Étude géotechnique obligatoire face au risque de retrait-gonflement des argiles : étude sur le cadre juridique.

L’obligation d’une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain ou de la construction de maison individuelle a été créée par l’article 68 de la loi du n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite Loi Elan.

Cette loi a créé les articles L112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, devenus les articles L132-4 et suivants du même code.

Cette obligation de fournir une étude géotechnique devait entrer en vigueur le 1er janvier 2020 selon les termes de l’article 2 du Décret n°2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel, consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Toutefois, la tardivité dans la mise en œuvre de l’article 2 du décret n°2019-495 du 22 mai 2019 précité a poussé le gouvernement à adopter deux nouveaux arrêtés ayant pour but de reporter son entrée en vigueur au 1er octobre 2020. Il s’agit dans un premier temps de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux et, dans un second temps, de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques. Enfin, l’arrêté du 24 septembre 2020 modifiant l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques a fixé, en son article 1er, l’entrée en vigueur au 1e octobre 2020. D’autres textes ont également été pris sur la question, comme l’Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 et le Décret n° 2021-872 du 30 juin 2021.

Cette obligation s’applique aux terrains situés dans les zones exposées au risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Le phénomène de retrait-gonflement des argiles concerne les sols argileux qui ont la particularité d’une modification de leur consistance en fonction de leur degré de teneur en eau. Quand ces sols s’assèchent, ils deviennent durs et cassants, alors que l’humidité les transforme en matière plastique [1]. Ceci entraîne des variations de volumes plus ou moins importantes selon la structure du sol et des minéraux le composant. L’augmentation de la quantité d’eau entraîne le phénomène qu’on appelle « un gonflement des argiles », alors qu’une baisse de la teneur en eau cause le phénomène inverse appelé « retrait des argiles » [2].

Ces changements de la consistance du sol ont pour conséquences de causer beaucoup de désordres aux constructions, ce qui a nécessité la mise en place d’une réglementation pour remédier à ces risques. La loi Elan et les textes de sa mise en œuvre ont ainsi fixé les conditions dans lesquelles l’étude géotechnique est obligatoire, ses modalités, les terrains ou actes concernés par l’obligation, l’existence ou non de sanctions, etc.

1- L’objet de l’étude géotechnique.

L’objet de l’étude géotechnique des terrains situés dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles consiste à sécuriser la construction des maisons individuelles en fournissant suffisamment d’informations sur les mouvements différentiels du sol.

Ce faisant, l’étude permet de prévenir ou d’atténuer les risques de dommages qui pourraient affecter les constructions, tels que les fissures, les désordres structurels ou les affaissements.

Cet objet a été défini par l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols dont les articles 1er et 2 sont codifiés aux articles R132-4 et R132-5 du Code de la construction et de l’habitation.

Ces dispositions prévoient deux types d’objet de l’étude géotechnique : l’étude géotechnique préalable (G1) et l’étude géotechnique de conception (G2).

L’étude géotechnique préalable, prévue à l’article R132-4 du Code de la construction, est réservée aux projets de vente de terrain non bâti constructible.

Aux termes de cette disposition :

« L’étude géotechnique préalable mentionnée à l’article L132-5 procède à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Son contenu est précisé par un arrêté des ministres en charge de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs ».

Quant à l’étude géotechnique de conception, elle concerne les contrats de construction de maison individuelle sur un terrain situé dans un secteur exposé au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Elle est prévue à l’article R132-5 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que :

« L’étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, mentionnée au deuxième alinéa de l’article L132-6 et au 1° de l’article L132-7, a pour objet de fixer, sur la base d’une identification des risques géotechniques du site d’implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Son contenu est précisé par un arrêté des ministres en charge de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs ».

2- La détermination des zones exposées au phénomène.

La détermination des zones concernées par l’obligation des études géotechniques est fixée par l’Arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Aux termes de l’article 2 de cet arrêté, une carte annexée au présent arrêté définit les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

L’article 3 de l’arrêté précise que la carte est disponible sur le site Géorisques.

A partir de ce site, il sera possible de faire des recherches par adresse ou par références cadastrales afin d’obtenir des informations sur le degré d’exposition de sa parcelle au phénomène de retrait-gonflement des argiles. Ce site regroupe un ensemble de risques naturels et technologiques pouvant concerner un terrain.

Le degré d’exposition au phénomène de retrait-gonflement des argiles peut être faible, moyen ou fort. L’article 2-II de l’arrêt précité dispose que « les zones qui sont considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont celles dont l’exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte ».

