Par Othmane Kharrouba, Avocat.
 
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  • Parution : 22 avril 2021

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Guide de lecture.
 

L’hypothèque en droit civil marocain.

L’hypothèque joue un rôle dans la vie sociale dans nos jours d’où vient l’intérêt d’étudier le thème d’hypothèque en droit civil marocain inspiré du droit civil français appelé aussi Code Napoléon.

L’hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l’exécution d’une obligation ; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d’être alors préféré sur le produit de cette vente suivant son rang.

De cette définition nous pouvons considérer que l’hypothèque est un mode de couverture d’une obligation offrant des facilités particulières :
- Pour le débiteur qui n’est pas dessaisi de son immeuble (dont il conserve l’usage, la jouissance et le droit d’aliénation) et peut se procurer, par une ou plusieurs hypothèques successives, un capital représentant tout ou partie de sa valeur,
- Pour le créancier non payé à échéance qui a le droit de saisir l’immeuble en quelque main qu’il se trouve (droit de suite) et de se faire payer sur le prix avant les autres créanciers (droit de préférence).

Mais l’hypothèque est sujette à des conditions de fonds fixées par le droit commun et réglementées par les dispositions du Dahir du 02/06/1915 (19 Rajeb 1333) fixant législation applicable aux immeubles immatriculés abrogée par la Loi 39-08 promulguée par le Dahir 1.11.178 du 25 Hijja 1432 (22 Novembre 2011) et publiée au B.O.5998 du 27 Hijja 1432 (24 Novembre 2011).

L’hypothèque permet la mise en mouvement du droit de suite et a pour finalité de garantir l’exécution d’une obligation.

Et si le débiteur ne répond pas à son obligation, quelle est la procédure que le créancier est tenu de déclencher pour la réalisation de l’hypothèque ?

Pour répondre à cette question, on étudie dans une première partie les dispositions générales des différents types d’hypothèque et dans une deuxième partie les effets et la réalisation de l’hypothèque.

L’hypothèque est un droit réel immobilier pratiqué sur les immeubles dans le but de garantir une créance, elle sert à obliger le débiteur à honorer sa dette et répondre à son obligation, elle se caractérise par l’indivisibilité. L’hypothèque est soit forcée ou conventionnelle.

Première partie : Dispositions générales et caractères de l’hypothèque.

Premier chapitre : Dispositions générales de l’hypothèque.

En procédant à l’inscription d’une hypothèque d’un immeuble sur le titre foncier à la conservation foncière, le créancier de la dette correspondante est alors assuré d’être payé par son débiteur. Le créancier a un droit sûr et indivisible sur l’immeuble hypothéqué.

L’hypothèque subsiste en entier sur les immeubles hypothéqués, elle concerne chaque portion et ne peut être divisible.

L’hypothèque est une sûreté réelle de nature indivisible et qui donne un droit de suite et un droit de préférence au créancier hypothécaire. Le propriétaire de l’immeuble conserve son bien ce qui lui permet de l’utiliser ou d’en tirer profit, l’hypothèque est une sûreté réelle sans dépossession.

Les biens susceptibles d’hypothèque sont :
1° Les fonds de terre bâtis ou non bâtis qui sont dans le commerce et avec eux leurs accessoires réputés immeubles.
2° L’usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée.
3° L’emphytéose pendant le temps de sa durée.
4° La superficie établie sur les mêmes biens.
5° Les droits coutumiers musulmans visés au §10 de l’article 8 du Dahir du 2 juin 1915 tels que Gza, Istidjar, Guelsa, Zina, Houa et l’article 9 du même dahir qui stipule que la propriété immobilière est le droit de jouir et de disposer d’un immeuble par nature ou par destination de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements .

L’hypothèque est droit sûre et accessoire sans dépossession.

Le titulaire de l’immeuble n’est pas dépossédé de son bien et il conserve son utilisation durant l’hypothèque.

