Immobilier et coronavirus : acheter ou ne pas acheter ?

Est-il possible de ne pas réitérer une vente immobilière en raison du confinement lié au Coronavirus ?
Et en cas d’achat, quel délai s’applique à la promesse de vente ?

Je suis certaine que vous êtes nombreux comme moi à être au milieu du gué d’un achat immobilier, votre promesse d’achat signée depuis quelques mois et la date de signature de l’acte authentique de vente approchant.

Et là, vous vous dites : « Dois-je encore acheter ? Et si oui, n’est-il pas urgent d’attendre ? » Je partage ici mon humble point de vue sur la première question, et surtout une réflexion juridique argumentée pour répondre à la seconde.

To buy or not to buy ? Certains prédisent une baisse de l’immobilier entre 10 et 15 %. Mais en réalité personne n’en sait rien. La pierre pourrait également devenir une valeur refuge.

Il est possible aussi que l’immobilier à la campagne reprenne un nouvel essor. En effet, ceux qui auront vécu le confinement enfermés en ville (ou ceux trop heureux d’avoir pu bénéficier du toit d’un ami ou de la famille à la campagne) se diront peut-être que la ville, on peut en vivre loin et que le télétravail est aujourd’hui possible pratiquement partout en France.

Donc, il est très difficile de savoir si l’achat prévu depuis quelques mois vaut encore ce qu’il valait et je laisse à chacun son analyse.

Mais, si vous envisagez une baisse importante de l’immobilier, la question suivante est : « Est-ce que je peux me sortir de cette promesse d’achat en raison du Coronavirus ? »

La réponse semble clairement : « Non ».

Nos Chers Notaires, et je ne leur jette pas la pierre, car personne n’avait vu le Coronavirus arriver, et sécurité des opérations immobilières obligeant, ils n’ont pas prévu de cas de force majeure dans leur trame de promesse d’achat.

Cela viendra peut-être sous la pression des acheteurs. Mais pourra-t-on encore parler de cas de force majeure lors d’éventuelles prochaines vagues de virus et de confinement ? A voir…

Pour le moment, si vous n’entrez pas dans l’un des cas prévus classiquement pour sortir de la promesse de vente, tel que le refus de prêt, vous n’avez d’autre choix, malgré le Coronavirus, que :
- Soit de perdre votre indemnité d’immobilisation d’environ 10% et ne pas aller jusqu’au bout de l’achat immobilier, en refusant de signer l’acte authentique ;
- Soit d’aller jusqu’au bout et de signer l’acte authentique de vente.

Je me suis penchée de nombreuses heures sur la première option et je vous livre le fruit de ma réflexion s’agissant de l’achat d’une résidence principale :
- A priori l’achat d’une résidence principale, n’a pas pour but un achat pour une revente à court terme, dès lors, le temps d’occupation de plusieurs années devrait permettre d’absorber la baisse puis la remontée (restons optimistes) de l’immobilier,
- En outre, lorsque je vais revendre ma résidence principale, ce sera pour acheter un autre bien immobilier qui lui aussi aura baissé en valeur,
- Aujourd’hui, j’ai obtenu un prêt immobilier permettant cet achat, mais qu’en sera-t-il demain, surtout en tant qu’indépendant, dont le Chiffre d’Affaires 2020 risque d’être impacté négativement par la crise actuelle.

Si je repousse mon achat, la banque me suivra-t-elle encore ?

Dès lors, je n’ai pas renoncé à ma décision d’achat.

Mais je ne veux pas acheter maintenant en plein confinement, pour les raisons suivantes :
- Impossibilité d’organiser un déménagement ;
- Impossibilité d’organiser les travaux prévus ;
- Impossibilité de revoir le bien immobilier avant l’achat, et de vérifier son état, de faire le relevé des compteurs ;
- Obligation de devoir payer le prêt immobilier et mon loyer actuel, ce qui n’était pas prévu au budget, de même en cas de prêt relais ;
- Risque de dégradation (un bien vide pouvant faire la joie des squatteurs), ou de destruction.

Mais, les Notaires peuvent faire les signatures de vente à l’aide de procurations, (Eh oui, les études notariales ne sont pas fermées comme on le prétend !) ; et mes vendeurs, promoteurs immobiliers, n’ont bien évidemment qu’une envie : signer l’acte authentique puisque la fin du délai de la promesse d’achat approche à grands pas en plein confinement.

Que faire alors si on ne bénéficie plus d’aucune condition suspensive ?

Le Journal Officiel du 26 mars 2020 [1] (sur le site Légifrance et plus précisément dans l’Ordonnance n° 2020-306 [2] du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période) apporte une réponse.

La solution c’est : prolonger le délai de la promesse de vente sans l’accord du vendeur.

