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Le danger d’une demande de renouvellement « aux mêmes clauses et conditions » acceptée par le bailleur.

A propos d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 15 avril 2021 (arrêt n° F 19-24.231 – FP+P).

Rendu en formation plénière et promis à publication au Bulletin, l’arrêt rendu le 15 avril 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation attache des conséquences redoutables à certaines formules stéréotypées utilisées dans des demandes de renouvellement.


Cette article est issu de la documentation Droit des affaires des Editions Législatives et a été rédigé par l’auteur de l’ouvrage pratique Baux commerciaux.

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1. L’on sait que le silence conservé par le bailleur à l’issue d’un délai de trois mois suivant la notification par le preneur d’une demande de renouvellement ne vaut pas accord sur le renouvellement mais seulement acceptation de son principe (C. com., art. L. 145-10).

Il s’ensuit que passé ce délai, chacune des parties peut soit (à défaut d’accord) engager la procédure de fixation judiciaire du loyer, soit exercer son droit d’option : le preneur en renonçant au renouvellement, ou le bailleur en le refusant à charge de payer une indemnité d’éviction si le preneur remplit les conditions légales pour y prétendre. Dans ces hypothèses, la notification d’un mémoire préalable ou de l’exercice du droit d’option doit intervenir au plus tard dans un délai de deux ans suivant la date d’effet de la demande de renouvellement, à défaut de quoi le bail sera définitivement renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le précédent, par le simple effet de la prescription (C.com., art. L. 145-60).

Mais le bailleur peut tout aussi bien ne pas attendre le délai de trois mois pour répondre à la demande du preneur, soit en l’acceptant, soit en proposant de nouvelles conditions, soit en refusant le renouvellement.
Les demandes de renouvellement rédigées par acte d’huissier comportent couramment une formule générale par laquelle le preneur se borne à demander le renouvellement du bail. Plus rarement, l’acte précise le montant du nouveau loyer offert par le preneur : ce n’est pas indispensable car le preneur n’est pas tenu de préciser le prix offert dès sa demande de renouvellement pour que le nouveau loyer prenne effet rétroactivement à la date d’effet du renouvellement. La solution est différente pour le bailleur qui délivre congé avec offre de renouvellement ou répond à la demande du preneur : c’est à la date à laquelle il notifiera le prix demandé que celui-ci prendra effet (C. com., art. R. 145-11 ;v. Cass. 3è civ., 7 janv. 2009, n°07-19.464).

La renonciation du preneur à son droit de faire fixer le loyer de renouvellement ne peut résulter de son seul silence

2. Il est constant que tant qu’un accord sur les conditions du bail renouvelé n’est pas conclu, les parties sont tenues d’exécuter les conditions du bail précédent. Le preneur doit ainsi payer le loyer sur les mêmes bases, y compris son indexation. Cette règle découle d’ailleurs de l’article L. 145-57 du code de commerce qui prévoit que « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien  ».

Il ne peut donc être tiré par le preneur comme par le bailleur aucune conséquence du fait que pendant la période qui suit la date d’effet d’un congé avec offre ou d’une demande de renouvellement, le loyer du bail précédent continue d’être appelé et payé sans réserve. Tant que la fixation amiable ou judiciaire définitive du loyer n’est pas intervenue, chacune des parties peut exercer le droit d’option qui lui est ouvert par l’alinéa 2 de l’article précité – sous la seule réserve du jeu de la prescription biennale (v. par ex. CA Nîmes, 2è ch. com. B, 30 janv. 2014, RG n°12/03571 : « L’une des parties peut exercer le droit d’option avant même la saisine d’une juridiction en fixation du loyer, à défaut d’accord des parties sur le montant du nouveau loyer » ; CA Paris, 16 A, 28 janv. 1997, RG n°95/12029 : « Il est de principe que ce droit peut être exercé avant même toute procédure en fixation du prix du bail renouvelé, à condition qu’aucun accord ne soit préalablement intervenu sur ce point  »).

La jurisprudence en déduit traditionnellement que la poursuite par le preneur du paiement du loyer pendant la période où le bail se trouve en renouvellement « potentiel » ne saurait caractériser un accord tacite sur le renouvellement du bail et sur ses conditions. La cour d’appel de Paris a même précisé que « le droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce peut être exercé (…) tant que le preneur n’a pas accepté à la fois (souligné dans l’arrêt) le principe du renouvellement et le prix proposé » (CA Paris, 16è ch. A, 15 sept. 2004, n° 2000/16624 - voir encore : CA Paris 16è ch. A, 18 mars 2009, n° 08/20050 ; C.A. Orléans, ch. com. éco. et fin., 17 mai 2018, n° 17/00795 ; CA Douai, 2è ch. sect. 2, 21 mars 2019, n° 17/03001. Le tribunal de grande instance d’Amiens a encore jugé que « Le preneur peut renoncer au renouvellement du bail tant que le montant du loyer renouvelé n’a pas été définitivement fixé soit par un accord des parties, soit par une décision judiciaire, soit par la prescription biennale (…) » (TGI Amiens, 1re ch., 12 févr. 2020, n° 18/03437).

