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  • 1re Parution: 13 juillet 2022

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Guide de lecture.
 

Découverte de malfaçons suite à la construction d’une maison : quelles garanties ?

Il peut malheureusement arriver, lorsque nous avons recours à un constructeur, qu’apparaissent des malfaçons, des défauts dans la construction de notre nouvelle habitation. On se pose alors la question de savoir comment agir pour régler le plus efficacement le problème et à l’encontre de qui ?

I) Qu’est qu’une malfaçon ?

Les malfaçons peuvent être des défauts ou des imperfections dans une construction issus d’une mauvaise exécution du travail effectué. La jurisprudence donne une définition de la notion de malfaçon assez large, et ce afin de permettre une protection importante des propriétaires.

Il est possible de désigner un expert qui pourra identifier les malfaçons générées par la mauvaise exécution des travaux.

A ce stade, il ne s’agit toutefois pas d’un expert judiciaire. En effet, cet expert aura été désigné par vos soins et non par une juridiction.

Dans le cas où vous engageriez en tant que propriétaire la responsabilité du constructeur, il sera possible de demander par la voie du référé la désignation d’un expert judiciaire.

II) Les garanties couvrant les malfaçons.

La mauvaise exécution du contrat de construction va permettre d’activer différentes garanties.

A) La garantie de parfait achèvement.

Cette garantie s’applique pendant l’année faisant suite à la réception des travaux de construction. Elle est consacrée au travers de l’article 1792-6 du Code Civil :
« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

C’est donc une garantie à laquelle est soumise le constructeur. Elle lui impose de réparer pendant cette période tous les désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux.

Cette garantie est due par le constructeur en qualité d’entrepreneur mais ne peut s’imposer à d’autres personnes comme l’architecte, un technicien ou un mandataire (Civ 3eme, 30 mars 1994, n°92-17.225)

La responsabilité du constructeur pourra ici être retenue même sans faute de sa part.

B) La garantie tirée de l’assurance dommages-ouvrage.

Toute personne qui fait construire un bâtiment ou entreprend des travaux importants sur son immeuble doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, à une assurance dommages-ouvrage. (Articles L242-1 et L242-2 du Code des assurances).

Cette assurance est obligatoire et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle peut être souscrite par le propriétaire, le vendeur ou un mandataire du propriétaire du bien.

Cette assurance permet de couvrir la réparation des dommages qui sont normalement couverts par la garantie décennale des constructeurs.

Cette assurance va donc couvrir les malfaçons entraînant un risque pour la solidité de l’ouvrage. Elle permet au propriétaire d’être indemnisé en cas de dommages graves. La garantie s’étend également aux équipements indissociables de l’ouvrage.

Cette assurance débute 1 an après la réception de la construction, c’est-à-dire après la fin de la garantie de parfait achèvement, et expire en même temps que la garantie décennale des constructeurs, c’est-à-dire 10 ans après la livraison des travaux de construction.

Dans la pratique, cette assurance va indemniser le propriétaire du bien et aura ensuite la faculté de se retourner contre l’assureur du constructeur.

C) La garantie décennale.

Cette garantie est prévue pour une période de 10 ans à partir de la réception des travaux et couvre des risques découlant de problèmes de solidité du bien ou parfois de problèmes de solidité d’un des éléments d’équipement du bien (l’équipement doit être indissociable du bien et mettre en péril sa solidité). Cette garantie est consacrée par l’article 1792-2 du Code Civil.

A titre d’exemple cette garantie peut bénéficier à :
- Des ouvrages de fondation et d’ossature,
- Des ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement), de voirie (chemin d’accès),
- Des ouvrages avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée...),
- Des éléments d’équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée).

Les personnes soumises à cette garantie sont les constructeurs ainsi que toutes autres personnes réputées « constructeurs » et qui sont liées au propriétaire par un contrat d’ouvrage.

En effet, l’article 1792-1 du code civil précise qu’est constructeur « tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ». Les fabricants d’un élément d’équipement indissociable du bien sont aussi liés par cette garantie.

Cela pourra aussi viser le vendeur d’immeuble à construire ou le vendeur d’immeuble après achèvement (C. civ., art. 1646-1 et C. civ., art. 1792-1).

D’autres personnes pourront dans les faits être qualifiées de « constructeurs » et donc être soumises à indemniser le propriétaire sur le fondement de la garantie décennale.

Toutefois, les sous-traitants qui n’ont pas de relation contractuelle directe avec le propriétaire du bien ne pourront faire l’objet d’une action en responsabilité fondée sur la garantie décennale.

La responsabilité du constructeur pourra être retenue ici même sans faute de sa part.

D) La garantie biennale.

Cette garantie s’impose aux mêmes personnes que la garantie décennale mais pendant une durée de 2 ans.

Elle est consacrée par l’art 1792-3 du Code civil. Ici ce sont les éléments d’équipement dissociables du bien qui seront couverts.

La responsabilité du constructeur pourra être retenue ici même sans faute de sa part.

E) La responsabilité de droit commun.

La responsabilité de droit commun du constructeur pourra être recherchée comme dans le cadre de la garantie biennale, lorsque les malfaçons n’affectent pas la solidité de l’ouvrage ou ne le rendent pas impropre à sa destination.

Cette responsabilité peut être recherchée pendant les 10 ans faisant suite à la réception des travaux. Toutefois, la faute du constructeur devra sur ce fondement être prouvée.

III) Les recours du propriétaire en pratique.

Le constructeur est en effet tenu à une obligation de résultat.

En cas de malfaçons, il sera nécessaire de le mettre en demeure de les reprendre. Il sera par ailleurs à cette fin possible de solliciter un Huissier de Justice afin qu’il réalise un procès-verbal de constat attestant de l’existence et des caractéristiques des malfaçons.

En cas de refus de sa part, une action en référé pourra être engagée afin de solliciter la désignation d’un expert judiciaire qui rendra un rapport d’expertise qui constituera un élément essentiel du dossier, sur lequel l’avocat fondera pour partie sa demande d’indemnisation.

Une action au fond devra faire suite à l’action en référé et ce afin d’obtenir la reprise des malfaçons et la réparation des préjudices subis du fait de ces dernières.

Ces actions en justice devront être engagée devant le Tribunal Judiciaire du lieu d’exécution de la prestation de construction.

Jonathan Pouget
Avocat au barreau d’Aix-en-Provence
Docteur en droit
jonathan chez pouget-avocat.fr
Site Web : https://pouget-avocat.fr/

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