Guide de lecture.
 

Immobilier et coronavirus : comment repousser la vente ? Et sous quel délai ?

Comment faire pour repousser la vente au regard du confinement ?
Quel fondement juridique invoqué ?
Sous quel délai la vente peut-elle être reportée ?

Dans mon précédent article, j’évoquais la décision d’achat ou le non achat d’un bien immobilier et les conséquences d’une telle décision en cette période de crise sanitaire.

En effet, nous sommes nombreux à avoir signé une promesse d’achat depuis quelques mois et à devoir signer l’acte authentique pendant la période de confinement.

Si vous n’entrez pas dans l’un des cas prévus classiquement pour sortir de la promesse de vente, tel que le refus de prêt, vous n’avez d’autre choix, malgré le Coronavirus, que :
- Soit de perdre votre indemnité d’immobilisation d’environ 10% et ne pas aller jusqu’au bout de l’achat immobilier, en refusant de signer l’acte authentique ;
- Soit d’aller jusqu’au bout et de signer l’acte authentique de vente.

Mais, il est possible de repousser la vente, que vous soyez acheteur ou vendeur, en s’appuyant sur les dispositions de l’article 4 de l’Ordonnance n° 2020 - 306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

Le report du délai des promesses de ventes immobilières, est applicable à toutes les promesses dont la date de déchéance du terme est intervenue à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 24 juin 2020, en application des dispositions de l’article 1 de l’Ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020.

Mais, jusqu’à quelle date est-il possible de reporter la vente ?

Une nouvelle Ordonnance n° 2020 – 427 du 15 avril 2020 publiée le 16 avril 2020 est venue modifier les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 4 de l’Ordonnance n° 2020 – 306 du 25 mars 2020 concernant notamment la mise en œuvre des clauses de déchéance de terme.

Ainsi, la date limite de mise en œuvre des clauses de déchéance n’est plus repoussée au 24 juillet 2020, comme je vous l’indiquais dans mon précédent article.

En effet, le nouvel alinéa 2 de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 concernant la mise en œuvre des clauses de déchéance produisant leurs effets entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, prévoit depuis le 17 avril 2020 :
« Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. »

L’alinéa 2 de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306 est désormais beaucoup moins facile à comprendre pour déterminer jusqu’à quelle date il est possible de repousser la signature de l’acte authentique de vente.

En effet, il va falloir calculer la durée pendant laquelle la clause de déchéance n’a pas pu produire ses effets, et rajouter cette durée à la fin de la période de protection qui se termine le 24 juin 2020.

Pour calculer cette durée pendant laquelle la clause de déchéance a été « neutralisée », il convient déjà de trouver son point de départ.

Le point de départ de cette période de « neutralisation » de la clause de déchéance est :

- Soit le 12 mars 2020, si votre promesse de vente a été signée avant cette date ;

Cela représente la plus grande majorité des cas.

- Soit la date de signature de votre promesse de vente, si la promesse a été signée après le 12 mars 2020.

La fin de cette période de « neutralisation » de la clause de déchéance est la date initialement prévue pour la signature de l’acte authentique et qui devait intervenir entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

Il faut ensuite décompter le nombre de jour (s) entre le point de départ de cette période de « neutralisation » de la clause et la date prévue initialement pour la signature de la vente.

Une fois ce décompte effectué, il faut ajouter ce nombre de jour(s) à la fin de la période de protection, qui pour l’heure se termine le 24 juin 2020.

L’alinéa 2 nouveau de l’Ordonnance 2020-306 indique qu’il faut prendre le « temps écoulé entre », ce qui laisse à penser, que le jour de départ et le jour de fin de la période de « neutralisation » ne doivent pas être pris en compte.

A titre d’exemple, avec un compromis signé antérieurement au 12 mars 2020 et comprenant une clause de déchéance imposant une signature au 21 avril 2020, la période de « neutralisation » correspond à 19 jours en mars (le 12 avril ne compte pas) et 20 jours en avril (le 21 avril ne compte pas), soit un total de 39 jours entre le 12 mars et le 21 avril (date à laquelle la clause de déchéance aurait dû être exécutée).

Il faut rajouter ces 39 jours après le 24 juin 2020, cela fait aboutir le délai pour signer la vente au :
02 août 2020 et non au 24 juillet 2020, comme cela ressortait de la première version de l’alinéa 2 de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306.

En revanche, pour les clauses de déchéance dont le terme était initialement prévu dans la période allant du 12 mars au 11 avril 2020, le nouvel article 4 de l’Ordonnance 2020-306 raccourcit le délai octroyé par l’ancienne rédaction de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306, qui fixait un report de l’ensemble des clauses de déchéance, quelle que soit leur date, au 24 juillet 2020.

Je tiens à vous alerter sur le fait que de nombreux notaires ou agents immobiliers ont tendance à indiquer que l’Ordonnance n° 2020 - 306 du 25 mars 2020 n’est pas applicable aux clauses de déchéance des promesses de vente en se fondant sur l’article 2 de l’Ordonnance.