En effet, l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 dispose notamment que les clauses prévoyant une déchéance ne produiront leurs effets qu’à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 plus un moi, soit à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire plus 2 mois.

Or, la clause prévue dans une promesse de vente relative au délai, au terme duquel il faut obligatoirement avoir réitéré la vente, est une clause de déchéance.

Dès lors, les dispositions de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 sont applicables aux promesses de ventes immobilières.

De plus, l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 précise que l’état d’urgence sanitaire est déclaré actuellement pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de ladite loi, soit le 24 mars 2020, date de publication au Journal Officiel.

En conséquence, la clause de déchéance du terme des promesses de vente ne pourra produire ses effets qu’à compter 24 juillet 2020 (fin de l’état d’urgence 24 mai 2020 + 2 mois), sauf prolongation de l’état d’urgence sanitaire.

En outre, en application des dispositions de l’article 1 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, le report du délai des promesses de ventes immobilières, est applicable à toutes les promesses dont la date de déchéance du terme est intervenue à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 24 juin 2020.

Ainsi, vous pouvez repousser votre achat immobilier à la fin du confinement, sans perdre ni le bénéfice de votre prêt, ni votre indemnité d’immobilisation.

Et le bien immobilier reste donc la propriété du vendeur, qui doit en supporter les éventuelles dégradations ou destructions jusqu’à la signature de la vente par acte authentique.

Dès lors, vos vendeurs ne peuvent plus vous obliger à signer l’acte authentique de vente dans le délai prévu initialement à la promesse et vous avez jusqu’au 24 juillet 2020 pour réitérer la vente par acte authentique, sauf éventuelle prorogation de l’état d’urgence.

D’ici là #RestezChezVous !

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Vos commentaires

  • par Alexis Mc KENZIE-MAIN , Le 23 avril 2020 à 18:19

    Chère Maitre,

    Merci pour votre article qui est très instructif
    Ayant signé un compromis de vente à l’agence immobilière sans le vendeur le 08/02/2020 et un avenant, concernant le taux de credit, le 20/02 et ayant reçu les documents par mail, signé par le vendeur, le 24/02, j’espère que cela tombe dans les lois que vous évoquez dans votre article.

    Du coup j’ai envoyé un mail à mon Notaire et à ma banque leur faire part de ma volonté de ne pas signer avant le 24 Juillet. J’ espère que ça va bien se passer, sinon je pense que je ferais appel à vos services.

    Merci encore pour votre article qui m’a redonné espoir de ne pas me retrouvé trop vite propriétaire d’un bien avec un lourd credit sans pour autant pouvoir en bénéficier réellement au vue de la situation actuel

  • Bonjour,

    Merci pour votre analyse.
    Nous devions signer l’acte finale le 31 mars dernier mais du fait du confinement cela n’a pas été possible. En accord avec le propriétaire nous avons proroger notre compromis d’un mois. Cependant, nous approchons de la date de fin de validité de notre offre de prêt (4 mois de validité)... Savez-vous si cette ordonnance s’applique également sur le délai de validité des offres de prêt (prolongation automatique) ou si cela reste au bon vouloir de notre banque ?

    Merci pour votre retour

    • Bonsoir,

      Pour pouvoir vous répondre, il conviendrait d’analyser les termes de votre offre de prêt.

      En revanche, si vous comptez bien acheter, une possibilité est envisageable à savoir : signer votre offre de prêt.

      Ainsi, l’offre de prêt devient un contrat de prêt et la période de validité de l’offre ne pose plus de difficulté.

      Auparavant, il convient de vérifier dans votre offre de prêt, le délai pendant lequel la banque s’engage à débloquer les fonds à compter de la signature de l’offre de prêt, cela vous donnerai donc un délai plus long pour signer la vente.

      Vous pourriez ainsi sécuriser votre prêt, sachant que les échéances du prêt ne sont dues qu’à compter du déblocage des fonds et non de la signature du contrat de prêt, sous réserve des stipulations contractuelles spécifiques de votre offre.

      Bien Cordialement.

      Catherine DUMONT
      Avocat

    • par Thibaud Duplantier , Le 14 avril 2020 à 16:10

      Bonjour,

      Merci pour votre retour. En revanche, vous ne répondez pas à ma problématique car nous ne sommes pas dans cette situation. Je me suis mal exprimé. Notre offre de prêt est signée depuis le 5 janvier, nous arrivons à la limite du délai pour appeler les fonds (4 mai). Nous avons tenté de négocier un rallongement de ce délai avec notre banque qui ne veut pas l’allonger malgré la situation exceptionnelle... notre notaire est étonné par la non flexibilité de la banque (je le suis moins car le taux que nous avons est meilleur que ceux actuellement proposés...) et n’est pas capable de nous répondre si les amendements mis en place par l’état contraigne les banques à allonger ce délai de limite de l’appel des fonds.
      Avez-vous un avis ?

