Immobilier et coronavirus : acheter ou ne pas acheter ?

Est-il possible de ne pas réitérer une vente immobilière en raison du confinement lié au Coronavirus ?
Et en cas d’achat, quel délai s’applique à la promesse de vente ?

Je suis certaine que vous êtes nombreux comme moi à être au milieu du gué d’un achat immobilier, votre promesse d’achat signée depuis quelques mois et la date de signature de l’acte authentique de vente approchant.

Et là, vous vous dites : « Dois-je encore acheter ? Et si oui, n’est-il pas urgent d’attendre ? » Je partage ici mon humble point de vue sur la première question, et surtout une réflexion juridique argumentée pour répondre à la seconde.

To buy or not to buy ? Certains prédisent une baisse de l’immobilier entre 10 et 15 %. Mais en réalité personne n’en sait rien. La pierre pourrait également devenir une valeur refuge.

Il est possible aussi que l’immobilier à la campagne reprenne un nouvel essor. En effet, ceux qui auront vécu le confinement enfermés en ville (ou ceux trop heureux d’avoir pu bénéficier du toit d’un ami ou de la famille à la campagne) se diront peut-être que la ville, on peut en vivre loin et que le télétravail est aujourd’hui possible pratiquement partout en France.

Donc, il est très difficile de savoir si l’achat prévu depuis quelques mois vaut encore ce qu’il valait et je laisse à chacun son analyse.

Mais, si vous envisagez une baisse importante de l’immobilier, la question suivante est : « Est-ce que je peux me sortir de cette promesse d’achat en raison du Coronavirus ? »

La réponse semble clairement : « Non ».

Nos Chers Notaires, et je ne leur jette pas la pierre, car personne n’avait vu le Coronavirus arriver, et sécurité des opérations immobilières obligeant, ils n’ont pas prévu de cas de force majeure dans leur trame de promesse d’achat.

Cela viendra peut-être sous la pression des acheteurs. Mais pourra-t-on encore parler de cas de force majeure lors d’éventuelles prochaines vagues de virus et de confinement ? A voir…

Pour le moment, si vous n’entrez pas dans l’un des cas prévus classiquement pour sortir de la promesse de vente, tel que le refus de prêt, vous n’avez d’autre choix, malgré le Coronavirus, que :
- Soit de perdre votre indemnité d’immobilisation d’environ 10% et ne pas aller jusqu’au bout de l’achat immobilier, en refusant de signer l’acte authentique ;
- Soit d’aller jusqu’au bout et de signer l’acte authentique de vente.

Je me suis penchée de nombreuses heures sur la première option et je vous livre le fruit de ma réflexion s’agissant de l’achat d’une résidence principale :
- A priori l’achat d’une résidence principale, n’a pas pour but un achat pour une revente à court terme, dès lors, le temps d’occupation de plusieurs années devrait permettre d’absorber la baisse puis la remontée (restons optimistes) de l’immobilier,
- En outre, lorsque je vais revendre ma résidence principale, ce sera pour acheter un autre bien immobilier qui lui aussi aura baissé en valeur,
- Aujourd’hui, j’ai obtenu un prêt immobilier permettant cet achat, mais qu’en sera-t-il demain, surtout en tant qu’indépendant, dont le Chiffre d’Affaires 2020 risque d’être impacté négativement par la crise actuelle.

Si je repousse mon achat, la banque me suivra-t-elle encore ?

Dès lors, je n’ai pas renoncé à ma décision d’achat.

Mais je ne veux pas acheter maintenant en plein confinement, pour les raisons suivantes :
- Impossibilité d’organiser un déménagement ;
- Impossibilité d’organiser les travaux prévus ;
- Impossibilité de revoir le bien immobilier avant l’achat, et de vérifier son état, de faire le relevé des compteurs ;
- Obligation de devoir payer le prêt immobilier et mon loyer actuel, ce qui n’était pas prévu au budget, de même en cas de prêt relais ;
- Risque de dégradation (un bien vide pouvant faire la joie des squatteurs), ou de destruction.