Il ne faut pas hésiter à leur indiquer que c’est l’article 4 de l’Ordonnance n° 2020 – 306 qui s’applique et non l’article 2 de ladite Ordonnance.

En tout état de cause, il est toujours possible de déroger contractuellement aux dispositions protectrices de l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306.

En conséquence, en cas de difficultés, le plus sage est de prendre contact avec votre acheteur ou votre vendeur pour trouver un terrain d’entente.

Prenez soin de vous !

Source :
- https://www.legifrance.gouv.fr/affi...
- https://www.legifrance.gouv.fr/affi...

Catherine DUMONT
Avocat - Cabinet AUTREMENT AVOCATS
65 rue du Rocher
75008 PARIS
Site : https://www.avocats-dumont.fr/
LinkedIn : https://fr.linkedin.com/in/catherine-dumont-32850550
Mail : c.dumont chez autrement-avocats.fr

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Vos commentaires

  • Bonjour Maître,

    Nous avons signé un compromis de vente en date du 15/04/20 qui inclue une clause suspensive d’obtention de prêt au 10/06/20. Nous avons obtenu l’édition du prêt en date du 19/06/20, nous avions demandé aux vendeurs une prorogation de la clause suspensive dès le 01/06/20, ceux-ci n’ont rien voulu savoir. Et nous nous sommes présentés avec les fonds à la date convenu de la signature authentique le 10/07 mais les vendeurs ne sont pas présentés (ils ont envoyés leur avocat).

    Par rapport à l’article 4 de l’Ordonnance 2020-306, est-ce que cela remet en cause la date de la clause suspensive d’obtention initialement prévue au 10/06/20 ? SI oui dans quelle mesure ?

    Merci d’avance de votre éclairage.

  • par marion , Le 13 octobre 2020 à 05:10

    Bonjour,

    J’ai signé une promesse unilatérale de vente le 15 Février 2020, qui devait expirer le 29 Avril 2020,
    sans une clause suspensive relative à une demande de prêt (paiement comptant).

    OR :

    "La nouvelle rédaction de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 résultant de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 prévoit...
    Toutefois, concernant spécifiquement celles desdites astreintes et clauses qui ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période juridiquement protégée, l’article 4, al. 3 prévoit que la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de la période juridiquement protégée.")

    ET D APRES un article très sérieux de décryptage de ce dernier qui indique :"

    Exemple 4 : levée de l’option d’achat d’une promesse unilatérale

    • Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente conclue le 12 janvier 2020 devait lever l’option d’achat dans un délai de 3 mois, soit au plus tard le 12 avril 2020. En vertu de l’ordonnance, il pourra le faire jusqu’au 24 juillet 2020, en bénéficiant du report d’un mois à compter de la période protégée (le 24 juin 2020), correspondant au reliquat de son délai contractuel calculé au 12 mars 2020 (début de la période protégée).

    • Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente conclue le 24 avril 2020 doit lever l’option d’achat dans un délai de 4 mois, soit au plus tard le 24 août 2020 (après le terme de la période protégée). Il bénéficiera d’un report uniquement de 2 mois qui correspond à la période s’écoulant entre le 24 avril 2020 (début de son délai) et le 24 juin 2020 (terme de la période protégée). Il pourra ainsi lever l’option d’achat jusqu’au 24 octobre 2020.

    • Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente conclue le 12 février 2020 doit lever l’option d’achat dans un délai de 6 mois soit au plus tard, le 12 août 2020 (après la période protégée). Il bénéficie cependant, en vertu de l’ordonnance, d’un report de 3 mois et 12 jours, soit la durée de la période protégée. Il pourra ainsi lever l’option jusqu’au 24 novembre 2020.

    DONC si je comprends bien, dans mon cas, je peux lever l’option jusqu’à fin novembre.

    24 Juin + reliquat ( du 12 Mars au 30 Avril) + 3 Mois et 12 jours (durée PJP).

    Si vous pouviez me confirmer ce décryptage afin que je puisse argumenter d’urgence auprés du vendeur.
    Et que puis-je et dois-je faire ?
    Levée d’option ou mise en demeure du vendeur ou les 2 (dans quel ordre) ?
    De plus le diagnostic termites (6 mois) est à renouveler, à mon sens.

    Merci de vos réponses
    Cordialement. Marion

  • par Cerise83 , Le 23 août 2020 à 20:43

    Bonjour, et merci à vous pour cet article et pour la réponse que vous pourrez apporter à mes questions. Nous avons signé en agence un compromis le 22 février 2020 , mais daté et envoyé par l’agence le 05 mars car nous avons découvert à la signature que cette dernière attendait une procuration d’un des vendeurs. Le 20 mai par notre notaire nous découvrons que la maison supporte deux servitudes une électrique et un droit d’échelle jamais noté sur le compromis ou mentionné par l’agence. Puis nous apprenons toujours par notre notaire que le contrôle assainissement est non conforme. Les dpe nous ont été remis la veille du 22 février. Excepté le contrôle Tag . Il est noté sur le compromis que c’est le vendeur qui subira les travaux. Ce dernier a été réalisé qu’en juin. Il apparait après que le propriétaire veut faire des travaux au rabais et condamner des évacuations et nous découvrons qu’une pièce n’a pas été vue par le contrôleur et que le propriétaire veut boucher les evacuations. Il fait traîner les travaux et Les travaux n’auront lieux que mi septembre pour une possible signature fin septembre. Sur le compromis nous avions comme date le 25 mai , date non extinctive. Au vu de tout cela nous avons envoyé un courrier exprimant notre souhait de ne pas continuer en réponse on nous demande de proposer un dédommagement je crois rêver. Nous souhaitons faire annuler la vente au tribunal . Quels sont les délais et nos possibilités. Il y a d’autres points mais mon courrier serait trop long. Je précise que de notre côté tout était prêt pour le mois de mai. Merci pour votre réponse.

