L’objectif de cet article est d’apporter un éclairage sur la transmission du capital dans un contexte de sous-développement de la richesse des populations. On restera sous l’angle du droit privé qui régit l’indivision en France, de surcroît en Guyane Française. En Guyane Française, 90% du foncier constructible appartient à l’état.
Introduction.
L’indivision successorale est la situation juridique qui existe du décès du de cujus jusqu’au partage de la masse successorale entre les héritiers qui disposent de pouvoirs concurrents dans cette masse. Lorsque le défunt laisse plusieurs héritiers, ceux-ci se trouvent en situation d’indivision par le seul fait du décès. Chaque héritier est également indivisaire et dispose d’une fraction abstraite de chacun des biens constituant la masse successorale. Les droits des co-indivisaires sont de même nature. L’indivision se clôt par le partage qui permet de déterminer les droits privatifs de chaque héritier sur les biens successoraux. Cependant, les héritiers n’étant pas tenus de mettre fin à l’indivision, certaines indivisions peuvent durer de nombreuses années. Le législateur a aménagé la période d’indivision et l’a encadré de règles légales. Ces règles ne sont pas impératives et les héritiers peuvent se mettre d’accord, d’aménager l’indivision par des conventions.
Le régime légal détermine les droits et obligations des indivisaires ainsi que les règles de pouvoir qu’ils ont sur les biens successoraux. L’un des principes directeurs est la précarité de l’indivision. Selon l’article 815-1 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention ».
La loi du 23 juin 2006, a mis fin à la règle de l’unanimité entre les co-indivisaires pour accomplir, les actes d’administration et de disposition. Un indivisaire peut donc accomplir certains actes seul, ou avec le consentement de la majorité des indivisaires. D’autres actes restent soumis à l’unanimité. Un indivisaire peut accomplir seul des actes conservatoires, qui sont des actes matériels ou juridiques qui sont destinés à éviter la perte d’un bien (article 815-2 du Code civil). Les actes qui nécessitent la majorité des indivisaires, concernent les actes d’administration et de disposition énumérés à l’article 815-3 du Code civil. Il s’agit des actes sur la vente de meubles indivis, la conclusion et le renouvellement de baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage d’agence commerciale, industriel ou artisanal. Cependant, certains actes restent soumis à l’unanimité.
C’est-à-dire que le consentement de tous les indivisaires reste requis pour certains actes. Ces actes jugés graves sont les actes de disposition sur des biens indivis immobiliers (article 815-3 alinéa 7 du Code civil). Après le décès et après avoir accepté la succession, avant le partage des biens du défunt, les héritiers sont en indivision. La vente ou le partage d’un ensemble de biens immobiliers détenus en indivision ne peut se faire qu’à l’unanimité de tous les indivisaires. Mais dans certaines collectivités d’Outre-mer, les indivisions successorales durent plus de dix ans. L’indivision successorale en outre-mer est un véritable casse-tête à la fois politiquement mais aussi socialement.
L’indivision successorale est la cause directe de la multitude de maisons abandonnées, dans les bourgs des villes et des communes, des collectivités de Martinique, Mayotte, Guadeloupe, Guyane, et la Réunion. Afin de remédier à ce fléau, la loi connue en outre-mer, sous le nom des parlementaires « loi Letchimy- Faure », prévoit que la règle de l’unanimité des indivisaires n’est plus requise. La loi du 27 décembre 2018-1244, déroge à la règle de l’unanimité de l’article 815-3 alinéa 7 du Code civil et la remplace par une majorité de 50% pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans. Cette dérogation à la règle de l’unanimité du consentement des indivisaires, pour les actes de disposition sur des biens immobiliers est applicable seulement dans certaines collectivités d’outre-mer.
Il s’agit des collectivités soumises à l’article 73 et 74 de la Constitution de 1958. L’objectif de la loi 2018-1244 du 27 décembre 2018, paru au Journal Officiel le 28 décembre 2018, prévoie une meilleure gestion de l’indivision en outre-mer, afin de débloquer du foncier, pour relancer le marché immobilier, et la création de nouveaux logements. Cette loi devrait permettre de régler rapidement et facilement, les indivisions non réglées depuis plusieurs années. Elle permet le partage et la vente de bien indivis immobiliers, avec le consentement du ou des indivisaires, qui représente la moitié des droits indivis.
