Immobilier et coronavirus : acheter ou ne pas acheter ?

Est-il possible de ne pas réitérer une vente immobilière en raison du confinement lié au Coronavirus ?
Et en cas d’achat, quel délai s’applique à la promesse de vente ?

Je suis certaine que vous êtes nombreux comme moi à être au milieu du gué d’un achat immobilier, votre promesse d’achat signée depuis quelques mois et la date de signature de l’acte authentique de vente approchant.

Et là, vous vous dites : « Dois-je encore acheter ? Et si oui, n’est-il pas urgent d’attendre ? » Je partage ici mon humble point de vue sur la première question, et surtout une réflexion juridique argumentée pour répondre à la seconde.

To buy or not to buy ? Certains prédisent une baisse de l’immobilier entre 10 et 15 %. Mais en réalité personne n’en sait rien. La pierre pourrait également devenir une valeur refuge.

Il est possible aussi que l’immobilier à la campagne reprenne un nouvel essor. En effet, ceux qui auront vécu le confinement enfermés en ville (ou ceux trop heureux d’avoir pu bénéficier du toit d’un ami ou de la famille à la campagne) se diront peut-être que la ville, on peut en vivre loin et que le télétravail est aujourd’hui possible pratiquement partout en France.

Donc, il est très difficile de savoir si l’achat prévu depuis quelques mois vaut encore ce qu’il valait et je laisse à chacun son analyse.

Mais, si vous envisagez une baisse importante de l’immobilier, la question suivante est : « Est-ce que je peux me sortir de cette promesse d’achat en raison du Coronavirus ? »

La réponse semble clairement : « Non ».

Nos Chers Notaires, et je ne leur jette pas la pierre, car personne n’avait vu le Coronavirus arriver, et sécurité des opérations immobilières obligeant, ils n’ont pas prévu de cas de force majeure dans leur trame de promesse d’achat.

Cela viendra peut-être sous la pression des acheteurs. Mais pourra-t-on encore parler de cas de force majeure lors d’éventuelles prochaines vagues de virus et de confinement ? A voir…

Pour le moment, si vous n’entrez pas dans l’un des cas prévus classiquement pour sortir de la promesse de vente, tel que le refus de prêt, vous n’avez d’autre choix, malgré le Coronavirus, que :
- Soit de perdre votre indemnité d’immobilisation d’environ 10% et ne pas aller jusqu’au bout de l’achat immobilier, en refusant de signer l’acte authentique ;
- Soit d’aller jusqu’au bout et de signer l’acte authentique de vente.

Je me suis penchée de nombreuses heures sur la première option et je vous livre le fruit de ma réflexion s’agissant de l’achat d’une résidence principale :
- A priori l’achat d’une résidence principale, n’a pas pour but un achat pour une revente à court terme, dès lors, le temps d’occupation de plusieurs années devrait permettre d’absorber la baisse puis la remontée (restons optimistes) de l’immobilier,
- En outre, lorsque je vais revendre ma résidence principale, ce sera pour acheter un autre bien immobilier qui lui aussi aura baissé en valeur,
- Aujourd’hui, j’ai obtenu un prêt immobilier permettant cet achat, mais qu’en sera-t-il demain, surtout en tant qu’indépendant, dont le Chiffre d’Affaires 2020 risque d’être impacté négativement par la crise actuelle.

Si je repousse mon achat, la banque me suivra-t-elle encore ?

Dès lors, je n’ai pas renoncé à ma décision d’achat.

Mais je ne veux pas acheter maintenant en plein confinement, pour les raisons suivantes :
- Impossibilité d’organiser un déménagement ;
- Impossibilité d’organiser les travaux prévus ;
- Impossibilité de revoir le bien immobilier avant l’achat, et de vérifier son état, de faire le relevé des compteurs ;
- Obligation de devoir payer le prêt immobilier et mon loyer actuel, ce qui n’était pas prévu au budget, de même en cas de prêt relais ;
- Risque de dégradation (un bien vide pouvant faire la joie des squatteurs), ou de destruction.

Mais, les Notaires peuvent faire les signatures de vente à l’aide de procurations, (Eh oui, les études notariales ne sont pas fermées comme on le prétend !) ; et mes vendeurs, promoteurs immobiliers, n’ont bien évidemment qu’une envie : signer l’acte authentique puisque la fin du délai de la promesse d’achat approche à grands pas en plein confinement.

Que faire alors si on ne bénéficie plus d’aucune condition suspensive ?

Le Journal Officiel du 26 mars 2020 [1] (sur le site Légifrance et plus précisément dans l’Ordonnance n° 2020-306 [2] du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période) apporte une réponse.

La solution c’est : prolonger le délai de la promesse de vente sans l’accord du vendeur.

En effet, l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 dispose notamment que les clauses prévoyant une déchéance ne produiront leurs effets qu’à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 plus un moi, soit à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire plus 2 mois.

Or, la clause prévue dans une promesse de vente relative au délai, au terme duquel il faut obligatoirement avoir réitéré la vente, est une clause de déchéance.

Dès lors, les dispositions de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 sont applicables aux promesses de ventes immobilières.

De plus, l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 précise que l’état d’urgence sanitaire est déclaré actuellement pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de ladite loi, soit le 24 mars 2020, date de publication au Journal Officiel.