Mais, les Notaires peuvent faire les signatures de vente à l’aide de procurations, (Eh oui, les études notariales ne sont pas fermées comme on le prétend !) ; et mes vendeurs, promoteurs immobiliers, n’ont bien évidemment qu’une envie : signer l’acte authentique puisque la fin du délai de la promesse d’achat approche à grands pas en plein confinement.

Que faire alors si on ne bénéficie plus d’aucune condition suspensive ?

Le Journal Officiel du 26 mars 2020 [1] (sur le site Légifrance et plus précisément dans l’Ordonnance n° 2020-306 [2] du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période) apporte une réponse.

La solution c’est : prolonger le délai de la promesse de vente sans l’accord du vendeur.

En effet, l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 dispose notamment que les clauses prévoyant une déchéance ne produiront leurs effets qu’à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 plus un moi, soit à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire plus 2 mois.

Or, la clause prévue dans une promesse de vente relative au délai, au terme duquel il faut obligatoirement avoir réitéré la vente, est une clause de déchéance.

Dès lors, les dispositions de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 sont applicables aux promesses de ventes immobilières.

De plus, l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 précise que l’état d’urgence sanitaire est déclaré actuellement pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de ladite loi, soit le 24 mars 2020, date de publication au Journal Officiel.

En conséquence, la clause de déchéance du terme des promesses de vente ne pourra produire ses effets qu’à compter 24 juillet 2020 (fin de l’état d’urgence 24 mai 2020 + 2 mois), sauf prolongation de l’état d’urgence sanitaire.

En outre, en application des dispositions de l’article 1 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, le report du délai des promesses de ventes immobilières, est applicable à toutes les promesses dont la date de déchéance du terme est intervenue à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 24 juin 2020.

Ainsi, vous pouvez repousser votre achat immobilier à la fin du confinement, sans perdre ni le bénéfice de votre prêt, ni votre indemnité d’immobilisation.

Et le bien immobilier reste donc la propriété du vendeur, qui doit en supporter les éventuelles dégradations ou destructions jusqu’à la signature de la vente par acte authentique.

Dès lors, vos vendeurs ne peuvent plus vous obliger à signer l’acte authentique de vente dans le délai prévu initialement à la promesse et vous avez jusqu’au 24 juillet 2020 pour réitérer la vente par acte authentique, sauf éventuelle prorogation de l’état d’urgence.

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Vos commentaires

  • Bonjour ,
    j’ai signé un compromis le 27 Janvier et ns de vous signer l’acte authentique le 27 Avril comme stipulé dans mon compromis de vente .
    mes acquéreurs souhaitent avant effectuer une visite de la maison .
    si ce n’est pas possible peuvent ils refuser de signer ?
    si nous sommes toujours en confinement de combien de temps je dispose pour prolonger la vente ?
    puis je l’es obliger à signer ?
    _

    • par Catherine DUMONT , Le 8 avril 2020 à 18:19

      Bonsoir,

      Votre clause déchéance de terme fixée au 27 avril 2020 rentre dans le champ d’application de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306, puisqu’elle devait produire ses effets dans la période allant du 12 mars au 24 juin 2020.

      Dès lors, la clause de déchéance de votre compromis de vente ne produira ses effets qu’à compter du 24 juillet 2020, en l’état actuel du droit.

      Les acquéreurs ont donc jusqu’au 24 juillet pour signer l’acte authentique.

      Vous ne pouvez pas les contraindre à signer avant cette date.

      Bien Cordialement.