Le degré d’aléa « faible » n’est donc pas concerné par l’obligation de l’étude géotechnique.

Par ailleurs, l’article R132-3 du Code de la construction a identifié quatre catégories de zones pouvant permettre de classer chaque zone en fonction de son degré de teneur en argile.

La première catégorie concerne les zones d’exposition forte qui « correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène » [3].

La deuxième catégorie de zone est relative aux zones d’exposition moyenne qui « correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène » [4] .

La troisième catégorie de zone est celle des zones d’exposition faible qui « correspondent à des formations non argileuses mais contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible au phénomène, selon l’endroit où on le mesure » [5].

Enfin la quatrième zone concerne les territoires qui ne sont pas classés dans l’une des trois zones précédentes, lesquels « sont des zones d’exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n’est, en l’état des connaissances, pas identifiée » [6].

3- Les critères pris en compte dans l’évaluation du phénomène de retrait-gonflement.

L’article R132-3 du Code de la construction et de l’habitation dispose en son II que l’exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement est évaluée en prenant en compte les critères suivants :

• la nature lithologique des matériaux dominants dans la formation. D’après l’arrêté du 22 juillet 2020, cette nature permet de distinguer les terrains essentiellement argileux des terrains où l’argile est minoritaire (hétérogénéité) et tient compte de l’épaisseur de la formation ;
• la composition minéralogique de la phase argileuse. L’arrêté précité précise également, en son article 1er, que les phénomènes de retrait-gonflement s’expriment préférentiellement en présence de certains minéraux argileux dont la présence et la proportion sont évaluées ;
• le comportement géotechnique du matériau, tant en retrait qu’en gonflement. Ce comportement est apprécié à partir de la proportion d’éléments fins (granulométrie), de l’étendue de son domaine plastique, de sa capacité d’adsorption et de l’importance des variations de volume tant en retrait (assèchement) qu’en gonflement (humidification).

4- La durée de validité de l’étude géotechnique.

L’article R132-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit deux durées distinctes d’une étude géotechnique.

D’une part, il prévoit une durée de validité de 30 ans pour l’étude géotechnique préalable mentionnée à l’article L132-5 si aucun remaniement du sol n’a été effectué. Cette dernière est relative à l’étude géotechnique réalisée lors de la vente d’un terrain non bâti constructible dans une zone exposée au risque de retrait-gonflement des argiles.

D’autre part, il prévoit une durée limitée seulement au projet pour lequel il est réalisé. Cette durée concerne l’étude géotechnique de conception mentionnée au deuxième alinéa de l’article L132-6 et au 1° de l’article L132-7. Ces deux dispositions sont relatives aux contrats de construction ne dépassant pas deux logements dans une zone exposée au risque de retrait-gonflement des argiles.

5- Les terrains concernés par l’obligation de l’étude géotechnique.

Tous les terrains ne sont pas concernés par l’obligation d’une étude géotechnique en cas de vente ou de construction. Pour qu’un terrain soit concerné par l’obligation, il faut que plusieurs conditions cumulatives soient réunies.

La première condition est que le terrain doit se trouver dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement (Article L132-4 CCH). Le degré d’exposition de ce terrain au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols doit être d’un aléa moyen ou fort (Article R132-3-IV).

Lorsque le terrain ne se trouve pas dans une zone exposée au phénomène du retrait-gonflement des argiles, l’étude géotechnique n’est pas obligatoire. De même, lorsque son degré d’exposition est d’un aléa faible, l’étude géotechnique n’est pas obligatoire.

La deuxième condition est que le terrain doit être un terrain non bâti constructible. Lorsque le terrain n’est pas constructible ou qu’elle supporte déjà des constructions, l’obligation de l’étude géotechnique ne s’applique pas à elle.

La troisième condition est que le terrain doit se trouver dans une zone où les règles d’urbanisme prévoient la réalisation de maisons individuelles. Lorsque les maisons individuelles ne sont pas autorisées par les règles d’urbanisme en vigueur, l’obligation ne s’applique pas à la vente du terrain (article L132-5 du CCH).

6- Les actes concernés par l’obligation d’étude géotechnique.

Ces actes sont relatifs à la vente d’un terrain (6-1), au contrat de construction (6-2) et dans certaines circonstances, à la vente d’un bien immobilier déjà construit (6-3).

6-1- L’étude géotechnique en cas de vente d’un terrain constructible.

