Par Maroua Houmad, Elève-Avocate.
 
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  • Parution : 10 février 2021

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Guide de lecture.
 

Le droit du locataire d’acheter en priorité le bien loué.

Le locataire est privilégié lorsque son bailleur souhaite vendre le bien, objet du contrat de location.
Cette préférence au locataire est dite « droit de préemption », celle-ci est soumise à des conditions de délais et à des formalités et ce afin de préserver tant les droits du locataire que ceux du bailleur.

Le bailleur peut être une personne physique ou une personne morale telles que les sociétés ou les associations [le droit va créer une fiction pour donner à ces entités une personnalité juridique comme si c’était des vraies personnes pour pouvoir ensuite leur faire produire des effets de droit].

Dans le cas du congé donné par le bailleur, cela peut être un congé délivré par : une personne physique ou son mandataire qui doit justifier d’une procuration pour le faire/par un agent immobilier mais seulement s’il bénéficie d’un mandat écrit du bailleur, le mandat ne peut pas être « apparent ».

Dans le cas d’un mariage, il faut notifier aux deux époux si le bien entre dans la communauté, autrement dit, s’il sont mariés sous le régime légal de la communauté, l’accord des deux époux est indispensable sinon le conjoint qui n’a pas donné son consentement peut demander l’annulation de la vente [1].

Le locataire est la personne qui vit dans le logement, dans le cas des époux, ils sont considérés comme cotitulaires du bail (peu importe leur régime matrimonial et même si le bail a été consenti avant le mariage), le bailleur qui délivre le congé pour vendre doit le faire au profit des deux époux cependant la jurisprudence admet l’envoi unique fait au nom des deux époux et signé par l’un des deux époux [2]. En ce qui concerne les personnes pacsés (PACS), ils sont cotitulaires du bail seulement s’ils en font la demande conjointe ; ce n’est pas automatique comme avec le mariage [3].

Le contrat de location : le locataire signe un contrat qu’on appelle contrat de location avec un bailleur ce qui lui permet de vivre dans le logement ; en droit, on dit que le locataire a la jouissance du bien moyennant paiement de prix ce qui signifie tout simplement que le locataire a des obligations, non seulement il doit louer son bien raisonnablement (avant on parlait de « bon père de famille » aujourd’hui on parle de « personne raisonnable ») et il doit tout simplement payer son loyer en contrepartie [4].

Le locataire a des obligations mais il bénéficie aussi de droits, celui qui m’intéresse pour cet article est un droit parfois méconnu, c’est le droit d’acheter le bien dans lequel le locataire vit, on appelle ce droit : le droit de préemption, qu’on va appeler droit de « préférence » même si ce n’est pas tout à fait juste juridiquement mais qui permet d’en comprendre le sens puisque le locataire est privilégié, il est « préféré » à d’autres acheteurs. Ce droit de préférence ne concerne que les logements loués vides à usage d’habitation ou à usage mixte et non pas les locations meublées, le site du service public a dédié une page permettant de bien comprendre la distinction entre location vide et location meublée.

Grâce à ce droit, le locataire a une priorité sur les autres potentiels acquéreurs en cas de vente du bien loué ce qui signifie concrètement que si son bailleur souhaite vendre le bien, il devra faire son offre en priorité à son locataire, l’offre de vente est valable pendant 2 mois uniquement. C’est seulement si le locataire n’achète pas ce bien (volontairement ou délais échus) que le bailleur pourra le proposer à la vente et le proposer à des tiers acquéreurs.

En droit, plusieurs droits peuvent entrer en opposition, il faut ainsi trouver un juste milieu.

Dans le cas du locataire, son droit de préemption peut porter atteinte à un droit fondamental qui est le droit de propriété du propriétaire. En effet, le droit de propriété du propriétaire (bailleur) suppose que celui-ci peut jouir parfaitement du bien dont il est propriétaire (et le bailleur) et notamment le fait de pouvoir le vendre à sa guise. Le propriétaire s’il veut vendre son bien doit pouvoir le faire sans être contraint pour x raisons.

Or, le droit de préférence, empêche le propriétaire de jouir parfaitement de son droit ce qui conduit à ce que le droit du locataire soit encadré.

Il y a des étapes que doit respecter le propriétaire : informer par LRAR/acte d’huissier/remise main propre contre décharge et surtout le droit impose un préavis à respecter, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois.

NB : S’il y a plusieurs locataires, chacun devra avoir été informé par le bailleur ce qui revient à dire que le bailleur doit délivrer à chaque personne titulaire du bail (chaque locataire) cette offre de vente.

A l’inverse, le locataire devra aussi respecter les délais et manifester sa volonté d’accepter ou de refuser dans un délai de 2 mois à la suite de l’offre, s’il sollicite un prêt pour l’achat du bien, il bénéficie de 2 mois supplémentaire.

Ce qui est intéressant à observer avec les délais légaux c’est que le locataire bénéficie de ce droit de préférence qui est certes très avantageux mais il ne faut pas pour autant qu’il l’utilise à mauvais escient, il ne doit pas user de ce droit pour « bloquer » le processus de vente du bailleur ; le législateur protège alors les deux parties : le locataire et le bailleur.