      Catherine DUMONT
      Avocat

  • Bonjour,

    nous devions signer l’acte authentique début mars. Malheureusement pour des raisons administratives indépendantes de notre volonté, il nous manquait l’accord de l’assurance bien que nous ayons tout fait en temps et en heure. Le rendez-vous est reporté à cette période de confinement. Entrons nous dans la période du 12 mars que vous mentionnez pour reporter la signature ?
    Un grand merci pour votre réponse et la clarté / qualité de votre article

    • par Catherine DUMONT , Le 6 avril 2020 à 19:35

      Bonjour,

      Il faudrait regarder précisément ce que comporte l’acte et si un avenant l’accompagne ou non quant au report de cette date pendant la période de confinement.
      Je reste à votre disposition pour une analyse plus précise de votre situation.

      Bien à vous,

      Catherine DUMONT

  • Bonjour,

    Après vérification auprès d’un cabinet d’avocats, mon notaire me confirme que l’ordonnance et sa circulaire ne permettent pas de reporter la signature d’un acte de vente pour cause de confinement.
    Si, en tant qu’acheteur, je ne réitère pas la promesse de vente (que j’ai signée fin décembre 2020) par la signature d’un acte authentique de vente, je pers non seulement mon acompte mais serai également redevable des honoraires de l’agence immobilière.

    EN CONCLUSION, L’INTERPRETATION DE LA CIRCULAIRE DONNEE SUR CE SITE WEB EST ERRONEE.

    • Cher Monsieur,

      Pourriez vous donner les bases juridiques de votre affirmation ?

      Car, l’article 4 de L’ordonnance 2020-306 s’applique aux clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé et en reporte pour l’heure les effets au 24 juin 2020.

      Il n’y a pas d’exception prévue par l’ordonnance 2020-306 concernant les clauses de déchéances dans les promesses de vente.

      Bien à vous

      Catherine DUMONT

    • par FS , Le 3 avril 2020 à 02:46

      Bonjour,

      Notre notaire nous a indiqué la même chose à savoir que les dispositions de l’ordonnance et de sa circulaire ne sont pas applicables à la promesse de vente et ne permettent pas de reporter de fait la réitération de la vente sauf accord des parties,

    • par nguyen , Le 5 avril 2020 à 17:13

      Bonjour,
      J’aimerais savoir quels sont exactement les termes de l’ordonnance, que ce cabinet d’avocats qualifient non applicable à une promesse de vente ?

  • Bonjour Maître

    veuillez m excuser je me suis trompée d endroit pour poser ma question.
    Je devais signer mon achat ce jour le 31 mars. J ai demandé à ma notaire et à l agence immobilière un report de la signature à la fin du confinement.
    Semaine derniere ma notaire et l agent immobilier m ont dit que la date serait reportée.
    Hier j apprends que la vendeuse veut lancer une procédure contre moi comme la signature n a pas eu lieu.
    Je voulais savoir si je peux reporter la date de signature de mon achat (j ai signé un compromis de vente le 30 décembre dernier) sans le consentement de la vendeuse qui ne veut pas comprendre la situation mondiale du covid 19 et les effets collatéraux sur mon achat (pas de contre visite, pas de déménagement possible, double loyer à payer, pas de remise de clés etc ...)

    Un grand merci par avance pour vos conseils

    • Cher Monsieur,

      Si votre clause de déchéance devait produire ses effets après le 12 mars 2020 et avant le 24 mai 2020, votre vendeur ne peut pas vous obliger à acheter pour le moment.

      Les effets de cette clause sont repoussés par l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 jusqu’au 24 juin 2020 (pour l’heure).

      Votre acheteur ne pourra pas engager d’action contre vous avant cette date, pour ne pas avoir réitérer la vente.

      Bien à vous.

      Catherine DUMONT

    • par Olivier C. , Le 2 avril 2020 à 18:01

      Bonjour,

      Article bien expliqué, merci.

      J’aurais une question :
      j’ai signé un compromis chez notaire fin décembre, je suis l’acheteur. Nous devions signer l’acte le 26.03 mais l’actuelle propriétaire occupant les lieux n’a pas pu déménager à cause du confinement (aucune société ne veut faire le déménagement). La date a donc été repoussée mais non fixée pour le moment.

