrite sur le bail, ait pu produire son effet et qu’il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de cette clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes. La demande de provision du bailleur est donc rejetée, faute de justification d’une créance incontestable.

TJ Paris, réf., 21 janv. 2021, n° 20/55750

Stéphanie Bourdin, Dictionnaire Permanent Recouvrement de créance et procédures d’exécution

Cet article est issu de la documentation Recouvrement de créances et procédures d’exécution des Editions Législatives.

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