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Instruments permettant d’investir dans des biens immeubles en Espagne.

Par Àlex Plana Paluzie, Avocat.

Le régime juridique espagnol offre plusieurs mécanismes juridiques permettant d’investir dans le "real estate" / l’immobilier en Espagne.

Nous préciserons, ci-dessous, certains des principaux mécanismes en cas de pluralité d’investisseurs intéressés. Si un seul ou quelques investisseurs seulement investissent conjointement, il suffira de constituer une société à responsabilité limitée (et de signer un pacte d’associés), et dans les autres mécanismes juridiques interviendra la Comisión Nacional del Mercado de Valores (ci-après la CNMV, Commission nationale du marché des titres), étant donné que cet organe réglemente l’intermédiation de fonds. Lorsqu’une entité reçoit de l’argent de la part d’une autre en vue de le gérer, que ce soit dans le cadre d’investissements immobiliers ou d’autres opérations, il se peut qu’une autorisation de la CNMV soit requise pour pouvoir opérer.

Société ordinaire : si les investisseurs apportent leurs fonds directement à une S.L. ou une S.A., et que cette société acquiert les biens immeubles, l’activité n’est pas soumise au contrôle de la CNMV. En revanche, si les fonds sont reçus de la part d’une S.L. ou d’une S.A. et qu’elle constitue de nouvelles sociétés à travers lesquelles elle acquerra les biens immeubles, la CNMV interviendra ou pourra intervenir.

Le problème consiste à ce qu’en cas d’investissement immobilier impliquant plusieurs investisseurs, il soit fréquent qu’un de ces derniers intervienne comme « gérant » ou « manager », de sorte que la structure ordinaire des sociétés est généralement suffisante, avec besoin de séparer la gestion. Face à ces besoins apparaissent les structures suivantes :

Pledge Fund : cette structure consiste à constituer une société appartenant au gérant ou au manager en quête d’opportunités dans le real estate et qu’il présente aux membres du Pledge Fund (équivalent à un club d’investisseurs). Postérieurement, chaque membre décidera librement s’il souhaite co-investir dans le bien immeuble. Cet investissement peut être effectué directement par chaque membre dans le bien immeuble ou avec une nouvelle société des co-investisseurs qui acquière le bien immeuble, ou encore signer un contrat avec le Pledge Fund afin qu’il investisse. Dans le second cas, il se peut que l’activité requière l’autorisation de la CNMV.

SGEIC + FICC : ce type de structure est réglementé par la CNMV et offre la possibilité à plusieurs investisseurs d’apporter leurs fonds dans le fonds (FICC) et que ce fonds soit géré par le gérant ou le manager qui agit à travers la SGEIC. Cette SGEIC obtient une contre-prestation en raison de son travail.

Ce type d’entité est connu comme de type fermé étant donné que les investisseurs doivent investir et désinvestir conjointement, à la différence d’autres entités, comme celle que nous aborderons ci-dessous. En choisissant d’opter pour cette structure et de se séparer de projets immobiliers, un FICC devra être constitué pour chaque projet.

SGIIC + FII (immobilier) : ce type de structure est réglementé par la CNMV et requiert au minimum 100 investisseurs. Il s’agit d’une entité de placement collectif de type ouvert étant donné que les investisseurs peuvent entrer et sortir séparément du fonds. La SGIIC est la société qui gère le fonds et, par conséquent, la société contrôlée par le gérant ou le manager qui gère les investissements.

Les FII peuvent être divisés en départements et chacun d’eux peut se voir attribuer certains investisseurs et projets immobiliers. Un fonds minimum de 9.000.000 € est nécessaire pour pouvoir utiliser ce mécanisme.

Àlex Plana Paluzie
AGM Abogados - Avocats

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