Dans les territoires d’outre-mer, l’accès au marché de l’immobilier était difficile notamment en raison de nombreuses situations d’indivision non réglées. Plusieurs conditions doivent être respectées pour bénéficier de la loi du 27 décembre 2018. Le bien doit dépendre d’une succession ouverte depuis dix ans. Seuls les indivisaires détenant plus de la moitié des droits indivis peuvent provoquer le partage ou la vente des biens indivis. Le bien susceptible de partage ou de vente ne doit pas constituer la résidence principale du conjoint survivant. La demande de partage ou d’une vente d’un bien indivis en présence de mineur, de majeur protégé ou d’absent dans une indivision est soumise au juge des tutelles ou au conseil de famille. La loi du 27 décembre 2018, prévoie également une attribution préférentielle au profit de l’indivisaire requérant, s’il démontre qu’il occupe le logement indivis de manière continue, paisible et publique depuis plus de dix ans.
La loi « Letchimy-Faure » ne s’applique qu’aux départements d’outre-mer soumis à l’article 73 et 74 de la Constitution de 1958. Il s’agit de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique, de la Réunion et de Mayotte pour l’article 73 de la Constitution de 1958, et des Collectivités de Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Saint-Pierre-et-Miquelon pour l’article 74 de la Constitution de 1958. La dérogation à l’article 8153, s’appliquera en outre-mer jusqu’au 31 décembre 2028.
I. L’indivision successorale dans les Collectivités d’outre-mer.
L’objectif de la loi sur l’indivision successorale en outre-mer, du 27 décembre 2018-1244 est de diminuer les logements insalubres, spécialement situés en centre de ville de Cayenne, en Guyane Française et de Fort-de-France en Martinique. La prolifération de ces logements, transformés en squats, est la conséquence des successions ouvertes depuis plus de vingt ans et non encore résolues. La crise du logement en outre-mer est telle, qu’en Martinique par exemple, près de 40 % du foncier privé, se trouve paralysé par l’indivision. Cela bloque la possibilité de construire des logements ou de réhabiliter les logements anciens et vétustes. En Guyane, les chiffres ne sont pas moindres, près de 50 % du foncier privé, se trouvent en indivision. Les squats se développent à cause de l’immigration en majorité Haïtienne et Brésilienne. Il existe une véritable crise du logement en outre-mer. La loi sur l’indivision successorale du 27 décembre 2018-1244, doit permettre de libérer du foncier pour permettre la construction de nouveaux logements. Cette loi s’applique aux départements d’outre-mer soumis à l’article 73 de la Constitution, à savoir la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique Mayotte, et la Réunion ; ainsi qu’aux Collectivités d’outre-mer soumis à l’article 74 de la Constitution, à savoir Saint Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.
Le foncier disponible en outre-mer est tellement rare, qu’il fait l’objet de vives tensions politiques. L’urgence d’un foncier disponible pour faire face à la pénurie de logements se fait davantage ressentir en Guyane et à Mayotte. La Guyane qui malgré l’immensité de son territoire, voit une mise en valeur de ses terres limitée à son littoral. Les départements et régions d’outre-mer sont confrontés à d’énormes difficultés dans le domaine de la gestion foncière. La majorité du foncier en outre-mer, 80% appartient à l’État, et les 20% de biens immobiliers restants sont privés et sont bloqués par une multitude de successions non résolues et qui demeurent, depuis des décennies en indivision. 40% des biens privés en Martinique et en Guyane appartiennent à des indivisions.
Ce phénomène constitue un frein à l’entretien des immeubles et au développement d’une offre satisfaisante de logements dans les territoires ultramarins. L’article 73 de la Constitution de 1958, autorise des adaptations du droit, lorsqu’elles sont rendues nécessaires par les contraintes et les caractéristiques particulières des Collectivités d’outre-mer. Or, le problème du foncier disponible en outre-mer, permettant de faire face à la forte demande de nouveaux logements et la problématique de l’indivision
A) Le domaine d’application de la loi du 27 décembre 2018-1244.
Cinq départements d’outre-mer sont régis par l’article 73 de la Constitution de 1958 : la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion et Mayotte. Selon l’article 73 de la Constitution de 1958, ces cinq départements d’outre-mer sont assimilés législativement à n’importe quels autres départements de la Métropole. Mais la réalité en est tout autre.