Concrètement, le locataire va devoir donner sa réponse dans un délai de 2 mois, passé ce délai, il ne pourra plus accepter cette offre car celle-ci deviendra caduque, autrement dit ce sera trop tard.

Il y a des situations ou la vente du bien au locataire par son bailleur n’est pas possible, tel est le cas lorsque :
- Il y aura une restructuration de l’immeuble (travaux pour revoir la structure de l’immeuble) et ce même si le bien est ensuite vendu ; la vente qui résulte d’une restructuration de l’immeuble n’est pas un obstacle. En droit, cette vente est autorisée et le locataire ne peut pas faire prévaloir son droit de préemption lorsque la vente résulte d’une restructuration d’un immeuble ;
- Les locaux sont insalubres ou dangereux ;
- Le bien est vendu aux parents du bailleur qui doivent l’occuper (y habiter) pendant 2 ans après l’expiration du préavis fait au locataire.

Depuis la Loi Alur de 2014, le législateur permet une vente à un parent jusqu’au 3ème degré. Les parents jusqu’au 3ème degré sont les : parents (père/mère), enfants, frères et sœurs, grands-parents & petits enfants, oncles & tantes, neveux & nièces (et non pas les cousins/cousines qui appartiennent au 4ème degré).

Synthèse des délais à respecter :

- Le bailleur doit informer le locataire 6 mois à l’avance de cette vente : Ex : admettons que le bailleur informe en janvier 2021 qu’il compte vendre le bien, le locataire a un préavis, il doit quitter les lieux au plus tard au mois de juin 2021, il peut tout à fait décider de quitter de lui-même avant cette date, le locataire n’a quant à lui pas de préavis à respecter ;
- L’offre de vente est valable pendant 2 mois et plus précisément les 2 premiers mois des 6 mois du préavis et pour 4 mois si le locataire demande un prêt : Ex : l’offre de vente sera valable qu’en janvier et février 2021, si le locataire fait une demande de prêt pour acheter, l’offre sera valable jusqu’en avril 2021 ;
- Contenu du congé délivré par le bailleur : Il faut que cette notification comporte des mentions prévues par la loi et plus particulièrement prévues à l’article 15 de la loi de 1989 : mention que le congé est justifié pour une intention de vendre/mention sur le prix et les conditions de la vente/la reproduction des 5 premiers alinéas (paragraphes) de l’article 15 de ladite loi.

Par ailleurs, on retrouve ce droit de préemption prévu pour le locataire en matière de bail commercial :

Depuis la Loi « Pinel » promulguée en juin 2014, les rapports entre preneur à bail (locataire) et bailleur sont rééquilibrés [5]. Ce qui est intéressant et ce qui constitue une avancée majeure en matière de bail commercial c’est le nouveau droit de préemption du preneur à bail (locataire d’un bail commercial). Ce droit est dit « droit légal de préférence d’acquisition ». Le principe demeure calqué sur celui évoqué plus haut dans le cadre du bail d’habitation. La Cour de cassation au cours de l’année 2018 a fait de ce droit, un droit « d’ordre public » ce qui signifie qu’il ne peut pas être exclut par une clause dans le bail commercial.

Il y a encore ici des conditions à remplir, pour faire simple, il faut : un local - un propriétaire - une vente. Bien évidemment, le droit apporte des précisions sur ce que signifie chaque terme, cependant, ce qu’il faut retenir pour synthétiser c’est que le droit de préemption ou de préférence est un droit en faveur du preneur à bail qui est récent et dont le caractère d’ordre public accentue son importance.

Bien que ce droit soit récent et encourageant, il y a un certain nombre d’exceptions excluant le bénéfice de ce droit, ainsi en est-il lorsque la vente porte sur :
- plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
- la vente unique de locaux commerciaux distincts ;
- la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
- la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- la vente d’un local à l’époux ou l’épouse du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur (enfants) ou de son époux ou épouse.

Il s’agit bien d’un droit relatif aux baux commerciaux, ce qui exclut d’office : les bureaux, les parkings, les entrepôts (…).

Les formalités sont une fois encore, une obligation d’information du locataire, tout comme pour le bail locatif, le bailleur (propriétaire) doit notifier par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le locataire ici disposera d’un mois pour accepter ou refuser l’offre de vente. Dans le cas ou le locataire accepte l’offre de vente, la vente doit se réaliser c’est-à-dire que la vente doit être faite dans les 2 mois suivant l’accord du locataire, une fois encore, ce délai est rallongé à 4 mois lorsque le locataire sollicite un prêt.

Les modalités de la notification sont très importantes, le bailleur doit pouvoir répondre de ses obligations, dans le cadre du bail commercial, des mentions doivent être reproduites dans la notification, ce sont les mentions prévues par le législateur à l’article L145-46-1 du Code de commerce :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet
 ».

A noter, ce droit de préemption ou de préférence, on le retrouve dans d’autres domaines autres que les baux d’habitations ou les baux commerciaux ; par exemple, ce droit de préemption existe en matière de contrat de franchise ou de contrat de licence de marque.

Maroua HOUMAD
Elève-avocate
Blog juridique : https://maroua-houmad.fr/

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Notes de l'article:

[1Article 1427 du code civil.

[2Article 1751 du code civil.

[3Article 1751 du code civil.

[4Article 1728 du code civil.

[5L145-46-1 du code de commerce.

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