1) La fixation judiciaire de la valeur d’un bien selon la méthode par comparaison et le principe du contradictoire.
Les grands principes d’évaluation d’un bien selon les règles du Code de l’expropriation (a) conduit le juge de l’expropriation à appliquer la méthode par comparaison exigeant des informations indispensables pour produire des termes de comparaison recevables afin d’assurer le principe de la contradiction (b).
a) Les grands principes régissant l’indemnisation en matière d’expropriation.
Droit inviolable et sacré, nul ne peut être privé de sa propriété sans notamment « une juste et préalable indemnité » [1].
Cette « juste indemnité » est déterminée selon les règles prévues par le Code de l’expropriation applicables pour les procédures constituant une atteinte au droit de propriété, comme l’expropriation d’un bien ou par exemple sa préemption [2].
Le Code de l’expropriation prévoit ainsi que les indemnités allouées par le juge de l’expropriation couvrent « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation » [3].
Le jugement rendu distinguera l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires qui seront allouées à l’exproprié [4].
L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien :
dont la consistance est appréciée, soit à la date de l’ordonnance d’expropriation [5] soit, à défaut, à la date du jugement de première instance [6]
qui sera estimé à la date de la décision de première instance [7] ; par conséquent, un bien exproprié ne peut être évalué en fonction de sa vocation future [8] ou en fonction de son utilisation dans l’avenir [9].
La Cour de cassation rappelle, de manière constante, que le juge de l’expropriation dispose d’une appréciation souveraine pour retenir la méthode d’évaluation qui lui apparait la meilleure et la mieux appropriée [10].
Différentes méthodes d’évaluation sont susceptibles d’être retenues, selon la consistance du bien et le marché immobilier local, comme la méthode par capitalisation ou encore la méthode dite du « compte à rebours ou bien promoteur » [11]
Néanmoins, ces méthodes sont généralement écartées par le juge de l’expropriation aux motifs que la valeur vénale dégagée par ces méthodes reviendrait :
à indemniser un préjudice incertain [12] et,
à tenir compte de la vocation future du bien [13].
En revanche, la méthode par comparaison ne suscite pas ces critiques juridiques et c’est pourquoi elle est habituellement retenue par le juge de l’expropriation, qui exige des parties la précision de certaines informations subordonnant leur recevabilité.
b) Les exigences jurisprudentielles de recevabilité des ventes invoquées dans l’application de la méthode par comparaison et le principe de la contradiction.
La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien exproprié, en tenant compte de sa situation géographique et de sa consistance matérielle, au regard de mutations portant sur des biens présentant des caractéristiques physiques et juridiques proches.
Dans une instance de fixation judiciaire des indemnités devant le juge de l’expropriation, les Parties doivent ainsi soutenir leurs demandes indemnitaires par la présentation de ventes de biens situés à proximité et de consistance comparable, usuellement appelées « termes de comparaison ».
Les ventes invoquées par les Parties (l’autorité expropriante, l’exproprié et le Commissaire du gouvernement) devront être les plus récentes possibles afin de respecter la règle selon laquelle le bien est estimé à la date de la décision de première instance [14].
Le Code de l’expropriation imposant en outre l’indemnisation d’un préjudice certain [15], seules les ventes effectives seront prises en compte par le juge de l’expropriation, excluant ainsi les promesses de ventes, les offres d’acquisition, les annonces immobilières [16].
Lors des débats judiciaires, le juge de l’expropriation veille au respect du principe de la contradiction guidant le procès civil et les Parties doivent être en mesure de débattre contradictoirement des termes de comparaison invoqués.
Pour assurer le respect de ce principe lors de l’instance, la Cour de cassation n’impose pas la production dans l’instance des actes de vente relatifs à ces termes de comparaison.
En effet, la Cour de cassation a récemment rappelé les conditions de recevabilité des termes de comparaison qui permettent de veiller au respect d’un débat contradictoire entre les Parties sur leur bien-fondé et leur pertinence [17].
Ainsi, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement, les termes de comparaison :
issus de bases de données accessibles au public ;
comportant les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales [18] ;
accompagnés des références de publication au Service de la Publicité Foncière.
Le cas échéant, ces informations permettent, en effet, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés.
Si cette solution assure le respect du principe de la contradiction, il est permis de s’interroger sur le respect du principe d’égalité des armes, compte tenu des difficultés à obtenir certaines informations indispensables à la recevabilité des termes de comparaison.
2) Les limites des bases de données publiques relatives aux ventes immobilières et le principe d’égalité des armes.
Pour assurer le principe d’égalité des armes, l’exproprié pourra accéder à des informations relatives aux ventes immobilières accessibles sur des bases de données publiques (a) qui présentent, toutefois, des limites constatées en jurisprudence, susceptibles de s’interroger sur le respect du principe d’égalité des armes (b).
a) Les bases de données publiques relatives aux ventes immobilières : la base PATRIM et la base DVF.
L’accès aux informations relatives aux ventes immobilières n’apparait pas égal entre les différentes parties dans une instance devant le juge de l’expropriation.
En effet, l’autorité expropriante, ou son opérateur foncier, pourra éventuellement s’appuyer sur des bases de données professionnelles ou leur propre mutation.
Le Commissaire du gouvernement, issu de l’administration fiscale, dispose quant à lui d’un large accès aux informations sur les ventes immobilières ; d’ailleurs, les principales critiques liées à la rupture d’égalité des armes portent sur le rôle du Commissaire du gouvernement et son accès étendu à ces informations.