C’est un avantage pour le débiteur de conserver l’utilisation de l’immeuble hypothéqué, il est gardien de l’immeuble et assure son administration sans le soustraire de la circulation des richesses.

L’hypothèque est un droit sûr parce que le créancier a un système fort de paiement et le tiers acquéreur éteint l’hypothèque par la purge de l’immeuble et obtient la main levée.

Deuxième chapitre : Les différents types d’hypothèque.

Le propriétaire ne peut constituer une hypothèque qu’avec l’existence d’une créance, l’extinction de l’hypothèque se réalise par le paiement intégral de la dette. Lorsque la créance est transmise cela entraine la transmission de l’hypothèque.

Section 1 : L’hypothèque forcée et l’hypothèque conventionnelle.

« L’hypothèque est forcée ou conventionnelle » Art.162 [1].

Paragraphe 1 : L’hypothèque forcée.

L’hypothèque forcée est celle qui est conférée par une décision de justice, sans le consentement du débiteur, les principales créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque forcée sont les suivantes :
1° Les créances publiques définies par l’article 2 de la loi 15-97 formant le code de recouvrement des créances publiques.
2° La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes.
3° Les créances qui résultent d’un jugement.

Les hypothèques forcées du trésor, y compris celles pour les sommes dues des impôts et taxes égales ou supérieures à 20 000,00 dirhams, de même que les hypothèques des personnes morales de droit public, peuvent grever des biens meubles ou immeubles.

L’hypothèque du Trésor prend rang à la date de son inscription à la conservation de la propriété foncière, elle ne peut être inscrite qu’à partir de la date à laquelle le redevable a encouru une majoration pour défaut de paiement (Article 113). Elle peut toutefois, être inscrite sans délai dans les cas d’exigibilité prévus aux articles 18 et 19 de la présente loi.

L’hypothèque du trésor est inscrite par le comptable détenteur des rôles ou états de produits à l’encontre des contribuables qui y sont portés et de leurs ayants droit (Article 114).

Le comptable chargé du recouvrement peut au vu de l’avis de redressement visé à l’article 29 ci-dessus, requérir la prénotation d’une hypothèque dans les conditions fixées à l’article 85 du dahir du 9 ramadan 1331(12 août 1913) sur l’immatriculation des immeubles (Article 115).

Les créances du syndicat des copropriétaires à l’égard de l’un de ses membres bénéficient de l’hypothèque forcée prévue à l’article 163 du dahir de 9 ramadans 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation des immeubles. L’hypothèque est levée et radiée par ordonnance du président du tribunal s’il constate que le copropriétaire débiteur s’est acquitté de sa dette et l’a déposée à la caisse du tribunal compétent en faveur du créancier hypothécaire.

Le créancier qui a inscrit son hypothèque forcée conserve son droit de suite sur le bien meuble qui n’est pas aliéné dans le cours des activités d’une entreprise, de la même manière que s’il était titulaire d’une hypothèque conventionnelle.

Paragraphe 2 : L’hypothèque conventionnelle.

L’hypothèque conventionnelle est une garantie inscrite par acte et doit être inscrit à la conservation foncière du lieu où se trouve le bien. Son rang prend effet de son inscription. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription déterminant le rang des créanciers hypothécaires.

Dans le cas des crédits à court terme, la publication ou mention au titre d’une hypothèque conventionnelle peut être différée pendant un délai maximum de quatre-vingt-dix jours, sans que le créancier soit exposé à perdre le rang qui lui est et demeure acquis.

L’acte constitutif de cette hypothèque, est remis, en original ou en expédition, avec le duplicata du titre foncier au créancier hypothécaire ; celui-ci en effectue le dépôt à la conservation en faisant défense par écrit au conservateur de déférer à aucune réquisition d’inscription au préjudice de son droit, dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre-vingt-dix jours.

Ce dépôt, valable pour ledit délai comme opposition, est inscrit à sa date au registre des dépôts, et mention provisoire en est faite sur le titre foncier.