En effet, chaque département d’outre-mer a ses spécificités locales. La Guadeloupe et la Martinique, se trouvent dans la Caraïbes et font parties des petites Antilles et sont entourées d’îles voisines anglophones ou latines ; la Guyane est située sur le continent d’Amérique du Sud et est entourée du géant Brésilien et Vénézuélien ; la Réunion et Mayotte sont des départements français de l’océan Indien. Le principe d’assimilation ou le principe d’égalité avec les départements de Métropole ne peut exister que dans les écrits. Chaque territoire d’outre-mer a ses spécificités et ces spécificités locales seront toujours en ajoutant la forte immigration, un blocage à une assimilation avec les départements de métropole. D’autre part, on ne peut pas comparer les collectivités de Saint-Martin et de Saint-Barthélemy à la Collectivité de Saint-Pierre et Miquelon, soumises à l’article 74 de la Constitution. En outre-mer les grèves à répétitions pour lutter contre la vie chère, dues aux importations venant de la Métropole, à l’immigration touchant particulièrement la Guyane et Mayotte, et le chômage qui atteint les cinquante pourcents à la Réunion, démontrent réellement que l’organisation binaire des départements d’outre-mer ne fonctionne pas comme ceux de la Métropole.
De ce fait, l’article 73 de la Constitution a été modifié en 2008, pour prendre en compte les caractéristiques propres de chaque département d’outre-mer. Dans sa nouvelle rédaction la loi prévoit que dans les départements et régions d’outre-mer, les lois et les règlements sont applicables, mais peuvent faire l’objet d’adaptation en tenant compte des contraintes particulières que rencontrent ces collectivités. Les Collectivités d’outre-mer peuvent tenir compte de leurs spécificités pour fixer, elles-mêmes, les règles applicables sur leur territoire, dans un nombre limité de matières pouvant relever du domaine de la loi ou du règlement.
C’est dans ce contexte d’adaptation de l’article 73 de la Constitution, qu’a été votée la loi du 27 décembre 2018-1244 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale afin de relancer la politique du logement en outre-mer. Le dispositif dérogatoire de l’indivision successorale, applicable seulement en outre-mer permet aux indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis, de procéder devant le notaire de leur choix, aux opérations de partage et de vente de biens immobiliers, pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans. Cette loi a été votée dans un contexte particulier à l’outre-mer. Le marché de l’immobilier est complètement paralysé, et le législateur prenant en compte des spécificités locales, a permis une série de mesures destinées à faciliter la sortie de l’indivision, pour les successions dont le désaccord entre héritiers dure depuis de nombreuses années. La loi du 27 décembre 2018-1244, composé de cinq articles apportent un véritable bol d’oxygène pour les collectivités d’outre-mer, asphyxiés par la pénurie de logements due, à l’indisponibilité de foncier constructible. Selon le député Martiniquais, Serge Letchimy, « l’indivision n’est pas forcément perçue négativement, elle peut aussi être considérée comme un mécanisme de protection du patrimoine familial, dans les outre-mer ». Le maintien dans l’indivision est utilisé comme un outil pour empêcher la sortie des biens de la sphère familiale.
Mais, c’est en même temps, un facteur de paralysie pour le développement économique de l’habitat, en raison des innombrables difficultés à résoudre les nombreuses successions ouvertes sur plusieurs générations. Ces successions non résolues, peuvent parfois rassembler des centaines d’ayants droit indivisaires. C’est un fléau endémique largement répandu en outre-mer et qui aboutit à un gel du foncier. La loi du 27 décembre 2018-1244 est un dispositif plus simple et mieux adapté aux territoires d’outre-mer, car il permet de lever les obstacles existants entre les héritiers indivisaires qui ne parviennent pas à se mettre d’accord ou qui sont géographiquement éloignés les uns des autres.
L’article 1er de la loi, prévoit que dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon, régies par l’article 74 de la Constitution de 1958, que toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités. La loi exclut cependant la vente et le partage, du local d’habitation dans lequel réside le conjoint survivant. De plus, en présence d’un indivisaire mineur ou en présence d’un indivisaire majeur protégé, la vente et le partage ne peuvent être autorisé qu’avec l’accord du juge des tutelles ou du conseil de famille.