Cette obligation d’étude géotechnique est prévue à l’article L132-5 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que « En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur ».

Ainsi, lors de la vente d’un terrain non bâti, qui est également constructible, situé dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement, et dont les règles d’urbanisme autorisent la création de maisons individuelles, le vendeur est tenu de fournir à l’acquéreur une étude géotechnique préalable G1.

Cette étude géotechnique réalisée à l’initiative du vendeur du terrain est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

De même, lors d’une vente publique d’un terrain, cette étude est annexée au cahier des charges. L’étude réalisée doit être annexée au titre de propriété du terrain et le suit à l’occasion de toutes les mutations successives du terrain.

6-2- L’étude géotechnique en cas de conclusion d’un contrat de construction.

Les articles L132-6 et L132-7 du Code de la construction font obligation au maître d’ouvrage qui souhaite conclure un contrat de construction sur un terrain situé dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles de transmettre l’étude géotechnique bien avant la conclusion du contrat de construction.

Aux termes de l’article L132-6 précité, « Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage transmet l’étude mentionnée à l’article L132-5 aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-1 du Code civil ».

Il convient de préciser que cette obligation est limitée aux constructions d’immeubles à usage d’habitation ne dépassant pas deux logements. Cette disposition ne prend donc pas en compte les contrats de constructions d’immeubles comportant plus de deux logements.

Toutefois, il peut arriver que l’étude géotechnique prévue pour la vente du terrain ne soit pas annexée au titre de propriété de ce dernier. Dans ce cas, l’alinéa 2 de l’article L132-6 précité prévoit qu’il « appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment ».

Dans le document contractuel de construction ou de maitrise d’œuvre, les cocontractants doivent indiquer deux informations. D’une part, ils doivent préciser que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage.

D’autre part, ils doivent indiquer que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

6-3- Quid de la vente d’un immeuble déjà construit ?

Les articles L132-4 et suivants du Code de la construction n’ont pas rendu obligatoire l’étude géotechnique pour la vente d’immeubles déjà construits.

Toutefois, l’article L132-8 du même code fait obligation au vendeur d’un immeuble déjà construit de joindre l’étude géotechnique obligatoire prévue à l’article L132-6 du même code pour les contrats de construction ou de maîtrise d’œuvre.

Ainsi, aux termes de l’article L132-8 du même code, « En cas de vente de l’ouvrage, les études préalables prévues par les articles L132-6 et L132-7 sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ; en cas de vente publique, elles sont annexées au cahier des charges. Il en va de même, le cas échéant, de l’étude géotechnique préalable mentionnée à l’article L132-5 ».

Cette obligation d’annexer l’étude géotechnique dans un acte de vente d’une maison déjà construite concerne donc les constructions entreprises depuis l’entrée en vigueur de la loi Elan ayant rendu obligatoire l’étude géotechnique prévue aux articles L132-6 et L132-7 du code précité relatifs aux contrats de constructions de maison individuelle.

Les autres immeubles déjà construits antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Elan de 2018 ne sont pas concernés par cette obligation de fournir l’étude géotechnique à l’acquéreur du bien immobilier.

Cependant, les acquéreurs d’un bien immobilier qui n’était pas soumis à l’obligation d’étude géotechnique peuvent engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés ou vices du consentement lorsque l’information relative à l’exposition du bien au phénomène de retrait-gonflement ne leur avait pas été communiquée.

Dans son arrêt du 7 mars 2024, la Cour de cassation a validé la condamnation d’un vendeur à verser à l’acquéreur des dommages et intérêts pour vices cachés en raison de l’apparition de fissures sur les murs de la maison après la vente [7].

De même, dans son arrêt du 12 décembre 2024, la Cour d’appel de Montpellier a condamné les vendeurs d’une maison à réparer les préjudices de l’acquéreur en raison des fissures dues au phénomène de retrait-gonflement qui étaient dissimulés par les vendeurs au moment de l’achat [8].

Enfin, dans son arrêt du 23 septembre 2025, la Cour d’appel d’Orléans a prononcé la résolution de la vente d’une maison en raison de la dissimulation, par les vendeurs, des fissures dues au phénomène de retrait-gonflement des argiles [9].

Par ailleurs, l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation fait obligation au vendeur d’un immeuble bâti, situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, de fournir à l’acquéreur les informations devant lui permettre de faire face à ces risques. Cette disposition exige du vendeur d’un immeuble bâti de fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique comprenant plusieurs documents, dont celui prévu en son 5°, relatif à l’état des risques prévus au I de l’article L125-5 du Code de l’environnement.