En revanche, l’exproprié dispose de moins de possibilité et pourra notamment s’appuyer sur les informations détenues par son notaire, issues de la base « BIEN » ou de la base « PERVAL ».
Néanmoins, ces informations pourront être obtenues moyennant un coût financier et elles nécessiteront d’être complétées par le numéro de référence de publication au Service de la Publicité (non mentionné dans les bases de données précités) pour s’assurer de leur recevabilité.
En dehors de ces bases de données privées, le législateur a mis en place des bases de données publiques relatives aux ventes immobilières.
La jurisprudence considère que la possibilité pour un exproprié de consulter ces bases de données publiques constitue notamment une garantie de protection du principe d’égalité des armes, dans le cadre d’une procédure de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation [19].
En effet, l’article L. 107 B du Livre des Procédures Fiscales prévoit que « Toute personne physique faisant l’objet d’une procédure d’expropriation (…) peut obtenir, par voie électronique, communication des éléments d’information relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables intervenues dans un périmètre et pendant une période déterminés et qui sont utiles à la seule appréciation de la valeur vénale du bien concerné ».
En pratique, la consultation des éléments d’information relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables est possible par l’espace personnel des impôts d’une personne physique faisant l’objet d’une procédure d’expropriation sur la base de données dite « PATRIM » [20].
De plus, les expropriés disposent également de la possibilité d’obtenir des informations sur la base de données appelée « Demande de Valeurs Foncières » (ou « DVF »), encadrée par les articles L 112 A et R 112 A-1 du Livre des Procédures Fiscales.
Si, a priori, l’accès à ces bases de données permet de rééquilibrer le rapport de force entre les Parties, les informations qui en sont issues sont incomplètes voire erronées.
b) Les limites des bases de données publiques et le principe d’égalité des armes.
Si les bases PATRIM et « DVF » permettent une plus grande transparence des marchés fonciers, il n’en demeure pas moins que les informations issues de ces bases de données ne permettent pas, à elles seules, à un exproprié de produire des termes de comparaison recevables.
Tout d’abord, la base PATRIM ne comprend que les mutations portant sur des appartements, des maisons, des dépendances et des immeubles de rapport.
Ainsi, les mutations de terrains non bâtis ou de fonds de commerce n’y sont pas renseignées, de sorte que, dans une instance portant sur la fixation judiciaire de la valeur de tels biens, un exproprié ne pourra pas utilement consulter cette base de données.
De plus, l’analyse de la jurisprudence permet de constater que la Base PATRIM manque de fiabilité, notamment en ce que le prix renseigné dans cette base ne distingue pas l’indemnité principale et l’indemnité de remploi lorsque la mutation invoquée porte sur un bien acquis par une autorité expropriante lors d’une opération d’expropriation.
Aussi, faute pour l’exproprié de déterminer précisément la valeur vénale, qui correspond à l’indemnité principale, du terme de comparaison qu’il invoque, les juges du fond le considèrent comme irrecevable, si l’acte de vente n’est pas produit [21].
Des difficultés semblables résident pour la base « DVF » qui, en outre, ne précisent pas les numéros de publication au Service de la Publicité Foncière de sorte qu’un terme de comparaison qui y est invoqué sans production de l’acte de vente est irrecevable [22].
Or, la base « DVF » est la seule base de données publiques où un exproprié est susceptible d’obtenir des informations sur la mutation de certains biens comme des terrains nus.
D’ailleurs, certaines juridictions de fond ont pu admettre la recevabilité de termes de comparaison issus de la base « DVF », notamment pour tenir compte de l’absence d’informations sur les mutations de terrains non bâtis dans la base PATRIM [23].
Néanmoins, les décisions rendues en ce sens sont antérieures à l’arrêt de la Cour de cassation rappelant les conditions de recevabilité des termes de comparaison et il est peu probable que les cours d’appel admettent désormais que les seules informations issues de la base DVF demeurent recevables.
Il en résulte que, en pareilles hypothèses, l’exproprié devra nécessairement commander les actes de vente correspondant aux termes de comparaison qu’il invoque moyennant un coût minimum de 15 euros par acte.
En outre, si l’exproprié doit obtenir les numéros de publication au service de la publicité foncière d’une mutation portant sur un terrain non bâti, il devra préalablement obtenir une fiche de renseignement de l’immeuble auprès du même service contre une somme de 12 euros par immeuble.
Les coûts engendrés par l’obtention de ces informations sont ainsi inégaux entre les Parties puisque l’autorité expropriante dispose de moyens financiers, en général, largement supérieurs à l’exproprié et que le Commissaire du gouvernement peut obtenir gratuitement l’acte de vente.
Cette situation interroge donc sérieusement sur le principe d’égalité des armes entre les Parties.
Cependant, devant certaines juridictions, certains commissaires du gouvernement ont pris, pour usage, de produire l’ensemble des actes de vente invoqués dans l’instance pour discuter de leur bienfondé et de leur pertinence, permettant ainsi de rétablir l’équilibre entre les Parties et de s’assurer du principe du contradictoire.
Par ailleurs, il doit être souligné qu’en première instance, l’expropriation supporte seule les dépens [24] et l’exproprié pourra, s’il le demande, être remboursé des frais engendrés par la recherche des termes de comparaison.
Cette recherche nécessitera, en tout état de cause, une avance des frais qui n’est pas toujours possible pour certains expropriés.
Pour garantir le principe d’égalité des armes, il pourrait donc être envisagé de rendre gratuite, pour les propriétaires visés par une opération d’expropriation ou par une procédure de préemption, l’obtention des fiches de renseignements immobiliers et des actes de vente.