L’article 2 de la loi, précise qu’en cas de vente ou de partage par le notaire du ou des indivisaires détenant plus de la moitié des parts indivises dans la succession, le notaire doit notifier aux autres indivisaires le projet de vente et de partage, par acte extrajudiciaire. Ce projet d’acte doit être publié dans un journal d’annonces légal et affiché sur un site internet. Le projet d’acte de vente ou de partage mentionne, l’identité du ou des indivisaires, à l’initiative du projet, leur quote-part dans l’indivision, la désignation du bien, le prix de vente estimé par deux experts immobiliers, la répartition du prix de vente entre tous les indivisaires, le nom et les coordonnées du notaire. La notification mentionne également, l’identité et les coordonnées d’un éventuel acquéreur étranger à l’indivision. Si une personne étrangère à l’indivision voudrait acquérir le bien, on applique un dispositif similaire à celui prévu par l’article 815-14 du Code civil ; la notification devra exposer le prix et les conditions de la cession ainsi que les éléments d’identification de l’éventuel acquéreur. Les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption aux prix et conditions de la cession initialement projetée. La loi du 27 décembre 2018 renvoie, dans son article 2 aux conditions du droit commun de l’article 815-14 du Code civil concernant la mise en œuvre de ce droit de préemption. Toute opposition des autres indivisaires au projet d’acte doit être formée dans les trois mois et quatre mois pour l’indivisaire ayant son domicile à l’étranger. L’opposition du ou des indivisaires non majoritaires doit être constaté suivant procès-verbal de notaire, chargé de la vente. Le ou les indivisaires majoritaire(s) de plus de la moitié des parts indivises de la succession, devront saisir le tribunal de grande instance, afin d’être autorisés à passer l’acte de partage ou de vente, si cet acte ne porte pas atteinte aux droits des autres indivisaires.
L’article 3 de la loi du 27 décembre 2018, précise une modification du Code des impôts, concernant les départements d’outre-mer régis par l’article 73 de la Constitution. La Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et la Réunion sont sous la loi du 27 décembre 2018-1244 des Collectivités soumises à l’article 73 de la Constitution de 1958. L’article précise également que la loi ne s’applique plus jusqu’au 31 décembre 2025, mais jusqu’au 31 décembre 2028.
L’article 4 de la loi du 27 décembre 2018-1244, prévoit qu’un héritier indivisaire peut faire une demande d’attribution préférentielle du bien. L’article 831-2 du Code civil, permet à l’héritier indivisaire d’invoquer, qu’il réside dans le bien immobilier depuis plus de dix ans au moment du partage, et que sa possession est continue, paisible et publique, et sans que l’exigence de non-équivocité de l’article 2261 du Code civil, concernant la prescription acquisitive ne soit reprise par ledit article de la loi.
L’article 5 de la loi du 27 décembre 2018-1244, précise qu’un héritier indivisaire et oublié dans la succession ne pourra pas invoquer l’annulation de l’acte de partage, soumis à la publicité foncière ; alors que l’article 887-1 du Code civil autorise l’annulation du partage. En effet, l’article 887-1 du Code civil dispose que, le partage peut être également annulé si un des cohéritiers a été omis. Dans les Collectivités d’outre-mer, l’héritier indivisaire omis dans la succession ne pourra recevoir sa part qu’en nature ou en valeur. L’héritier omis dans une succession, dans les Collectivités d’outre-mer ne pourra invoquer que l’alinéa 2 de l’article 887-1 alinéa 2 du Code civil, qui lui autorise à percevoir sa part indivise qu’en nature ou qu’en valeur.
Le domaine d’application de la loi du 27 décembre 2018-1244, peut être résumé ainsi :
Les indivisaires de plus de la moitié en pleine propriété sont autorisés à accomplir des actes de disposition sur les biens immobiliers.
L’attribution préférentielle peut être admise si le demandeur réside depuis plus de dix ans sur la propriété, au moment de la demande d’un partage judiciaire.
L’omission d’un héritier dans le partage n’entraine pas la nullité du partagemais l’héritier est autorisé à recevoir sa part soit en nature, soit en valeur.
Des mesures fiscales permettent une exonération de 2,50 pourcents sur les actes de partage de succession et les licitations de biens héréditaires, dans les Collectivités d’outre-mer soumises à l’article 73 et 74 de la Constitution de
1958, et ce jusqu’au 31 décembre 2028.
Malgré la dérogation temporaire de l’article 815-3 du Code civil accordée par le législateur aux collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 et 74 de la Constitution, le problème de l’indivision successorale en outre-mer ne sera résolu que par la volonté des indivisaires à sortir de l’indivision et à la rapidité des notaires de résoudre les successions ouvertes depuis plus de dix ans. Autrement, la loi du 27 décembre 2018-1244 sur l’indivision successorale en outre-mer risque de s’avérer inefficace et la crise des logements risque de durer dans le temps.
B) L’efficacité en demi-teinte de la loi du 27 décembre 2018-1244.
Depuis toujours, la question du foncier constitue le frein principal du développement du secteur immobilier en outre-mer et notamment le développement des logements sociaux. La difficulté tient moins à la rareté du foncier qu’à l’imbroglio juridique qui entoure la question. Le logement en outre-mer est un sujet d’une importance considérable et est considéré comme une priorité. Le foncier en outre-mer est l’élément fondamental de l’économie locale.