Exceptionnellement, cette mention n’est pas reproduite sur le duplicata du titre foncier conservé à la conservation.

Si, dans le cours du délai de validité de l’opposition, une nouvelle inscription vient à être requise, le conservateur procède préalablement à l’inscription régulière de l’hypothèque différée, qui prend rang du jour du dépôt pour opposition.
Dans le cas contraire, à l’expiration du délai de quatre-vingt-dix jours, le créancier est tenu de retirer les pièces ou de requérir l’inscription régulière de son droit qui a cessé d’être garanti par le dépôt pour opposition.

Deuxième partie : effets et réalisation de l’ hypothèque.

L’hypothèque ne dépouille ni le constituant ni le possesseur qui continuent de jouir des droits qu’ils ont sur les biens grevés et peuvent en disposer, sans porter atteinte aux droits du créancier hypothécaire.

Premier chapitre : effets de l’hypothèque.

Ni le constituant ni son ayant cause ne peuvent détruire ou détériorer le bien hypothéqué, ou en diminuer sensiblement la valeur, à moins que cette destruction ou détérioration ne soit l’effet d’une utilisation normale ou en cas de nécessité.
Dans le cas où il en subit une perte, le créancier peut, outre ses autres recours et encore que sa créance ne soit ni liquide ni exigible, recouvrer des dommages-intérêts compensatoires jusqu’à concurrence de sa créance et au même titre d’hypothèque ; la somme ainsi perçue est imputée sur sa créance.

Les créanciers hypothécaires peuvent agir en justice pour faire reconnaître leur hypothèque et interrompre la prescription, encore que leur créance ne soit ni liquide ni exigible.

L’héritier du débiteur, qui paie sa part de la dette, ne peut demander sa portion du bien hypothéqué tant qu’une partie de la dette reste due.

L’héritier du créancier qui reçoit sa portion de la dette, ne peut remettre le bien hypothéqué au préjudice de ceux de ses cohéritiers qui n’ont pas été payés.
Le créancier n’est pas tenu, durant l’existence de l’hypothèque, d’agir en justice pour recouvrer les droits hypothéqués, en capital ou en intérêts, mais il doit, dans un délai raisonnable, informer le constituant de toute irrégularité dans le paiement des sommes exigibles sur ces droits.

Le créancier rend au constituant les sommes perçues qui excèdent l’obligation due en capital, intérêts et frais, malgré toute stipulation selon laquelle le créancier les conserverait, à quelque titre que ce soit.

Deuxième chapitre : réalisation de l’hypothèque.

Lorsque leur débiteur est en défaut et que leur créance est liquide et exigible, les créanciers peuvent exercer leurs droits hypothécaires à savoir la vente du bien grevé sous contrôle de justice.

Le Créancier hypothécaire, bénéficiaire d’une hypothèque en garantie de sa créance portant sur un bien immobilier peut, aux termes de l’article 204 du Dahir (loi) du 2 Juin 1915, s’il n’est pas payé à l’échéance convenue ou fixée, poursuivre la vente par expropriation forcée de l’immeuble ou des immeubles sur lesquels il est inscrit mais seulement au vue du certificat spécial, délivré par le conservateur de la Propriété foncière et des hypothèques territorialement compétent.

En cas d’affectation de plusieurs immeubles à une même créance, l’exécution ne peut être poursuivie simultanément sur chacun d’eux, qu’après autorisation délivrée en forme d’ordonnance, sur requête, par le Juge des référés.

Section 1 : commandement de payer et droits du débiteur.

La procédure débute par un commandement de payer valant saisie signifié par l’huissier de justice au débiteur.

Paragraphe 1 : commandement de payer.