  • par BITTAN Caroline , Le 9 juillet 2020 à 22:18

    Bonjour Maître,
    Mon ami a signé une promesse de vente le 4 février avec une condition suspensive d’obtention de prêt le 10 avril et une durée de promesse expirant le 4 mai.
    Il a obtenu son accord de prêt le 08 juillet et la notaire lui a envoyé une lettre comme quoi la promesse était caduque au 30 juin. Les clients ne veulent pas proroger.
    Est-ce que qu’il est encore dans les délais accordés par les derniers décrets parus et si oui comment peut-il faire sans être obligé d’entamer une procédure judiciaire ?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse

    Bien cordialement

  • L’ordonnance du 25 avril vise à clarifier les délais légaux et procéduraux et non contractuels. Vue qu’une promesse de vente - autrement dit un avant-contrat - est un contrat entre le vendeur et l’acquéreur ce calcul ne s’applique pas. Bien évidemment le notaire pourra avoir des difficultés d’obtenir des documents comme le droit de préemption, ce que comprend - exactement ! - un délai légal. Voici le paradoxe et le challenge pour le notaire, l’avocat. le vendeur, l’acquéreur......

    • par Catherine DUMONT , Le 27 avril 2020 à 16:10

      Cher Monsieur,

      Je vous renvoie à la lecture du I de l’article 1 de l’Ordonnance 2020-306 en vigueur à la date d’aujourd’hui :

      Article 1
      Modifié par Ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 - art. 1

      I. ‒ Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée.

      Cela vise bien tous les délais qu’ils soient contractuels ou légaux.

      Bien Cordialement

      Catherine DUMONT
      Avocat

    • par Philippe Hoelt , Le 4 mai 2020 à 13:17

      L’état d’urgence ayant été prolongé, la date du 24 juin devient donc obsolète si je comprends bien.
      Les délais légaux et contractuels sont donc prolongés de 2 mois supplémentaires, soit le le 24 aout 2020.
      Mon raisonnement est-il exact ?
      Merci pour vos conseils.

    • Bonsoir,

      La prolongation de l’état d’urgence n’entraîne pas de facto la prolongation prévue par l’Ordonnance 2020-306 des clauses de déchéance.

      Tout d’abord, la rédaction actuelle du projet de loi de prolongation de l’état d’urgence peut encore évoluer puisqu’elle n’a pas encore été adoptée par l’Assemblée.

      Or, la rédaction de l’article 1 du projet de loi de prolongation de l’état d’urgence n’indique pas modifier l’article 4 de la première loi d’urgence du 23 mars 2020 , mais uniquement : "L’article 1er proroge l’état d’urgence sanitaire en vigueur pour une durée de deux mois, à compter du 24 mai 2020."

      Dès lors l’article 4 de la première loi d’urgence du 23 mars 2020 semble subsister dans sa rédaction initiale fixant la fin de l’état d’urgence au 24 mai 2020.

      Or, le I de l’article 1 de l’Ordonnance 2020-306 en vigueur dispose :

      "I. ‒ Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée."

      Deux analyses sont donc possibles.

      Soit on estime qu’il faut s’attacher à la date de cessation de l’état d’urgence, et celui ci va être prolongé de deux mois.

      Soit on estime qu’il faut s’attacher à la date de cessation de l’état d’urgence selon les dispositions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020, et dans ce cas il n’y pas de prorogation supplémentaire de deux mois pour la mise en oeuvre des clauses de déchéance.

      Pour l’heure, je pencherais plutôt pour la deuxième analyse.

      Mais, il faut attendre la rédaction définitive de le loi de prorogation de l’état d’urgence et ne pas oublier que de nouvelles Ordonnances peuvent encore modifier les dispositions de l’Ordonnance 2020-306.

      Bien Cordialement

      Catherine DUMONT
      Avocat - Cabinet AUTREMENT AVOCATS
      65 rue du Rocher
      75008 PARIS
      Site : https://www.avocats-dumont.fr/
      LinkedIn : https://fr.linkedin.com/in/catherine-dumont-32850550

    • par yann , Le 31 mai 2020 à 19:17

      bonjour,

      ayant signé le compromis de vente avec delai butoir de l’acte authentique le 27 mai,
      si je suis vos exemples, cela nous ammené autour de mi septembre ....

      quid de la perte locative ? nous devions le louer des aout ...

      peut on pretendre à un quelconque dédommagement ?

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