Par exemple, si votre famille s’agrandit avec la venue d’un nouvel enfant ou ceux de votre nouveau conjoint, et que vous vous retrouvez à l’étroit dans votre T2.
Et que dans le même temps, vos voisins du dessus dont les enfants ont quitté le nid familial, se retrouvent seuls dans un T5, ou qu’ils n’arrivent plus à payer leur loyer.
Il vous sera possible, sous certaines conditions, d’échanger vos appartements.
Quelles sont ces conditions ?
Cette disposition est prévue à l’article 9 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
L’échange sera possible si :
- Les 2 logements appartiennent à un même propriétaire et à un même ensemble immobilier,
- L’une des familles concernées compte au moins 3 enfants à charge,
- L’échange augmente la surface de logement habitée de la famille la plus nombreuse.
Et ce peu importe qu’ils relèvent du secteur privé ou des HLM.
C’est l’hypothèse ou un couple occupe un 100 m² et qu’une famille de 6 personnes à l’étage du dessus n’a qu’un logement de 50 m². Ces deux locataires vivant dans le même ensemble immobilier et ayant le même propriétaire pourront échanger leurs logements.
Selon la loi, cet échange est de droit si les conditions sont remplies, mais il convient bien d’en informer le bailleur.
Il y aura un transfert du contrat de bail.
Quels sont les effets juridiques d’un transfert de bail ?
Juridiquement, c’est une substitution de locataire.
Cela signifie que :
- Chaque locataire exécute le contrat de bail attaché au nouvel appartement, tel qu’il a été conclu par les anciens occupants. Y compris les clauses et toutes les dispositions attachées au bail et ce, jusqu’à ce qu’il prenne fin. Hypothèse : Si l’ancien locataire s’était engagé à faire des travaux, le nouveau devra les mener à exécution. D’où l’importance de bien se renseigner sur les nouveaux droits et obligations qu’impliquent le transfert.
- Chaque locataire "ne peut être considéré comme un nouvel entrant". Le propriétaire ne peut donc pas profiter de ce transfert pour modifier le bail (augmentation de loyers, nouvelles cautions...).
- Le dépôt de garantie ne sera ni restitué ni modifié. Il appartient donc aux locataires de prévoir entre elle un accord financier pour payer la différence entre les dépôts de garantie.
- Les cautions ne seront pas interchangées.
Les personnes qui se sont portées caution resteront engagées pour le logement auquel elles ont apporté leur garantie.
À savoir : cet échange n’est pas autorisé pour les logements meublés et ceux conclus sous le régime de la loi de 1948.
L’échange pourra être imposé au bailleur si les 3 conditions cumulatives légales sont respectées. À défaut, le bailleur peut toujours donner son accord.
Si l’échange a lieu sans son consentement et sans avoir rempli les conditions légales, le bailleur peut se réserver le droit de résilier le bail.
Pour les HLM, les logements sont notamment attribués en fonction des revenus des locataires. S’il s’avérait que le loyer d’un plus grand logement était trop élevé au regard des revenus d’une famille, le bailleur pourra légitimement s’opposer à l’échange.
Les HLM pourront imposer de tels transferts de logements sociaux pour une meilleure gestion du parc locatif.