La crise du logement qui sévit dans les Collectivités d’outre-mer reste préoccupante malgré la mobilisation des organismes de logement sociaux. La gestion du foncier en outre-mer et l’alerte donnée par les députés et sénateurs ultramarins sur le manque de foncier est une question préoccupante pour les acteurs économiques locaux. En Guyane, la question du foncier dont 90 % est détenue par l’État, fait régulièrement l’objet de débat au sein de la population et de la classe politique locale. Cette mainmise de l’État sur les terres, bloquerait, selon les politiques, le développement économique des Collectivités d’outre-mer. C’est un trésor sur lequel l’État règne presque sans partage. Les 10% de foncier restant pour développer le secteur immobilier est privé et non disponible. Les nombreuses indivisions successorales non résolues, aggravent la situation. En Guadeloupe et en Martinique, le contentieux sur le foncier, englobe non seulement le contentieux de l’indivision successorale, mais aussi celui des servitudes et de la revendication de propriété. Il compte pour 30% des affaires civiles. Ainsi en Martinique, 40% du foncier privé est gelé à cause de l’indivision de successions ouvertes. Ce taux atteint 50% à Fort de France, où la question du logement est préoccupant ; ce taux atteint les 83%, dans la commune de Macouba, située au nord de l’île. À la Réunion et à Mayotte, la problématique de l’indivision successorale est encore plus complexe. À Mayotte, par exemple, ce n’est qu’à partir du 1er janvier 2008, que le passage devant un notaire est devenu obligatoire, pour les transactions immobilières. Dans le village de Chiconi, à Mayotte, les trois quarts du territoire sont compris dans seulement deux titres fonciers. Le premier concerne soixante-neuf indivisaires connus, mais sans état civil complet, et le second titre foncier concerne, six indivisaires nés en 1912 ou 1913. Quant aux travaux sur l’état civil qui ont débuté à Mayotte en 2009, ils ne sont toujours pas à ce jour terminés.
À la Réunion, l’indivision successorale atteint les 20%t. Les particuliers divisent leurs terrains en lanières exiguës pour permettre d’allotir l’ensemble des indivisaires. Il en résulte des terrains inconstructibles, qui sont construits dans les faits et posent des difficultés pour l’urbanisation de certaines zones. Des communes entières ne peuvent pas mener de projets immobiliers pour contribuer à leur développement. On assiste dans les collectivités d’outre-mer à une multitude de successions non réglées sur plusieurs générations dont les partages n’ont pas été réalisés ou enregistrés. Il existe pour certaines successions des dizaines, voire des centaines d’ayants droit indivisaires. De nombreuses familles en outre-mer, sont non imposables et donc peu solvables.
L’intervention du notaire est redoutée, car elle est trop coûteuse pour bon nombre d’indivisaires. La soustraction des terres bloquées par l’indivision successorale, crée un effet de rareté et les parcelles immobilisées se déprécient. De nombreuses bâtisses en outre-mer sont laissées à l’abandon, notamment dans les centres urbains, et sont converties en squats. Sur le plan sanitaire, les bâtiments non entretenus deviennent des niches à épidémie, où prolifèrent les moustiques vecteurs de la dengue, de la fièvre jaune et du chikungunya. Les indivisions successorales en outre-mer, bloquent également les rentrées fiscales pour les collectivités et freinent le développement économique des régions ultramarines. La loi du 27 décembre 2018-1244 sur l’indivision successorale en outre-mer, se substitue au droit commun et est un dispositif dérogatoire et transitoire limité à dix ans. Ce dispositif est limité dans le temps, ce qui rend la tâche difficile pour les départements de Mayotte et de Guyane. L’équilibre constitutionnel du texte doit tenir pour qu’il ne tombe pas ; ce qui est fort à douter, car il est limité dans le temps.
