Exigibilité des Loyers Covid, la Cour de Cassation a tranché : les loyers sont dus !

Dans une décision du 30 juin (Cass. Civ.3ème, 30 juin 2022, n°21-20.190), après un long suspense qui aura duré plus de deux ans, la Cour de Cassation se positionne enfin sur la question de l’exigibilité des loyers appelés par les bailleurs commerciaux lors des périodes de fermetures administratives durant la crise sanitaire.

Trois dossiers ont été soumis à la Cour de Cassation.

Le présent commentaire est celui du pourvoi 21-20.190 formé suite à un arrêt de la Cour d’appel de Paris concernant une saisie-attribution.

Il s’agit du principal dossier parmi les trois dossiers soumis à la Haute Juridiction, regroupant l’ensemble des problématiques soulevées dans ce contentieux qui a vu naître au fil des décisions, une jurisprudence contradictoire en fonction des juridictions.

La Cour de cassation a été saisie par un Locataire suite à un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 3 juin 2021 qui a validé une saisie attribution réalisée par le Bailleur, au titre des loyers dus pendant le premier confinement, en estimant :
- que les articles 4 des ordonnances n°2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020 excluaient l’application de l’article 1722 du Code civil et n’avaient pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers,
- que le Bailleur n’avait pas manqué à son obligation de délivrance, le Locataire ne pouvait invoquer une exception d’inexécution,
- que le Locataire, qui admettait ne pas s’être trouvé dans l’impossibilité de payer les loyers, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure,
- qu’ayant, par lettre du 27 avril 2020, proposé de différer le règlement du loyer d’avril 2020 pour le reporter sur le troisième, voire le quatrième, trimestre, proposition refusée par le Locataire, le Bailleur avait manifesté sa bonne foi.

La Cour de Cassation a donc eu pour mission de statuer sur l’ensemble de ces points qui sont devenus, au fil des contentieux, les moyens de défense les plus développés par les Locataires pour tenter de se soustraire au règlement des loyers appelés lors des périodes de fermetures administratives.

La Cour de Cassation devait donc répondre aux questions suivantes :
- Les ordonnances n° 2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020 entraînent-elles l’éviction des dispositions de droit commun ?
- L’impossibilité pour le Locataire d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail, même imposée par les pouvoirs publics, constitue-t-elle un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le Locataire invoque l’exception d’inexécution ?
- Le Locataire empêché d’exploiter la chose louée selon sa destination peut-il invoquer la force majeure pour obtenir la suspension de son obligation au paiement du loyer pendant la fermeture au public de son commerce ?
- Quel est le rôle de la bonne foi dans l’exécution du contrat de bail commercial ?

I/ Sur l’application des ordonnances et l’article 1722 du Code civil.

La Cour de cassation a étudié ces moyens ensemble.

Il est rappelé que l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, dispose que :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée ».

L’ordonnance n°2020-316 prévoit quant à elle, en son article 4, que : « les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622-14 et L641-12 du Code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Ainsi, les ordonnances accordaient déjà des délais de paiement aux Locataires et neutralisaient les sanctions contractuelles liées au non-paiement des loyers.

A aucun moment, les ordonnances n’ont prévu la suspension ou l’annulation des loyers appelés pendant les périodes de fermeture ni n’ont exclu les mécanismes du droit commun des contrats de louage, tel que retenu par la Cour d’appel de Paris dans l’arrêt du 3 juin 2021.

L’article 1722 du Code civil prévoit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Sur ce fondement, certaines juridictions ont annulé les loyers appelés pendant les périodes de fermetures estimant que la perte de la chose louée pouvait revêtir non seulement un caractère matériel, mais également un caractère juridique et validaient ainsi le fait que la perte puisse être temporaire et non définitive.

Le Juge de l’exécution saisi dans le présent dossier avait d’ailleurs validé l’application de l’article 1722.

Tel a été, également, le sens de la décision de la Cour d’appel de Paris du 30 mars 2022 [1].

D’autres juridictions, et notamment une autre formation de la Cour d’appel de Paris, dans l’arrêt, réformant le jugement du Juge de l’exécution, ayant donné lieu au présent pourvoi, ont, au contraire, exclu l’application de l’article 1722 du Code civil.

Cependant, la motivation de la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 3 juin 2021 a été fondée sur le fait que, selon elle, les ordonnances avaient exclu l’application de l’article 1722.

Elle ne s’est donc pas prononcée sur le caractère matériel ou juridique de la chose louée.

La censure de cette motivation est prononcée car les ordonnances n’ont, à aucun moment, exclu les dispositions générales du droit des contrats de louage.

Cependant, la Cour de cassation opère par substitution de motif, et affirme que : « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil ».

Sur ce point, la Cour de cassation a considéré que l’interdiction de recevoir du public étant uniquement liée à la classification comme non indispensable à la vie de la Nation de l’activité exercée par le preneur, qui est seule affectée par la mesure administrative l’édictant, celui-ci ne peut se prévaloir d’une perte de la chose louée.

La Cour se réfère donc à l’activité exercée et non à la destination contractuelle.

II/ Sur l’exception d’inexécution.

L’article 1719 du Code civil prévoit :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations
 ».

L’article 1220 du même code indique quant à lui : « Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais ».

C’est sur le fondement de ces deux articles, que le Locataire a soulevé l’inexigibilité du loyer pendant la période de fermeture administrative.