L’article L125-5-I du Code de l’environnement fait référence à l’obligation d’un vendeur d’un immeuble se trouvant sur le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles de fournir à l’acquéreur un état des risques indiquant l’existence de ces risques. Ces informations permettent à l’acquéreur de prendre connaissance de l’existence du risque de retrait-gonflement des argiles sur le bien immobilier.

Le non-respect de cette obligation peut être sanctionné par la résolution de la vente ou la diminution du prix. Ainsi, l’article L271-4 précité prévoit en son II que « en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».

7- Les contrats de constructions non concernés par l’obligation d’étude géotechnique.

Pour qu’un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre soit soumis à l’obligation d’une étude géotechnique, il faut qu’il porte sur un immeuble d’habitation ne comportant pas plus de deux logements et que le terrain d’assiette de la construction se trouve dans une zone exposée au phénomène du retrait-gonflement des argiles avec un degré d’exposition moyen ou fort.

Ainsi, lorsque le projet de construction n’entre pas dans la catégorie précitée, l’étude géotechnique n’est pas obligatoire pour le maître d’ouvrage.

Cette situation exclut de la catégorie des constructions devant annexer une étude géotechnique au contrat, les constructions d’immeubles de plus de deux logements, les bâtiments collectifs, industriels, agricoles, etc.

De même, l’article R132-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit deux autres catégories d’exception à l’obligation de l’étude géotechnique.

D’une part, l’article précise que les « contrats ayant pour objet des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent, ne sont pas soumis aux dispositions des articles L132-6 et L132-7 ».

D’autre part, la disposition précitée ajoute que « les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, ne sont pas soumis aux dispositions des articles L132-6 et L132-7, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant ».

8- L’obligation de suivre les recommandations de l’étude géotechnique.

Le constructeur d’un ouvrage soumis à l’obligation d’une étude géotechnique doit, d’après l’article L132-7 du Code de la construction et de l’habitation, respecter certaines obligations lors de l’exécution du contrat.

D’une part, il est tenu de suivre les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage, ou réalisée avec l’accord de celui-ci par le constructeur, qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment.

D’autre part, il lui est fait obligation de « respecter des techniques particulières de construction fixées par voie réglementaire ».

Les techniques de constructions imposées au constructeur visent un triple objectif :

• Limiter les déformations de l’ouvrage sous l’effet des mouvements différentiels du terrain tant par la conception et la mise en œuvre des éléments de structure et de fondation que par le choix des matériaux de construction ;
• Limiter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l’ouvrage dues aux apports d’eaux pluviales et de ruissellement ainsi qu’à la végétation ;
• Limiter les échanges thermiques entre l’ouvrage et le terrain adjacent [10].

Toutefois, il n’est pas tenu à cette obligation lorsque l’étude géotechnique révèle l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

9- La sanction du non-respect de l’obligation.

Sur la sanction du non-respect de l’obligation d’étude géotechnique, il faut distinguer entre le manquement à l’obligation lors de la vente d’un terrain (1) et le manquement à l’obligation lors de la conclusion d’un contrat de construction (2).

9-1- La sanction du non-respect de l’obligation en cas de vente d’un terrain.

L’article L132-5 du Code de la construction et de l’habitation fait obligation au vendeur d’un terrain non bâti constructible de fournir une étude géotechnique lorsque ce terrain se trouve dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation sols.

Toutefois, cette disposition ne prévoit aucune sanction lorsque le vendeur omet de fournir cette étude géotechnique à l’acquéreur. A cet égard, le tribunal judiciaire de Metz a même reconnu, dans son jugement du 19 septembre 2024, que « si l’article L112-21 du CH impose au vendeur de fournir une étude géologique préalable, aucune sanction n’est prévue dans cette disposition en cas de manquement du vendeur à son obligation » [11].

Il en résulte qu’il est très difficile d’engager la responsabilité du vendeur lorsqu’il méconnait l’obligation prévue à l’article L132-5 du CCH (ancien L112-21) consistant à fournir une étude géotechnique.