II. La loi du 27 décembre -1244 limitée dans le temps.
La loi du 27 décembre 2018-1244, à vocation à purger certaines indivisions ultramarines, mais non à devenir une exception pérenne au droit d’origine de l’indivision. Le dispositif dérogatoire de l’indivision successorale n’a vocation à s’appliquer que jusqu’au 31 décembre 2028. Cette loi est donc limitée dans le temps. Une loi est applicable dans le temps, jusqu’à celle de son abrogation. Certains textes ne sont pris que pour une durée limitée auquel cas, ils cessent d’être en vigueur à l’expiration du délai prévu. Une loi est en vigueur tant qu’elle n’est pas abrogée. Or, (A) la dérogation à l’indivision successorale de la loi du 27 décembre 2018-1244 n’est applicable que pour libérer du foncier dans les Collectivités d’outre-mer ; (B) une fois que le foncier est libéré et qu’il a permis le développement du secteur immobilier, cette loi dérogatoire à l’article 815-3 du Code civil est amener à disparaitre. Mais, pour deux Collectivités d’outre-mer, ce dispositif risque de s’avérer insuffisant ; il s’agit des collectivités de Guyane et de Mayotte. Le taux de natalité en Guyane, est le plus important de France, et les problèmes liés à l’immigration, dans ces deux territoires ultramarins remet en cause l’efficacité de la loi du 27 décembre 2018-1244.
A) Une loi seulement applicable jusqu’au 31 décembre 2028.
L’élaboration de la loi suit un long processus qui peut devenir complexe. Au terme de ce processus, l’entrée en vigueur de la loi est subordonnée à sa promulgation et à sa publication. La loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer a été publiée le 28 décembre 2018 (JORF n° 0300). Cette loi est un dispositif dérogatoire, du texte sur l’indivision successorale concernant les actes de dispositions d’un ou plusieurs biens indivis immobiliers. Alors que les actes de dispositions requièrent obligatoirement l’unanimité des indivisaires, la loi n°2018-1244 ne requiert plus l’unanimité des indivisaires, mais la majorité du ou des indivisaires. Cette loi applicable uniquement en outre-mer est temporaire. Cette dérogation à l’article 815-3 du Code civil, ne pourra être appliquée que jusqu’au 28 décembre 2028. Au-delà du 28 décembre 2028, le dispositif dérogatoire de l’article 815-3 du Code civil risque d’être abrogé.
Il faudra alors se souvenir des mouvements populaires en outre-mer de 2006, 2008, 2009 en Guadeloupe, à la Réunion, à Mayotte, et, très récemment, en 2017 en Guyane. Cela souligne la persistance, voire l’aggravation des fragilités économiques et sociales des territoires ultramarins. Les territoires d’outre-mer ont un retard énorme de développement par rapport à la France métropolitaine. Les inégalités y sont plus marquées que sur le reste du territoire national. Longtemps enserrées dans une relation quasi-exclusive avec la métropole ou l’Union européenne, les économies ultramarines demeurent encore peu perméables à leur environnement régional. La situation des départements d’outre-mer en matière d’insalubrité et de l’habitat indigne présente une gravité et une acuité particulières. L’habitat indigne est estimé à environ cent mille logements dans les territoires ultramarins ; environ onze mille de ces logements sont considérés comme insalubres. Ce qui représente plus de 12% du parc total des logements ultramarins. Les besoins en matière d’amélioration de l’habitat constituent donc un enjeu majeur de santé publique, et d’éducation.
La Guyane française connaît une forte croissance démographique depuis plusieurs décennies. Sa population est passée de 23 000 habitants en 1946 à environ 297 000 habitants en 2019, elle devrait atteindre 450 000 habitants en 2022. Cette forte croissance démographique est sous-tendue par un solde naturel positif mais aussi par l’attraction migratoire que la Guyane, territoire français et européen, exerce sur ses voisins sud-américains et caribéens, comme le Suriname, le Brésil, et Haïti. La population étrangère en Guyane représente 30% de la population totale Guyanaise et 60 % des naissances sont de leurs faits. La moitié de la population Guyanaise a moins de 25 ans. L’augmentation de la population, entraîne une pression foncière et un accroissement des besoins en terre d’autant plus importants qu’en Métropole et dans les autres Collectivités ultramarines.
Près de 90 %, du foncier est occupé par la forêt dense amazonienne qui appartient au domaine privé de l’État. Et dans ce contexte, l’occupation des terres est organisée de manière clandestine, et devient le seul moyen d’insertion territoriale surtout pour les nouveaux arrivants. Cette situation s’observe par exemple dans les communes de Cayenne, Rémire-Montjoly, Matoury, où les populations étrangères occupent illégalement les terres de personnes privées ou de l’État. De véritables bidons villes sont créés et ouvrent à la population Haïtienne et Brésilienne, la possibilité de s’insérer ensuite dans les circuits socio-économiques en utilisant de faux papiers. Faute de moyens pour contrôler ces faux papiers, les immigrés sont attirés par la manne gratuite qu’offrent les caisses d’allocations familiales. L’immigration en Guyane et à Mayotte grève lourdement le budget des Collectivités. À cela s’ajoute le problème de l’indivision successorale, où plus d’une centaine de maisons créoles au centre-ville de Cayenne sont laissées à l’abandon et deviennent des squats pour ces mêmes ressortissants étrangers. Il faudra certainement plus de dix ans pour régler le problème de l’indivision successorale en Guyane.