      La date limite que nous avions défini pour l’achat est le 30.04.

      Imaginons que nous soyons toujours en confinement le 30.04 et que la propriétaire n’aie toujours pas pu déménager (et donc libérer les lieux), puis je annuler la vente sans frais (c’est mon souhait) ?

      Merci

    • par Mme Demaziere , Le 4 avril 2020 à 14:22

      Bonjour Maître,
      Je rebondis sur les questions et réponses concernant la prorogation des délais induite par l’ordonnance du 25 mars. Nous sommes vendeurs . Une promesse de vente fixait le terme le 31 mars 2020.
      - Un projet d’acte authentique accepté par nous et notifié à l’acquéreur pour substitution de bénéficiaires prévue dans la promesse faite en janvier 2020 s ’est révélée au final faites hors délais car cette modification devait être notifiée au plus tard le 17 mars mais l’a été le 27 mars donc hors délai peut-il être contesté ?
      - De plus si ce projet d’acte a été notifié le 27 mars il l’a été de surcroît après la parution de l’ordonnance du 25 mars 2020, est-ce légal en plus d’avoir été demandé hors délai ?
      - Qui dois payer les impôts, charges courantes afférentes à la gestion du bien et divers (état daté, DPE à échéance au 7 mai 2020) puisque ni le vendeur ni l’acquéreur ne sont responsables des mesures prisent en période de crise sanitaire.

      L’acquéreur a des droits mais pas plus ni moins que le vendeur .
      Je vous remercie pour votre éclairage sur un dispositif exceptionnel qui ne facilite en rien l’exécution des contrats en cours.
      Un grand merci pour votre réponse et vos conseils.

  • Maître,

    Je vous remercie pour votre analyse.

    Une interrogation subsiste concernant les promesses unilatérales de vente.

    Vous affirmez qu’il est possible de "prolonger le délai de la promesse de vente sans l’accord du vendeur".

    Pour que le bénéficiaire de la promesse puisse bénéficier de la prorogation des délais prévue par l’Ordonnance, vous invoquez l’article 4. Selon cet article, "les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période [juridiquement protégée]".

    Or, "L’article 4 vise à tenir compte des difficultés d’exécution résultant de l’état d’urgence sanitaire en paralysant, durant cette période, les astreintes prononcées par les juridictions ou les autorités administratives ainsi que les clauses contractuelles ayant pour objet de sanctionner l’inexécution du débiteur." (Circulaire du 26 mars 2020 du Ministère de la justice).

    Dans une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent à réitérer la vente par acte authentique. En cas d’absence de réitération dans les délais et donc de déchéance, il y a bien inexécution de la part d’au moins l’un des deux débiteurs.

    En revanche, dans une promesse unilatérale de vente, seul le promettant (vendeur) s’engage.
    Le promettant est débiteur d’une obligation de laisser son bien à la vente auprès d’un bénéficiaire déterminé et pendant un délai déterminé.
    Le bénéficiaire n’a qu’une option et non une obligation.
    A l’issue du délai contractuellement prévu, si la réitération n’a pas eu lieu, le débiteur de l’obligation a bien respecté son obligation et n’a commis aucune inexécution.

    Ainsi, l’article 4 de l’Ordonnance me semble inapplicable à une promesse unilatérale de vente et les délais prévus contractuellement devraient continuer à avoir force obligatoire.

    Autre argument : la Circulaire cite l’exemple d’une promesse unilatérale de vente qui expire durant la période juridiquement protégée pour expliquer qu’elle n’est pas prorogé en application de l’article 2 de l’Ordonnance. Cette même Circulaire, sous l’article 4, ne mentionne pas l’exemple de la promesse unilatérale de vente. Ce qui laisserait penser que les promesses unilatérales de vente ne sont pas concernées par l’Ordonnance.