Cet acte obéit à des règles formelles strictes et contient des mentions obligatoires : l’indication du titre exécutoire, le décompte des sommes réclamées en principal, les frais et intérêts échus, ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires, la désignation du bien, l’avertissement adressé au débiteur que ces sommes doivent être payées dans les vingt jours et qu’à défaut la procédure de vente se poursuivra si la dette n’est pas payée à l’expiration d’un délai de vingt jours qui court à compter de la délivrance de ce commandement, l’huissier de justice peut pénétrer dans les lieux désignés dans le commandement afin de dresser un procès-verbal de description, mentionne obligatoirement le nom, le numéro du titre, la situation de l’immeuble ou des immeubles immatriculés dont la vente sera poursuivie en cas de non paiement.

Le commandement est publié à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble pour produire ses effets vis-à-vis des tiers. Il vaut saisie de l’immeuble et rend le bien indisponible à l’égard du débiteur

Paragraphe 2 : les droits du débiteur.

Le débiteur ou celui contre qui le droit hypothécaire est exercé, ou tout autre intéressé, peut faire échec à l’exercice du droit du créancier en lui payant ce qui lui est dû.

Le créancier qui a donné un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a le droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés.

Section 2 : la vente sous contrôle de justice et l’extinction de l’hypothèque.

Paragraphe 1 : la vente sous contrôle de justice.

La vente a lieu sous contrôle de justice lorsque le tribunal désigne la personne qui y procédera, détermine les conditions et les charges de la vente aux enchères et, s’il le juge opportun, fixe, après s’être enquis de la valeur du bien, une mise à prix.

L’agent d’exécution chargée de vendre le bien est tenu, outre de suivre les règles prescrites au Code de procédure civile pour la vente du bien d’autrui, d’informer de ses démarches les parties intéressées.

La vente sous contrôle de justice purge les droits réels dans la mesure prévue au Code de procédure civile quant à l’effet du P.V d’adjudication.

Paragraphe 2 : l’extinction des hypothèques.

L’hypothèque s’éteint avec la créance qu’elle garantissait :
- Par radiation volontaire par le créancier
- Par mainlevée ordonnée par le tribunal à la demande du débiteur
- Par main levée d’office, si l’inscription est périmée.

La perte de l’immeuble donne droit au créancier hypothécaire de percevoir l’indemnité de l’assurance si l’immeuble est assuré.

L’hypothèque s’éteint par l’extinction de l’obligation dont elle garantit l’exécution.

Cependant, dans le cas d’une ouverture de crédit et dans tout autre cas où le débiteur s’oblige à nouveau en vertu d’une stipulation dans l’acte constitutif d’hypothèque, celle-ci subsiste malgré l’extinction de l’obligation, à moins qu’elle n’ait été radiée.

Jurisprudence :

Arrêt n°138 du 29 Janvier 2009
Dossier numéro : 867/2008
Commercial :
Type d’affaire : Réalisation de l’hypothèque et des garanties :
La règle :
La possibilité d’engager parallèlement une action en paiement et une action de réalisation de l’hypothèque ou une action de vente judiciaire du fonds de commerce…oui.
La justification :
Attendu que l’appelant fait grief à l’arrêt attaqué, l’insuffisance de recherche de tous les éléments de fait et la violation de la loi sur la base de trois considérations, la première a trait à l’impossibilité d’engager simultanément une action en paiement et une action de réalisation de garanties, la deuxième tient au fait que le relevé de compte produit pour justifier la dette est fabriqué par l’intimé et ne remplit pas les conditions légales et la troisième est liée au fait que l’appelant a été expulsé sans que cette décision ne soit notifiée à la Banque conformément aux dispositions de l’article 112 du Code de commerce.

Attendu qu’il a été demandé à l’appelant le règlement de sa dette avant le recouvrement de la valeur du fonds de commerce.

Mais attendu que concernant le premier moyen la jurisprudence considère que l’action en paiement dans le cadre des règles générales n’est pas contradictoires avec la demande de vente du fonds de commerce ou la signification d’un commandement immobilier ou les deux actions ensembles en ce sens qu’il est possible de regrouper les deux actions en application des dispositions légales relatives à ce sujet et de ce fait il n’est pas permis d’invoquer les dispositions de l’article 1113 du DOC.