Le dispositif dérogatoire de dix ans de la loi du 28 décembre 2018-1244 risque d’être insuffisant pour régler le problème spécifique du foncier et de la forte immigration qui subsiste en Guyane et à Mayotte. La rareté du foncier disponible en Guyane et à Mayotte et le problème de l’immigration ne peuvent être dissociés dans ces deux départements. La forte détérioration du parc privé, occupé par l’immigration illégale notamment en centre-ville est due au problème de l’indivision successorale. A Mayotte et en Guyane, plus de la moitié de la population vit dans les quartiers prioritaires de la ville. La loi du 27 décembre-1244 sur l’indivision successorale en outre-mer, applicable jusqu’au 31 décembre 2028 est d’ores et déjà jugée insuffisante pour ces deux Collectivités.
B. Une loi insuffisante pour les collectivités de Guyane et Mayotte.
La Guyane et Mayotte ont beau être deux départements français, leur situation est hors norme. Cette situation explosive révélée par les récents mouvements sociaux, en Guyane et à Mayotte, révèle les graves défaillances de l’État, difficilement comblées par le peu de budget alloué à ces deux Collectivités d’outre-mer, pour lutter contre la pénurie de logements sociaux. La très forte immigration illégale, la rareté du foncier disponible, font de ces deux départements d’outre-mer, les oubliés de la République.
En Guyane, le foncier de l’État couvre près de 95% du territoire et distingue deux espaces. Le premier espace recouvre, la bande du littoral, qui s’étend sur toute la façade Atlantique, et qui représente environ 380 kilomètres. C’est sur cette bande de 22 % du territoire, que se concentre plus de 90 % de la population et de l’activité économique. La bande du littoral Guyanais représente 782 000 hectares de terres, dont 400 000 hectares de forêts sont gérés par l’Office national des forêts. Le deuxième espace, se situe à l’intérieur du territoire Guyanais et couvre 80 % de la Guyane ; 10 % de la population y est concentrée. La quasi-totalité du foncier Guyanais appartient à l’état et est couvert par 99 % de forêts. Le parc Amazonien de Guyane représente à lui seul 45 % de ces terres.
La Guyane connaît un enjeu massif de mobilisation du foncier appartenant au domaine privé de l’État. L’État se révèle incapable à la fois de protéger les terres d’occupations illégales, et est incapable de mobiliser son foncier au service économique et social du territoire. À cela s’ajoute l’indisponibilité du foncier privé, due aux indivisions successorales non résolues. L’État dispose d’environ 90 % du foncier en Guyane. La Collectivité territoriale de Guyane, ne possède que 0,3 % de la surface foncière pour développer sa politique de logements sociaux. Les personnes privées ne possèdent que 1,4 % des terres restantes, dont une grande partie est envahie par l’immigration clandestine.
Mayotte a la particularité d’avoir une géographie volcanique au relief relativement peu élevé mais où les pentes sont fortes et omniprésentes. Le relief de l’archipel est volcanique et les côtes sont très découpées. Mayotte représente environ 375 km2 de superficie dont 20 % de terres sont inconstructibles, et 40 pourcents de terres sont difficilement constructibles ; soit un total d’environ 145 km2. À l’heure actuelle, il y a seulement 25 km2 de terres qui sont urbanisées. Le foncier disponible à Mayotte est rare, et n’arrive plus à faire face à une pression démographique constante et forte. L’insécurité foncière fait régner un climat d’extrême tension. L’île est confrontée à des conflits violents nourris par la pression migratoire des îles voisines, par la multiplication des squats, par les difficultés de régularisation des occupations illégales et par le caractère endémique de l’indivision successorale. L’urgence sociale est avérée à Mayotte à cause de la rareté du foncier. La paralysie du foncier à Mayotte est de l’ordre de 40%. Dans la seule commune de Chiconi, se regroupent les trois quarts du territoire, englobés dans seulement deux titres fonciers. Ces deux titres fonciers regroupent officiellement, soixante-quinze indivisaires. Pour le député Mahorais Mansour Kamardine, le dispositif de la loi du 27 décembre sur l’indivision successorale est un premier pas, mais qui reste insuffisant. Pour lui, la loi du 27 décembre 2018-1244, ne résout pas le blocage des politiques d’aménagement.
