Son efficacité reposera néanmoins sur deux conditions essentielles :
- que les praticiens (avocats, magistrats, experts) s’approprient rapidement ces nouveaux outils ;
- que les parties acceptent de coopérer, malgré des stratégies souvent divergentes en cas de contentieux.
Tour d’horizon de ces principaux outils.
1. La mise en état conventionnelle : un nouveau réflexe procédural à saisir.
La mise en état sous la supervision du juge devient l’exception, au profit d’une « mise en état conventionnelle » qui pourra prendre deux formes :
- La procédure participative aux fins de mise en état (CPPME), formalisée par acte contresigné par avocats ;
- L’instruction conventionnelle simplifiée, souple et accessible, qui, à la différence de la CPPME, n’a pas besoin d’être conclue par acte contresigné par avocats.
Pour les contentieux immobiliers - souvent techniques, volumineux et chronophages (baux commerciaux, litiges de copropriété, désordres et malfaçons résultant de travaux) - cette conventionnalisation permet aux avocats de mieux maîtriser les délais d’échanges de conclusions et de pièces, d’organiser l’instruction autour d’un calendrier réaliste, et surtout de bénéficier d’un audiencement prioritaire.
Atout : un gain de temps potentiel considérable, avec une meilleure prévisibilité pour les parties.
Limite : sur le principe, l’avancée est réelle ; en pratique, l’instruction conventionnelle risque de rester sous-utilisée, car toutes les parties n’ont pas intérêt à faciliter un procès dont l’issue pourrait leur être défavorable.
2. La consécration du principe de coopération entre les parties et le juge.
L’article 21 nouveau du Code de procédure civile impose un principe de coopération entre les parties et le juge. Celui-ci devient un véritable « orienteur » vers le mode amiable le plus adapté à la résolution du litige.
Dans les contentieux immobiliers, où le maintien des relations contractuelles est souvent préférable à l’affrontement judiciaire, cette orientation peut permettre d’éviter une cristallisation du conflit et d’aboutir plus vite à une solution négociée (notamment dans les relations maître d’ouvrage/constructeurs, bailleur/preneur, promoteur/acquéreur etc.).
Atout : le juge dispose d’un rôle actif et peut enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur, sous peine d’amende civile (jusqu’à 10 000 €).
Limite : le risque est celui d’une judiciarisation de l’amiable. Si la médiation est vécue comme une obligation imposée, elle perd en efficacité et peut devenir une contrainte procédurale supplémentaire.
3. Rôle de l’expert judiciaire élargi et expertise conventionnelle renforcée : une avancée pour les contentieux techniques.
Dans certaines matières, le recours à l’expertise judiciaire est quasi-systématique (notamment lors de la fixation du loyer de renouvellement des baux commerciaux, lors de désordres et malfaçons résultant de travaux ou encore en cas de vices cachés).
Depuis le décret n° 2021-1322 du 11 octobre 2021, modifiant l’article 1554 du Code de procédure civile, il est déjà possible, dans le cadre de la procédure participative de mise en état, de désigner un expert par acte contresigné par avocat, ce qui a pour effet de donner au rapport d’expertise la valeur d’un rapport d’expertise judiciaire.
Le décret du 18 juillet 2025 étend et consolide ce dispositif :
- il généralise le recours à l’expertise conventionnelle, y compris hors procédure participative et même sans saisine du juge ;
- il permet désormais à l’expert d’aider à concilier les parties, ce qui était expressément interdit auparavant ;
- il instaure un mécanisme de juge d’appui, compétent pour résoudre les difficultés liées à la désignation, au maintien ou à l’exécution de la mission de l’expert.
Atout : pour les litiges techniques où le recours à l’expertise judiciaire est quasi-systématique, l’expertise conventionnelle peut permettre aux parties un gain de temps substantiel.
Limite : la méfiance entre les parties est souvent telle qu’obtenir un consensus sur le choix d’un expert reste difficile. En pratique, ce levier risque donc de n’être pleinement efficace que dans les dossiers où la coopération est déjà possible.
4. L’audience de règlement amiable (ARA) généralisée.
L’ARA, désormais ouverte à toutes les juridictions (hors prud’hommes), devient un instrument central. Dans les litiges immobiliers, elle peut permettre, en cours de procédure, un ultime espace de négociation sous l’égide d’un juge formé à la médiation.
Atout : un cadre propice pour débloquer des dossiers où les relations se sont fortement dégradées.
Limite : encore faut-il que les juridictions disposent des moyens humains et de la formation nécessaire pour que l’ARA ne se transforme pas en simple formalité sans réelle valeur ajoutée.
5. Une recodification plus lisible des MARD, mais une pratique à consolider.
Le regroupement des règles relatives aux modes alternatifs de règlement des litiges (MARD) dans le livre V du Code de procédure civile offre une meilleure lisibilité aux praticiens. Les mécanismes de confidentialité, d’homologation des accords et de force exécutoire sont clarifiés.
Atout : plus de sécurité juridique pour les accords issus de médiation, conciliation ou procédure participative.
Limite : le foisonnement des dispositifs (instruction conventionnelle simplifiée, CPPME, ARA, médiation, conciliation, expertise conventionnelle…) peut dérouter justiciables et avocats. Le succès dépendra de leur appropriation par les praticiens et de l’harmonisation des pratiques par les juridictions.
Conclusion.
Le décret du 18 juillet 2025 offre aux acteurs du contentieux immobilier des leviers intéressants pour accélérer le règlement des litiges : audiencement prioritaire, expertise conventionnelle renforcée, rôle accru du juge comme « orienteur » vers les solutions négociées.
Mais ce nouvel équilibre repose sur un pari : celui de la coopération des parties et de la capacité des juridictions à organiser efficacement ces nouveaux outils.
En pratique, l’efficacité de la réforme se mesurera à l’usage. Pour les praticiens, elle impose une adaptation rapide des réflexes procéduraux, une pédagogie renforcée auprès des justiciables et une vigilance accrue face au risque d’instrumentalisation des procédures amiables.