Sans attendre, l’avis de la Cour de cassation, il était déjà acté que ce moyen ne pouvait pas être retenu puisque le but recherché par la combinaison de ces articles est d’obtenir l’exécution par l’autre partie de ses obligations contractuelles.

Or, lors de la crise sanitaire, à aucun moment les bailleurs ne pouvaient agir pour permettre à leur Locataire d’ouvrir leur commerce, peu importe donc que les Locataires règlent ou non leur loyer, la situation était imposée pour chacune des parties.

De même, il ne peut être reproché aucune faute, aucun manquement aux bailleurs dans l’exécution de leurs obligations contractuelles.

Le moyen apparait de facto inopérant.

La Cour de cassation, concernant ce moyen, a estimé que : « Ayant relevé que les locaux loués avaient été mis à disposition de la locataire, qui admettait que l’impossibilité d’exploiter, qu’elle alléguait, était le seul fait du législateur, la cour d’appel en a exactement déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance ».

Le moyen n’est donc pas fondé.

III/ Sur la force majeure.

L’article 1218 du Code civil prévoit que :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Il est rappelé que la force majeure ne peut être invoquée s’agissant de l’exécution d’une prestation financière.

La Cour de cassation juge de manière constante que : « Mais attendu que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » [2].

Dans son arrêt du 30 juin 2022, la Cour de cassation a confirmé sa position.

Elle a jugé que : « Il résulte de l’article 1218 du Code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. 17. Dès lors, la cour d’appel a exactement retenu que la locataire, débitrice des loyers, n’était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure ».

Le moyen n’est donc pas fondé.

IV/ Sur la bonne foi.

L’article 1104 du Code civil prévoit que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d’ordre public ».

Le principe de bonne foi s’impose aux parties aux stades de la négociation, de la formation et de l’exécution du contrat.

Cependant, il est rappelé que la sanction du non-respect de l’article 1104 du Code civil est l’allocation de dommages et intérêts.

La Cour de cassation a récemment rappelé au visa de l’article 1134 que : « L’exigence de bonne foi n’autorise pas le juge à porter atteinte aux modalités de paiement du prix fixé par les parties, lesquelles constituent la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties » [3].

Ainsi, sur la base de cet article, il n’est pas possible de solliciter l’annulation des loyers mais uniquement une indemnisation.

Par ailleurs, l’appréciation de la bonne foi contractuelle relève de l’appréciation souveraine des Juridictions du fond, point échappant au contrôle de la Cour de cassation.

La Cour de cassation, sur ce point, a considéré que : « Ayant constaté que la bailleresse avait vainement proposé de différer le règlement du loyer d’avril 2020, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre la locataire dans le détail de son argumentation, en a souverainement déduit que la bailleresse avait tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi ».

Le moyen n’est pas fondé.

Cet arrêt, justifié en droit, a une vocation, bien évidemment, économique et politique.

Durant la crise sanitaire, le gouvernement s’est attelé à mettre en œuvre divers moyens pour préserver au maximum les commerces impactés par la crise.

Au-delà des ordonnances, la solidarité nationale a énormément joué avec :
- Les différents PGE,
- Le Fond de Solidarité,
- L’aide Loyers et Charges locatives,
- L’aide Coûts Fixes…

Nombre de Locataires ont donc obtenu des aides pour régler leur loyer.

D’ailleurs, dans le cadre des débats et comme indiqué dans le communiqué de la Cour de cassation, le Parquet Général avait versé aux débats une note du ministère de l’économie, des finances et de la relance pour avoir des informations précises sur l’impact de la crise sanitaire.

La Cour de Cassation a noté dans son communiqué que :
- « jusqu’à 45% des établissements du commerce de détail ont été fermés durant la crise ;
- le montant total des loyers et charges locatives ainsi immobilisés est estimé à plus de 3 milliards d’euros,
- ces entreprises ont pu bénéficier de trois dispositifs d’aides (fonds de solidarité, coûts fixes et aide loyers) se succédant dans le temps, ainsi que d’autres mesures de soutien
 ».

La décision a été rendue à l’aune de l’ensemble de ces mesures exceptionnelles qui ont été mises en œuvre.

Dire aujourd’hui, que les loyers ne seraient, finalement, pas dus, aurait vidé de leur substance, les mesures prises par le Gouvernement et aurait donc conduit les bailleurs à supporter seuls le poids de la crise, alors que rappelons-le, les bailleurs n’ont obtenu absolument aucune aide, si ce n’est un crédit d’impôt de 50% en cas d’annulation limitée du loyer.

Une décision contraire aurait, à notre sens, engendré une vive réaction de la part des Bailleurs et propriétaires fonciers.

L’attention des Locataires à bail commercial est donc attirée.

Au regard de la position de la Cour de cassation, les loyers devront être réglés.

Il est urgent de prendre les devants et de négocier avec les Bailleurs pour obtenir, en cas de difficultés, des échéanciers.

Il est enfin rappelé que cette décision a été rendue dans le cadre d’un dossier opposant un Bailleur privé et un Locataire qui exploite plus de cinq cents magasins qui ne démontrait pas être dans l’incapacité absolue de régler son loyer et avait la possibilité de recourir partiellement au « click and collect ».

Sophie Capdeville,
Avocat Associé
LSC Avocats
Barreau de Grenoble

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Notes de l'article:

[1Cour d’appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 30 mars 2022, n° 21/16710.

[2Com., 16 septembre 2014, pourvoi n°13-20.306.

[3Com.13 juin 2019,17-29000.

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