Ensuite, les droits de successions à Mayotte sont trop élevés, l’insuffisance d’office de notaires et d’huissiers est un frein à la fluidification des cessions foncières. Le dispositif de la loi sur l’indivision successorale est un premier pas pour fluidifier l’aménagement du foncier à Mayotte et en Guyane . Mais face à une explosion démographique dans ces deux Collectivités, et face à une immigration incontrôlable, le dispositif temporaire de l’article 815-3 du Code civil accordé aux collectivités d’outre-mer, est clairement insuffisant pour la Guyane et pour Mayotte.
Conclusion.
La loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018, visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer a été publié au journal officiel et est rentrée en vigueur le 28 décembre 2018. Grâce à cette loi qui est un dispositif dérogatoire de l’article 815-3 du Code civil, le législateur a voulu remédier aux situations délicates dans lesquelles un trop grand nombre d’indivisaires souvent éloignés géographiquement, détiennent ensemble un patrimoine immobilier. Le marché de l’immobilier en outre-mer se trouve malheureusement paralysé par trop successions ouvertes et non résolues.
Pour remédier à ce problème, le droit commun de l’indivision successorale prévoit qu’en principe, que si aucune convention n’a été conclue entre les indivisaires, la conclusion des actes de disposition sur le ou les biens indivis se fait à l’unanimité des indivisaires (article 815-3 du Code civil). La nouvelle loi du 27 décembre -1244 permet de déroger aux dispositions du Code civil. Elle s’applique uniquement en Guadeloupe, à la Réunion, à la Martinique, à la Guyane, à Mayotte, ainsi qu’à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon 26. L’article 1er de la Loi du 27 décembre 2018 prévoit que pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités.
Le texte prévoit toutefois un certain nombre d’exceptions. L’article 1 ne s’applique pas si l’un des indivisaires est mineur, majeur protégé, présumé absent ou encore si le bien en question est un local d’habitation dans lequel réside le conjoint survivant. De plus, l’opération est particulièrement encadrée, notamment au regard des obligations d’information et de publicité exigées. L’article 2 indique en effet que le notaire, doit notifier le projet de cession par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires et doit procéder à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien, ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet.
Les informations devront comporter l’identité des indivisaires à l’initiative de l’opération, leur quote-part dans l’indivision, l’identité et les quotes-parts des indivisaires non représentés, le prix de vente et la valeur du bien. Tout projet de cession du bien à une personne étrangère à l’indivision sera également notifié. Il existe ensuite la possibilité pour les indivisaires n’étant pas à l’initiative du projet de s’opposer à l’opération, en principe dans un délai de trois mois à compter de la notification. Si un tel droit est exercé, la vente ou le partage du bien devra alors être autorisé par le tribunal de grande instance qui va apprécier la présence ou non d’une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. Le dispositif dérogatoire de la loi du 27 décembre prévoit un droit de préemption pour les indivisaires n’ayant pas initié l’opération.
Cela signifie concrètement qu’en cas de cession du bien, ils ont la priorité sur les personnes étrangères à l’indivision. Ces mesures démontrent l’effort du législateur pour mettre fin aux nombreuses indivisions successorales en outre-mer, non résolues. Ces mesures permettent une grande souplesse du droit de l’indivision dans les Collectivités ultramarines. Encore faut-il que les principaux intéressés prennent l’initiative de la démarche dans des situations restées immobiles pendant des années.
Beaucoup d’ultramarins craignent le notaire, alors pour stimuler les opérations de partage, le législateur a aussi prévu une exonération du droit de partage, qui s’élève normalement à 2,50% de la valeur des immeubles.
Les actes de partage de succession et les licitations de biens héréditaires répondant aux conditions prévues au II de l’article 750, sont exonérés du droit de 2,50 % à hauteur de la valeur des immeubles situés à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Ces mesures fiscales ont été étendues à l’ensemble des départements et régions d’outre-mer et prolongées jusqu’au 31 décembre 2028. À ce jour, le dispositif de la loi Letchimy n’a pas convaincu en outre-mer, jugé trop lourd à mettre en place ; chaque héritier minoritaire doit être assigné par voie d’huissier, il n’est par conséquent pas utilisé, par les avocats et les notaires.
La loi Letchimy a été mise à jour en 2024 : Réforme de la loi du 9 avril 2024
La loi Letchimy est prolongée jusqu’en 2038. La nouveauté : la durée de la prescription acquisitive passe de trente ans à dix ans pour les collectivités d’outre-mer soumis à l’article 73 et 74 de la constitution de 1958.