En ce qui concerne le moyen relatif à l’inadmission du relevé de compte comme moyen de preuve, le tribunal après avoir revu les documents contenus dans le dossier considère que les deux parties ont déjà conclu un protocole d’accord en date du 08/10/2002 qui a fixé le montant de la dette à 324 202,32 dirhams et se sont mises d’accord sur les modalités de règlement du principal et des intérêts et ont fixé d’un autre côté dans le cadre de l’accord un ensemble de conditions et d’obligations en cas de violation de ce protocole et il n’existe aucun document dans le dossier qui confirme l’obligation de l’ appelant de régler cette dette tel qu’il a été arrêtée au 31/05/2004 à 337 114,89 dirhams et de ce fait la cour considère que la demande d’une expertise n’est pas justifiée.

Le jugement du tribunal de première instance est donc fondé.
Arrêt n°1160 du31/12/2002
Dossier numéro : 533/2002
Commercial :
Type d’affaire : Réalisation de l’hypothèque et des garanties :
La règle :
La garantie est stipulée suffisante pour le règlement de la dette bordée après acceptation du créancier…oui l’action en paiement contre la caution est prématurée et irrecevable…oui

Arrêt n° 257 du 02/05/2000
Dossier numéro : 155/2000
Type d’affaire : Réalisation de l’hypothèque et des garanties :
La règle : Commandement immobilier : le créancier hypothécaire peut demander la vente de la propriété hypothéquée après la signification d’un commandement resté infructueux…oui.
La justification :
Attendu que le commandement immobilier remplit toutes les conditions de formes, que des hypothèques ont été consenties pour garantir le paiement de la créance et que l’inscription hypothécaire donne le droit au créancier hypothécaire de demander la vente de la propriété hypothéquée après la signification d’un commandement immobilier demeuré infructueux après un délai de 15 jours conformément aux dispositions des articles 204 et 205 du Code foncier.
L’argument de l’appelante relative à l’existence d’une contestation de la dette et le non production de la preuve du règlement ne justifie pas l’annulation du commandement immobilier et de ce fait le jugement de première instance est fondé.
Arrêt n° 557 du 10/05/2007
Dossier numéro : 1134/2005
Type d’affaire : Réalisation de l’hypothèque et des garanties :
La règle : le fait que le jugement n’a pas répondu aux conclusions par lesquelles il a été soutenu l’impossibilité d’engager en même temps une action en paiement et une action de réalisation de l’hypothèque est considérée comme un rejet implicite des dites conclusions.
La cour suprême considère dans son dernier arrêt que rien n’empêche les créanciers d’engager une action en paiement et de demander la vente du bien hypothéqué. La prescription ne peut être invoquée lorsque l’obligation est garantie par une hypothèque puisque l’ascendant des appelants a hypothéqué sa propriété en garantie de la dette et le moyen de la prescription n’est pas fondé.

Cour d’appel commerciale de FES
Arrêt n° 1153 du 29/09/2005
Dossier numéro : 1458/04
La règle : la preuve de l’existence de la créance au moyen du contrat de crédit et du relevé de compte et du certificat spécial d’inscription hypothécaire justifie la demande du créancier hypothécaire pour réaliser l’hypothèque inscrite sur le bien hypothéqué ; le jugement qui a ordonné la vente de la propriété hypothéquée pour que le créancier puisse recouvrer sa créance à partir du produit de la vente est fondé et doit être confirmé.
Sont exigibles les intérêts fixés au niveau du contrat pour l’année courante et une autre année supplémentaire (article 160 du dahir du 2 Juin 1915) ; est également exigible la taxe sur la valeur ajoutée calculée sur le crédit et doit être intégrée au montant des échéances impayées.

Avocat au barreau d\’El Jadida - Maroc
Docteur en droit

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Notes de l'article:

[1Dahir du 19 Rajeb 1333 (2Juin 1915) fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés. B.O. du 7/6/1915.

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