Par David Semhoun, Avocat.
 
  • 1035 lectures
  • Parution : 16 octobre 2020

  • 4.67  /5
Guide de lecture.
 

La crise liée à la covid-19 ne dispense pas de payer le loyer du bail commercial.

En date du 10 juillet 2020, le Tribunal judiciaire de Paris a rendu une décision importante de par son sujet, à savoir le paiement du loyer d’un bail commercial durant la période d’urgence sanitaire. Cependant, les moyens soulevés par le défendeur, locataire, n’ont pas permis d’apporter la réponse à la question principale : les loyers sont-ils exigibles pendant la période d’urgence sanitaire ?

Les faits.

En l’espèce, en pleine période post-confinement, un preneur à bail commercial exerce une activité de pub, salon de thé et musique d’ambiance. Le bailleur des lieux loués offre le renouvellement du bail à compter du 1er août 2014 moyennant un certain loyer annuel.

Acceptant le principe du renouvellement mais refusant le loyer proposé par son bailleur, le locataire conteste le loyer renouvelé. L’affaire est portée devant le juge des loyers commerciaux et l’arrêt d’une cour d’appel fixe, en 2020, le prix du bail renouvelé à un loyer deux fois moindre que celui proposé par le bailleur.

Cela fait alors naître une créance de restitution au profit du locataire de près de deux ans de loyers (en raison de ce qu’il a déjà versé pendant la procédure en fixation du loyer renouvelé).

Nous sommes en janvier 2020 lorsque la cour d’appel rend sa décision et, quelques semaines passent, la pandémie de covid-19 conduit le Gouvernement à prendre des mesures de fermeture des bars et des restaurants. Le locataire est touché par cette mesure.

Bailleur et preneur se rapprochent alors pour négocier un report ou une suppression de leurs obligations respectives, mais aucun accord n’est trouvé.

Le propriétaire saisit alors le juge, en lui demandant de fixer sa dette de restitution à un montant moindre après compensation avec les loyers dus par le locataire pour le 2ème trimestre 2020 (période de fermeture administrative).

Le fait que des créances se compensent en justice n’est pas nouveau. Le Tribunal judiciaire de Paris, avoir rappelé la possibilité d’ordonner judiciairement deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles [1], ordonne cette compensation.

Les différentes interventions médiatiques et les ordonnances successives ont traité indirectement la question des loyers échus pendant la période de confinement.

De nombreuses personnes ont pensé que les loyers étaient annulés, suspendus voire non-exigibles pendant cette période.

En réalité, seule était interdite la voie d’exécution forcée et de sanction pour non-paiement des loyers échus entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

Cependant, ces dispositions prises pendant la période d’urgence sanitaire et visées par l’ordonnance n° 2020-306 du 25-3-2020, en son article 4, si elles interdisent bien l’exercice par le créancier de certaines voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ne suspendent pas l’exigibilité du loyer dû par le locataire commercial, qui peut donc être payé par compensation.

En outre, rappelle le jugement du 10 juillet 2020, les parties doivent exécuter leurs contrats de bonne foi [2].

Aussi, les parties se doivent, face à des circonstances exceptionnelles, vérifier si lesdites circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

En l’espèce, il ne peut être reproché au bailleur de n’avoir pas tenté un rapprochement puisque celui-ci n’avait pas immédiatement demandé le paiement du loyer, dans les conditions du bail commercial, mais avait proposé un échéancier.

De son côté, le preneur n’avait jamais demandé formellement et expressément une remise totale ou partielle de sa dette ni demandé d’aménagement du paiement de sa dette. Le Tribunal a dès lors apprécié que le bailleur avait exécuté de bonne foi ses obligations contractuelles, au vu, notamment, des circonstances dans lesquelles étaient placées les parties.

D’une certaine façon, cette décision, certes non prises par une cour d’appel ou la Cour de cassation mais tout de même par le Tribunal judiciaire de Paris, répond à la question de l’exigibilité des loyers échus pendant cette période.

Ce jugement rappelle que les ordonnances du 25 mars 2020, n° 306 et 316 peuvent être invoquées par le preneur face aux difficultés qu’il rencontre, en neutralisant toutes les sanctions à son encontre, et, notamment, la mise en œuvre des clauses résolutoires.

Le rappel des champs d’application des ordonnances 306 et 316 du 25 mars 2020 et leur absence d’impact sur l’exigibilité sur les loyers.

Ce jugement énonce clairement que ces dispositions qui visent les sanctions elles-mêmes, n’ont aucun impact sur l’exigibilité des loyers, dont le bailleur peut poursuivre le recouvrement forcé. Et, en l’espèce, aucun texte n’empêche le paiement desdits loyers par compensation avec la créance réciproque du preneur, si les conditions de la compensation sont réunies.

Ces deux ordonnances font état de champs d’application différents. Leur protection est différente et couvre des périodes juridiquement protégées à distinguer :

L’ordonnance 2020-306 est relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période :
- Elle est applicable à tous les contrats et contractants et elle prive temporairement d’effet les clauses résolutoires pendant une période juridiquement protégée qui court du 12 mars au 23 juin 2020 inclus.

L’ordonnance 2020-316 est, quant à elle, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 :
- Elle interdit l’application de pénalités ou d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges locatives dont l’échéance intervient au cours d’une période protégée allant du 12 mars au 11 septembre 2020 ;
- Elle ne peut cependant être invoquée que par certains locataires (personnes physiques et personnes morales de droit privé exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité).

En tout état de cause, cette solution n’est pas surprenante. Elle ressortait de la rédaction même des textes. La neutralisation de la sanction n’impliquant pas la disparition de l’infraction.

Elle invite d’autant plus les parties à se rapprocher l’une de l’autre pour trouver un accord en pareilles circonstances.

Notes :

[1Articles 1347-1 et 1348 du Code civil.

[2Article 1104 du Code civil, et anciennement 1134.

David Semhoun
www.nsavocatsparis.fr
NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article :
L’avez-vous apprécié ?

18 votes

A lire aussi dans la même rubrique :

LES HABITANTS

Membres
PROFESSIONNELS DU DROIT
Solutions
Formateurs