Par Domitille Brevot, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Covid-19 : Refus d’un juge des référés de condamner un locataire au paiement de ses loyers commerciaux.

En principe, le titulaire d’une créance liquide, certaine et exigible peut solliciter du juge des référés la condamnation de son débiteur au paiement de sa créance, à titre provisionnelle (art. 809 ou art. 873 du Code de procédure civile).

La procédure est celle du référé-provision.

Pour la contester, il appartient au débiteur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse au paiement de la créance litigieuse (par exemple, non-paiement de factures du fait d’une mauvaise exécution de prestations de services).

Le bailleur d’un local commercial dont les loyers sont impayés peut demander la condamnation du locataire à les régler en référé-provision.

Compte tenu du confinement, de très nombreux commerces ont étaient contraints de fermer ou ont vu leur activité fortement réduite.

Dans deux affaires [1], les bailleurs propriétaires d’un local dans lequel était exploitée une salle de sport, pour le premier, et une pharmacie, pour le second, demandaient, en référé, la condamnation de leur locataire à régler les loyers du deuxième et troisième trimestres 2020, demeurés impayés.

Pour faire échec à la demande de paiement, les locataires faisaient état de contestations sérieuses :
- la force majeure du fait du confinement ;
- le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Les deux arguments sont rejetés.

Le juge indiquait que

« si l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures durant cette même période interdisait l’exercice par le créancier d’un certain nombre de mesures d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ce texte n’avait pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par le locataire commercial dans les conditions prévues au contrat ».

Autrement dit, si le bailleur ne pouvait agir en recouvrement forcé de sa créance, le locataire devait régler ses loyers sauf accord contraire.

Le juge des référés a néanmoins rejeté les demandes de paiement des bailleurs, jugeant les contestations des locataires sérieuses, mais sur le fondement de l’exécution de bonne foi des contrats.

D’une part, le juge a considéré que

« le secteur d’activité du locataire avait été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions des déplacements de sa clientèle ».

D’autre part, le locataire justifiait avoir échangé avec son bailleur pour tenter de trouver une solution amiable.

La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2020 est venue depuis suspendre les sanctions attachées au non-paiement des loyers commerciaux, sous conditions restant à définir par décret (période concernée, effectif, chiffre d’affaires ou encore montant de la perte de chiffre d’affaires).

Ainsi, aucune action judiciaire ou voie d’exécution forcée, notamment, ne peut être engagée à l’encontre des locataires en vue d’obtenir leur condamnation au paiement des loyers, charges, intérêts de retard.

Notes :

[1TJ Paris, 26/10/2020, RG n° 20/53713 et RG n° 22/55901.

Domitille Brevot, Avocat au barreau de Paris

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Vos commentaires

  • Bonjour,
    propriétaire d’un lot en résidence services (séjours et affaire), le locataire/gestionnaire de la résidence ne verse plus les loyers à l’ensemble des propriétaires depuis 2 trimestres.
    Les propriétaires se regroupent actuellement pour une procédure de contentieux en référé, notamment auprès du tribunal judiciaire de Paris, lieu du siège social du groupe gestionnaire. Est ce que cette démarche de recouvrement de loyers risque d’échouer, au vu du jugement que vous évoquez ? comment procéder autrement ?
    Merci pour votre retour

    • par Domitille Brevot , Le 24 novembre à 14:02

      Bonjour,
      Votre démarche ne va pas forcément échouer mais sachez que les locataires sont protégés compte tenu de la crise et les juges plus enclins à les soutenir. En revanche et à mon sens, le locataire devra rembourser à un moment ou à un autre. Tentez de convenir d’un échéancier avec lui.

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