En conséquence, la clause de déchéance du terme des promesses de vente ne pourra produire ses effets qu’à compter 24 juillet 2020 (fin de l’état d’urgence 24 mai 2020 + 2 mois), sauf prolongation de l’état d’urgence sanitaire.

En outre, en application des dispositions de l’article 1 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, le report du délai des promesses de ventes immobilières, est applicable à toutes les promesses dont la date de déchéance du terme est intervenue à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 24 juin 2020.

Ainsi, vous pouvez repousser votre achat immobilier à la fin du confinement, sans perdre ni le bénéfice de votre prêt, ni votre indemnité d’immobilisation.

Et le bien immobilier reste donc la propriété du vendeur, qui doit en supporter les éventuelles dégradations ou destructions jusqu’à la signature de la vente par acte authentique.

Dès lors, vos vendeurs ne peuvent plus vous obliger à signer l’acte authentique de vente dans le délai prévu initialement à la promesse et vous avez jusqu’au 24 juillet 2020 pour réitérer la vente par acte authentique, sauf éventuelle prorogation de l’état d’urgence.

D’ici là #RestezChezVous !

Commenter cet article

Vos commentaires

  • Quid de l’ordonnance du 15 avril venant préciser que celle du 25 mars ne portait pas sur ce type de délai ?
    Mon acheteuse se désiste par lettre écrite le 14 Avril (AR non reçu) ...

  • Bonjour et merci pour cet excellent article.
    Je suis vendeur. Notre compromis a été signé en janvier et la date limite de signature définitive est fixée au 10 juillet (vente longue).
    Est-ce que l’état d’urgence peut me permettre de repousser la date limite de vente de quelques semaines ? (Ce que je souhaite).
    merci par avance.

    • Cher Monsieur,

      Il me semble que vous pourriez invoquer les nouvelles dispositions de l’alinéa 3 de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306, telles que modifiées par l’Ordonnance 2020-427 en date du 15 avril 2020 :

      « La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période. »

      Bien Cordialement.

      Catherine DUMONT
      Avocat - Cabinet AUTREMENT AVOCATS
      65 rue du Rocher
      75008 PARIS
      Site : https://www.avocats-dumont.fr/
      LinkedIn : https://fr.linkedin.com/in/catherine-dumont-32850550
      Mail : c.dumont chez autrement-avocats.fr

  • Chère Maitre,
    Je fais suite au commentaire que j’ai posté hier
    J’ai envoyé votre article à mon notaire pour décaler la vente après le 24 juillet et je vous mes sa réponses
    "Contrairement à ce qu’indique cet article, le délai de réalisation de la vente n’est pas concerné par le report des délais en raison du confinement. Le délai de réalisation d’une vente est en effet purement contractuel, contrairement, par exemple, au délai de préemption d’une commune (qui est lui concerné par la suspension des délais)."
    Par contre, je tiens à souligner que c’est un notaire que j’apprécie vraiment et il va demander au vendeur si il est d’accord de reporter la vente après cette date
    Je serais intéressé par un commentaire sur cette réponse si vous le voulez bien
    Bien cordialement

  • par ALAIN MERLIN , Le 25 avril 2020 à 22:15

    Maitre ,

    milles merci , pour votre article , qui me redonne espoir .

    J achéte un bien ( à la campagne ) dont le terme du contrat est initialement prévu le 30/04/2020 .
    La banque m indique verbalement que je vais bientôt recevoir un accord pour négocier un report avec le vendeur .
    Mais je vois le terme arriver et les services bancaires sont ralentis .
    Si j ai bien compris votre article , je peux imposer au vendeur un report courant Juillet .
    Dois je le formaliser par un courrier AR ?
    Si tel est le cas , puis vous demander un modéle type , en vous rénumérant pour le service bien évidemment. merci , trés cordialement Alain Merlin 06 14 78 94 95

  • par Paolo , Le 24 avril 2020 à 23:04

    Bonjour, le compromis a été signé en janvier. Nous devions signer l’acte de vente fin mars, la date butoir du compromis est le 28 mars. Le propriétaire ne
    veut pas déménager après le déconfinement et il nous a prévenu qu’il ne signerai pas avant fin juin minium car il a la loi avec lui. Il est âgé et veut retourner dans son pays d’origine hors UE. Le problème c’est que nous avons rendu notre appartement, il y a quelque mois, et que la personne qui nous loge ne pourras plus fin mai. Nous allons nous retrouver sans rien mes enfants et moi. Que pouvons nous faire ? A-t-il le droit d attendre autant ?

Bienvenue sur le Village de la Justice.

Le 1er site de la communauté du droit, certifié 4e site Pro en France: Avocats, juristes, fiscalistes, notaires, huissiers, magistrats, RH, paralegals, étudiants... y trouvent services, informations, contacts et peuvent échanger et recruter. *

Aujourd'hui: 149 260 membres, 23236 articles, 126 583 messages sur les forums, 4 080 annonces d'emploi et stage... et 2 000 000 de visites du site par mois en moyenne. *


FOCUS SUR >

[Dernières tendances de l'emploi dans le Droit] +78% d'annonces d'emploi et stages au 1er semestre 2022 !

A LIRE AUSSI >

Pourquoi publier sur Le Village de la Justice ?




LES HABITANTS

Membres

PROFESSIONNELS DU DROIT

Solutions

Formateurs