Le litige.
Il soulève alors une exception d’inexécution de la part du bailleur en raison de la prétendue indécence énergétique du logement classé G, estimant que le loyer devait être suspendu à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 et sollicite, à titre reconventionnel et sous astreinte, la réalisation par le bailleur de travaux de mise en conformité énergétique.
Le bailleur s’y oppose et fait valoir que, faute de dispositions transitoires, l’interdiction au 1ᵉʳ janvier 2025 de la mise en location de logement de classe G, n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours, le bail en question venant à échéance le 31 août 2025.
Le bailleur fait également valoir que le bail en question n’est plus en cours du fait du jeu préalable de la clause résolutoire et que, en tout état de cause, un congé pour vendre ayant par ailleurs été délivré, ledit bail ne viendra pas en renouvellement ; et ce, même si le jeu de la clause résolutoire était suspendu.
La solution.
Le juge fait droit au raisonnement du bailleur et écarte l’application de la loi nouvelle aux baux en cours, relevant que le locataire « ne pouvait s’exempter du paiement du loyer en excipant d’une exception d’inexécution liée à l’indécence du logement au regard d’un critère de performance énergétique » qu’il estime au demeurant non encore applicable au bail en cours.
A comme Application de la loi dans le temps.
Par décision rendue par le juge des Contentieux de la Protection de Versailles le 22 mai 2025 nous confirme donc s’agissant de la loi « Climat et résilience », un principe élémentaire énoncé par l’article 2 du Code civil en matière d’application de la loi dans le temps : faute de dispositions transitoires dans la nouvelle loi, il ne peut y avoir application de la loi nouvelle aux contrats en cours.
L’article 160 de la loi du 21 aout 2021 prévoit l’entrée en vigueur de la loi au 1ᵉʳ janvier 2025 sans comporter de dispositions transitoires.
Par conséquent, la loi nouvelle ne dispose que pour l’avenir sans s’appliquer aux contrats en cours.
B comme Baux en cours.
La non-conformité énergétique ne peut donc pas être invoquée d’un part dans le cadre d’un contrat en cours, avant son premier renouvellement post 1ᵉʳ janvier 2025 et de seconde part, dans le cadre d’un contrat déjà résilié ou ayant fait l’objet d’un congé.
Avant le premier renouvellement du contrat post 1ᵉʳ janvier 2025, cette non-conformité ne constitue pas un motif d’exonération du paiement du loyer.
C comme CAF et non-Conformité énergétique.
A noter également que les locataires d’un bien classé DPE G, bénéficiant d’allocations logement délivrées par la CAF, peuvent prétendre au maintien de ces allocations jusqu’au premier renouvellement, postérieur au 1ᵉʳ janvier 2025.
Ils le peuvent également après le premier renouvellement et sous réserve de la réalisation de travaux de mise en conformité par le bailleur dans un délai de 18 mois à compter du premier renouvellement.
A défaut, la CAF pourra suspendre le versement desdites allocations et le locataire disposera alors d’un recours en indemnisation au titre de ce préjudice particulier auprès du bailleur, outre le préjudice résultant du surcoût de la consommation énergétique du fait de l’absence de réalisation de travaux de mise en conformité.
D comme DPE G : que faire pour éviter l’impasse ?
Bailleurs, vous disposez d’un répit jusqu’au prochain renouvellement de votre bail DPE G, pour anticiper et envisager, sur la base d’un DPE mis à jour (les DPE antérieure au 1ᵉʳ juillet 2021 sont tous périmés depuis le 31 décembre 2024) et d’un audit énergétique solide, des travaux de mise en conformité énergétique.
Sous réserve que le motif choisi soit réel et sérieux, vous pouvez également refuser le renouvellement du bail à son échéance et faire délivrer un congé pour vendre ou pour reprendre le bien pour l’habiter, à charge pour l’acquéreur ou le bénéficiaire de la reprise de gérer la question de la classe énergétique G.
En effet si un logement classé DPE G ne peut pas, sans travaux de mise en conformité, être remis sur le marché de la location, il reste cependant possible de l’occuper personnellement, hors tout bail.
Locataires titulaires d’un bail portant sur un logement de classe énergique G, vous savez déjà que votre loyer ne peut plus être indexé annuellement tant que les travaux de mise en conformité avec une classe DPE autorisée à la location ne sont pas réalisés.
De plus, et pour autant que votre bail soit en toujours cours - ce qui suppose l’absence de mise en jeu préalable de la clause résolutoire et/ou de congé valablement délivré -, vous pouvez, à compter du premier renouvellement de votre contrat, postérieurement au 1ᵉʳ janvier 2025, faire valoir vos droits en sollicitant amiablement, auprès de votre bailleur, la réalisation d’un DPE à jour s’il ne l’est pas ; et, sur cette base, la mise en conformité énergétique de votre logement. Alors, votre loyer redeviendra indexable.
Vous pouvez contacter le Cabinet d’avocat de Maître Sophie Guedj Douchevsky pour obtenir la décision anonymisée du Tribunal de Versailles 22 mai 2025.