      Merci par avance

    • par Margaux , Le 19 avril 2020 à 20:40

      Bonsoir,

      La date butoir de notre compromis était le 12 mars. Les acheteurs ont été convoqués par le notaire après leur accord le 17 mars en présentiel puis le 18 mars a distance. Ils ont refusé de signer les 2 fois.
      Depuis le 3 avril, ils refusent toute signature à distance.
      Pouvons-nous nous y opposer et les mettre en demeure de signer ?

  • par Anne-Laure ALLAIRE , Le 11 avril 2020 à 13:17

    Bonjour,

    Nous avons signé une promesse de vente fin décembre pour une acte d’achat prévu le 03/04.
    L’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 dispose notamment que les clauses prévoyant une déchéance ne produiront leurs effets qu’à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
    La fin de l’état d’urgence étant le 24 mai, en rajoutant 1 mois ça fait le 24 juin.
    Le notaire de la partie adverse nous propose donc le 24 juin.
    Or, dans votre article, vous mentionnez une date au 24/07. Comment passez-vous au 24/07 ?
    Merci d’avance.

  • Bonjour,

    Nous avons acheté une maison avec une conditions suspensive d’obtention des prêt au 05/03 qui a été levée par l’obtention d’un prêt relais.
    Nous devions signer la vente au 03/04/200.
    Suite à la crise, mon mari a assisté à une réunion mentionnant la possibilité d’une diminution d’effectif qui pourrait le concerner. Nous n’avions pas pris d’assurance de prêt chômage.
    De même nous avions un prêt relais sur un bien qui risque de perdre beaucoup de sa valeur.
    ==> nous n’avons donc plus les moyens d’acheter et nous risquons d’être en défaut de paiement sur les prêts.
    L’offre de prêt mentionne que la somme ne pourra pas être débloquée si il y a une modification de la situation financière entre l’acceptation de l’offre et la mise à disposition.
    Nous avons sollicité la banque pour lui signaler une modification de notre situation financière et attendons son retour.

    Nous avons 2 questions :
    - la banque peut-elle refuser de résilier l’offre de prêt ? Pouvons-nous alors nous retourner contre elle quand nous ne pourrons plus payer ?
    - si la banque résilie l’offre de prêt suite à notre nouvelle situation financière, la clause suspensive d’obtention des prêts peut elle être évoquée pour annuler la vente sans pénalités ?

    Merci d’avance.

    • Bonsoir,

      Au regard de la complexité de votre situation, je ne peux vous répondre sans une analyse complète de vos documents contractuels.

      Bien Cordialement.

      Catherine DUMONT
      Avocat

    • par Pierre Lieutaud , Le 11 avril 2020 à 20:10

      Bonjour, nous avons signer un compromis pour un achat avec passage chez le notaire pour fin Avril, hors le notaire ne pourra pas faire la vente puisque les droits de préemption de la commune est reporté à fin juin et la vente chez le notaire, d’après l agence ne pourra se faire avant Aout Septembre, hors cela comporte pour nous deux problèmes, si l’achat ne peut se faire avant l’été nous n’aurons pas la possibilité de réaliser les travaux indispensable notamment de chauffage et d’isolation avant l’hiver, l’autre gros problème est que nous avons résilier notre contrat de location pour la mi mai et que sans la possibilité d’acheter ce bien nous devrons nous engager sur une nouvelle période de location dans un autre bien. Pouvons nous alors renoncer à cet achat ?

  • Qu’en est il du vendeur qui lui aussi estime devoir reporter la signature car il ne peut pas déménager, sans perdre ses droits, notamment quand l’acquéreur déclare renoncer à la prorogation automatique du délai instauré par l’ordonnance et déclarer accepter par exemple une signature par procuration...?

    • Bonsoir,

      Il convient bien évidemment de regarder le libellé de votre clause de déchéance de terme prévu dans votre promesse de vente.

      Le plus souvent cette clause impose aussi au vendeur de vendre et s’il ne signe pas l’acte authentique dans le délai imparti, il peut y être contraint ou devoir des dommages et intérêts.

      Dans ce cas, il s’agit également d’une clause de déchéance pour le vendeur et l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 a lieu de s’appliquer.

      Ainsi, le vendeur peut lui aussi bénéficier du report de l’effet de la clause de déchéance du terme prévu par ladite Ordonnance.

      Même si l’acquéreur renonce au report, cela ne s’impose pas au vendeur et vice versa.

      Bien Cordialement.

      Catherine DUMONT
      Avocat

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