La solution est indiscutable : elle découle du principe général, maintes fois rappelé par la Cour de cassation en des domaines très variés, selon lequel « la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer » (v. en ce sens, par exemple, Cass. 2e civ., 5 mars 2020, n°19-10.371 ; Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.170).

Plus généralement, elle se nourrit de la règle « silence ne vaut pas acceptation », expressément consacrée dans la loi par l’article 1120 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, qui précise qu’il ne peut y être fait exception que par l’effet « de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières ».

Une renonciation du preneur à son droit de faire fixer le loyer de renouvellement ne peut donc jamais résulter de son seul silence.

Une regrettable entorse à l’exigence de non-équivocité de toute renonciation à un droit

3. Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt commenté, un local commercial avait fait l’objet d’un bail conclu en 2007 moyennant un loyer annuel de 300.000 euros.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2016, le preneur a demandé le renouvellement du bail. L’acte portait la mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration » - bail dont une copie était annexée.

Flairant le « bon coup », le bailleur lui faisait délivrer deux jours plus tard un acte par lequel il acceptait expressément le renouvellement aux mêmes conditions.

Après avoir vainement tenté des discussions, le preneur a engagé la procédure de fixation judiciaire du loyer, qu’il entendait voir fixer au montant annuel de… 160.000 euros.

Par arrêt confirmatif du 12 septembre 2019, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté cette demande en considérant que l’accord explicite des parties pour le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions portait également sur le prix à défaut pour elles d’avoir exprimé expressément leur volonté de contracter pour un prix différent.

Ayant formé un pourvoi, le preneur faisait notamment valoir « que la mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration » insérée dans une demande de renouvellement du bail, si elle peut traduire la volonté de renouveler le bail, ne peut suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler ».

Mais la Cour de cassation s’est retranchée derrière l’appréciation souveraine de la cour d’appel : « Elle a souverainement retenu, sans dénaturation, que, les parties ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d’aucune réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent. Elle a exactement déduit, de ce seul motif, que la demande en fixation du loyer du bail renouvelé devait être rejetée. »

Si l’on doit chercher une cohérence entre cette solution et les principes classiques rappelés plus haut, c’est sans doute dans la particularité des faits de cette affaire, où preneur et bailleur avaient, en 48 heures, échangé une demande et une réponse en des termes identiques se référant sans autre précision ni réserve aux « clauses et conditions du précédent bail », ce qui a permis au juge du fond de s’écarter de la ligne classique exigeante qui refuse de déduire de la poursuite de l’occupation aux mêmes conditions l’existence d’un accord tacite de renouvellement, et de caractériser ici l’existence d’un accord explicite – à défaut d’avoir été exprès.

Il n’empêche qu’au vu de l’écart de près de 50% entre le montant du loyer et son estimation par le preneur, interroger l’intention de ce dernier aurait pu conduire à une tout autre solution. Ce n’aurait d’ailleurs pas été la première fois qu’une juridiction du fond, approuvée par la Cour de cassation, aurait fait prévaloir l’intention d’un preneur sur la lettre d’une notification par huissier (v. par ex. Cass. 3e civ., 3 juill. 2013, n°12-17.914). D’autant qu’il n’est pas interdit de se demander si la demande de renouvellement signifiée dans cette affaire reflétait exactement des instructions précises données à l’huissier par le preneur…

On ne peut malgré tout s’empêcher de voir dans l’arrêt commenté une entorse à l’exigence de non-équivocité de toute renonciation à un droit, et une entorse regrettable par les conséquences de droit très lourdes qui sont ainsi attachées à une formule d’une grande banalité comme on en rencontre fréquemment dans des significations.

Cet arrêt tranche à cet égard singulièrement avec un précédent arrêt de la même chambre de la Cour de cassation qui, le 24 juin 2009, avait approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que « la mention « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » portée dans une demande de renouvellement, « formule d’usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer élément essentiel du contrat de bail, ne pouvait suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme de la locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler » (Cass. 3è civ., 24 juin 2009, n° 08-13.970).

Les circonstances particulières de l’espèce tranchée par l’arrêt du 15 avril 2021 en relativiseront peut-être la portée.

Alain Confino Avocat au barreau de Paris, Cabinet Confino

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