L’absence d’étude géotechnique ne peut pas non plus justifier le refus du permis de construire. Dans sa décision du 31 janvier 2024, le tribunal administratif de Nice a censuré la décision de l’autorité administrative de refuser le permis pour ce motif :

« Toutefois, ni les dispositions de l’article R431-16 du Code de l’urbanisme ou de l’article L112-21 du Code de la construction et de l’habitation citées au point précédent ni aucune disposition auxquelles renvoie l’article R431-4 du Code de l’urbanisme régissant le contenu des dossiers de demande de permis de construire, n’exigent la production, lors du dépôt d’une demande de permis de construire valant permis de démolir, d’une telle étude » [12].

Cependant, malgré l’absence de sanction prévue par l’article L132-5 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur peut quand même agir en justice pour engager la responsabilité du vendeur pour vices du consentement ou vices cachés s’il parvient à démontrer que le défaut d’étude géotechnique lui a causé un préjudice.

Lorsque les acquéreurs n’ont pas été suffisamment informés de l’état du risque de retrait-gonflement des argiles, ils doivent justifier devant le juge que ce défaut d’information leur a causé un préjudice. En l’absence de démonstration de ce préjudice, ils ne pourront pas engager la responsabilité du vendeur du terrain pour ce motif [13].

En revanche, il existe une autre possibilité ouverte aux acquéreurs pour engager la responsabilité du vendeur pour défaut d’informations relatives au risque de retrait-gonflement des argiles.

En effet, aux termes de l’article L125-5 du Code de l’environnement :

« I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L121-22-2, L121-22-3, L121-22-6 et L121-22-7 du Code de l’urbanisme ou assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé résultant du titre III du livre Ier du Code forestier, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi.
I bis.-Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques conformément au I comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien.
En cas de mise en vente de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu.
Sans préjudice des deux premiers alinéas du présent I bis, l’état des risques est :
1° Intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation ou, lorsque la vente porte sur un immeuble non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ;
2° Annexé à l’acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire, en cas de vente en l’état futur d’achèvement (...) ».

Il résulte de cette disposition que le vendeur d’un terrain situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels doit fournir à l’acquéreur du bien l’état de tous les risques pris en compte par le plan de prévention.

Cette information de l’acquéreur doit se faire par le biais d’un document annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente.

L’article L125-5 du code précité prévoit en son V qu’en cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Par contre, seuls les risques pris en compte par le plan de prévention des risques naturels peuvent donner droit à la demande de résolution ou de diminution du prix et que l’acquéreur n’a pas besoin de justifier d’un préjudice en cas de violation de l’article précité [14].

Ainsi, lorsque l’acquéreur d’un terrain souhaite engager la responsabilité du vendeur pour violation de l’article L132-5 du Code de la construction et de l’habitation, il doit s’assurer que son terrain est couvert par un plan de prévention des risques naturels prévisibles et que le phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols est bien pris en compte par ce plan de prévention.

9-2- La sanction du non-respect de l’obligation en cas de conclusion d’un contrat de construction.

L’article L132-6 du Code de la construction fait obligation au maître d’ouvrage, avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, de transmettre l’étude géotechnique préalable (G1) au constructeur ou à défaut, de fournir une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment (G2).

Les articles L132-4 et suivants n’ont prévu aucune sanction au non-respect des obligations qu’ils ont prévues.

Cependant, d’autres dispositions peuvent servir de fondement à des sanctions civiles ou pénales en cas de non-respect de l’obligation de l’étude géotechnique G2.

En effet, l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L231-2.
Cette obligation est également imposée :
a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;
b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil ».

L’article L231-2 auquel fait référence l’article précité dispose que :

« Le contrat visé à l’article L231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du Code de l’urbanisme ;
c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

• tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L132-6 et L132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;
• les raccordements aux réseaux divers ;
• tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble (…) ».

Ainsi, l’absence d’étude géotechnique empêchera de disposer des informations nécessaires sur tous les travaux d’adaptation au sol rendus nécessaire par l’étude prévue aux articles L132-6 et L132-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Or, les dispositions prévues au titre III du Code de la construction et de l’habitation sont d’ordre public. L’article L230-1 du même code l’a rappelé en disposant que « Les règles prévues au présent titre sont d’ordre public ».

De ce fait, le non-respect des articles L231-1 et L231-2 entraine la nullité du contrat de construction de maison individuelle.