    Qu’en pensez-vous ?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

    • Bonjour,

      La circulaire page 9 indique :

      "3. Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires et les clauses de déchéance

      L’article 4 vise à tenir compte des difficultés d’exécution résultant de l’état d’urgence sanitaire en paralysant, durant cette période, les astreintes prononcées par les juridictions ou les autorités administratives ainsi que les clauses contractuelles ayant pour objet de
      sanctionner l’inexécution du débiteur.

      Il prévoit ainsi d’abord que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses de déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période juridiquement protégée visée à l’article 1er (fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois). Elles prendront effet un mois après cette période, si le débiteur n’a pas exécuté son obligation d’ici là. "

      Le 3. de la circulaire évoque donc bien les clauses de déchéance.

      Le terme prévu dans une promesse unilatérale de vente est en principe une clause de déchéance du terme contractuelle.

      Sauf à regarder les spécificités de votre promesse unilatérale de vente, la clause de déchéance du terme impose à l’acheteur de réitérer la vente dans le délai, sinon il perd le bénéfice de la promesse unilatérale de vente et il perd son indemnité d’immobilisation.

      Il s’agit donc bien d’une clause qui a pour objet de sanctionner l’inexécution de son obligation d’acheter par l’acquéreur dans un délai déterminé.

      En conséquence, sauf spécificité rédactionnelle de votre promesse unilatérale de vente, l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 a vocation à s’appliquer à la clause de déchéance du terme.

      En outre, la circulaire ne fait que donner quelques exemples qui ne sont pas limitatifs.

      Dans la hiérarchie des normes c’est l’Ordonnance qui prévaut.

      J’espère avoir répondu à votre incertitude.

      Bien à vous.

      Catherine DUMONT- Avocat

    • par RFL , Le 1er avril 2020 à 18:22

      Maître,

      Je vous remercie pour votre réponse et je comprends bien votre analyse.

      Toutefois, selon ma compréhension, l’article 4 de l’Ordonnance vise certes "les clauses prévoyant une déchéance", mais seulement "lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé".

      Or, ce que je mets en doute, c’est l’existence d’une "inexécution d’une obligation".

      En effet, dans une promesse unilatérale de vente :
      - le Promettant (ou potentiel vendeur) s’oblige à conférer au Bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, un bien immobilier déterminé, et ce pour une durée déterminée ;
      - le Bénéficiaire (ou potentiel acquéreur) a une simple faculté d’acquérir (et non une obligation).

      Voici un exemple de rédaction de promesse unilatérale de vente :
      "PROMESSE UNILATERALE DE VENTE :
      Le Promettant confère au Bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, les Biens ci-dessous identifiés.
      Le Promettant prend cet engagement pour lui-même et ses ayant-droit même protégés.
      Le Bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra.
      (...)
      REALISATION
      La présente promesse est consentie pour une durée qui expirera le : [date].
      La promesse confère au Bénéficiaire la faculté d’acquérir ou "option d’achat". (...)
      "

      Alors certes, la perte de l’indemnité d’immobilisation constitue une forme de sanction, mais ne sanctionne pas "l’inexécution d’une obligation". Elle résulte du seul fait de l’expiration du délai de réalisation.

      Ainsi, par une lecture stricte de l’article 4 de L’Ordonnance, les promesses unilatérales de vente ne me semblent pas visées. (Même si je conçois qu’une rédaction différente de la promesse peut conduire à une solution différente).

      A tout le moins, l’application de cette Ordonnance sera sujette à débats et je vous remercie pour votre éclairage.

      Bien à vous,

      Raphaël FL - Élève avocat

    • par chignac , Le 3 avril 2020 à 09:02

      bonjour maitre

      l’art 6 de l’ordonnance :
      Le présent titre s’applique aux administrations de l’Etat, aux collectivités territoriales, à leurs établissements publics administratifs ainsi qu’aux organismes et personnes de droit public et de droit privé chargés d’une mission de service public administratif, y compris les organismes de sécurité sociale.

      le compromis rédigé par une agence immobiliere rentre il dans le contexte de l’ordonnance ?

      merci

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