C’est ce qu’a jugé le tribunal judiciaire de Bordeaux dans son jugement du 2 avril 2025 dans lequel il a précisé que :

« L’article L231-2 du même code, prévoit quant à lui, dans son paragraphe c), que doit être précisé dans le contrat, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L132-6 et L132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat.
Il résulte de la combinaison de ces deux textes, que le contrat de construction de maison individuelle ne peut être signé avant que ne soit établie l’étude géotechnique, peu important que ladite étude soit à la charge du maître d’ouvrage ou du constructeur, cette disposition légale visant avant tout à protéger le maître d’ouvrage. En l’espèce, il n’est pas débattu que cette étude a été réalisée le 1er avril 2021, soit plus de deux mois après la signature du contrat, ce qui constitue une cause de nullité au visa de l’article L230-1 du même code » [15].

Ainsi, le non-respect de l’obligation d’étude géotechnique prévue aux articles L132-6 et L132-7 du Code de la construction peut entrainer la nullité du contrat de construction.

Le non-respect de l’étude des sols peut également entrainer la responsabilité du constructeur à l’égard du maître d’ouvrage lorsque le manquement du constructeur à procéder aux études de sols a entrainé un surcout de la construction. Le constructeur sera dans ce cas condamné à des dommages et intérêts pour négligence fautive [16].

Cette mise en responsabilité du constructeur pour défaut d’étude géotechnique peut même entrainer sa responsabilité pour les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Elan de 2018 lorsqu’il est établi que le constructeur a manqué à ses obligations en ne conseillant pas le maître d’ouvrage de faire réaliser une étude visant à s’assurer de la maîtrise des aléas géotechniques [17].

A cet égard, la Cour d’appel de Bordeaux a retenu la responsabilité civile contractuelle d’un constructeur en raison des désordres apparus sur une construction, lesquels sont dus à l’absence d’étude géotechnique. La Cour d’appel a justifié sa décision par le fait « qu’en s’abstenant de réaliser une étude de sol, alors qu’il avait été spécialement chargé, en sa qualité de professionnel, de réaliser les fondations de l’immeuble, sur un sol de surcroît argileux et particulièrement sensible au processus de retrait-gonflement, M. [S] a commis une faute qui se trouve directement en lien avec le dommage constaté » [18].

Des sanctions pénales sont également prévues par le Code de la construction et le Code de l’environnement.

S’agissant du Code de la construction, la sanction est prévue à son article L183-4 qui dispose que :

« Est puni d’une amende de 45 000 € le fait, pour les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l’exécution de travaux, de commettre une infraction aux obligations imposées par les articles L112-9, L112-10, L113-10, L113-11, L113-12, L113-13, L113-18, L113-19, L113-20, L122-3, L122-7, L122-8, L122-8-1, L122-9, L122-10, L122-11, L126-27, L126-34, L131-1, L131-2, L132-1, L132-2, L132-3, L132-5 et L132-6, L132-7, L133-1, L133-2, L134-6, L134-8, L134-11, L134-12, L141-1, L141-2, L145-1, L146-1, L151-1, L152-1, L152-2, L152-3, L153-1 à L153-4, L154-1, L154-2, L155-1, L156-1, L157-1, L161-1, L162-1, L163-1, L163-2 à l’exception de son dernier alinéa, L164-1, L164-2, L164-3, L171-1, L171-3, L171-4, L172-1, L173-1, par les dispositions réglementaires prises pour leur application ou par les autorisations délivrées en conformité avec leurs dispositions. En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de six mois peut en outre être prononcée ».

Cette disposition vise donc, entre autres, l’article L132-5 du même code relatif à l’étude géotechnique préalable (G1) et les articles L132-6 et L132-7 du même code relatifs à l’étude géotechnique de conception (G2).

Le non-respect de l’obligation d’étude géotechnique prévue aux articles précités peut donc entrainer des sanctions pénales comme une amende ou une peine d’emprisonnement en cas de récidive.

Quant aux sanctions issues du Code de l’environnement, elles sont prévues par l’article L562-5 du même code qui dispose en son I que :

« Le fait de construire ou d’aménager un terrain dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou de ne pas respecter les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation prescrites par ce plan est puni des peines prévues à l’article L480-4 du Code de l’urbanisme ».

Cette sanction est donc subordonnée à l’existence d’un plan de prévention des risques naturels et technologiques imposant des prescriptions relatives à l’étude géotechnique dans les contrats de construction dont le terrain se trouve sur une zone concernée par le phénomène de retrait-gonflement des argiles.

En effet, cette disposition sanctionne le fait de ne pas « respecter les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation prescrites par ce plan ». Or, beaucoup de plans de prévention comportent des obligations de prise en compte du phénomène de retrait-gonflement des argiles, comme l’étude géotechnique pour les contrats de construction.