1. Action en contestation du commandement de payer devant le juge du fond.
Tout d’abord, le locataire dispose de la possibilité de contester le commandement de payer lui-même :
- en raison d’une nullité du commandement à défaut de respect des mentions obligatoires sur l’acte d’huissier ou de l’absence de mention du délai d’un mois pour régulariser la dette locative visée à l’article L145-41 alinéa 1ᵉʳ du Code de commerce,
- en raison de la mauvaise foi du bailleur (le bailleur qui poursuit le recouvrement de sommes sans fournir au locataire un décompte fiable permettant de déterminer la créance ne fait pas preuve de la bonne foi requise pour la mise en œuvre de la clause résolutoire [1]),
- ou encore lorsque les mentions et indications du commandement sont de nature à créer dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis [2].
Dans ce cas, le locataire peut assigner le bailleur devant le juge du fond pour contester le commandement de payer. Rappelons qu’en l’absence d’un commandement de payer régulier, la clause résolutoire ne peut avoir d’effet [3].
Le locataire peut encore contester, devant le juge du fond, les causes du commandement (erreur dans le principe, le montant ou l’exigibilité de la dette locative).
Il convient impérativement d’initier cette action dans le mois suivant la réception du commandement de payer car celle-ci rend irrecevable toute action du bailleur devant le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.
En initiant cette action, le bailleur est donc bloqué et ne peut obtenir une décision d’expulsion du locataire.
Le locataire conserve la faculté de solliciter, devant le juge du fond, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement des articles L145-41 alinéa 2 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil.
Rappelons en effet que, sur le fondement de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le locataire peut demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire :
« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En outre, en application de l’article 1343-5 du Code civil :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
2. Action devant le juge des référés en demandant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dans l’hypothèse où le locataire ne disposerait pas de moyens de contester le commandement de payer devant le juge du fond, il dispose toujours de la possibilité de saisir le juge des référés pour solliciter sur le fondement des articles L145-41 alinéa 2 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
La saisine du juge des référés dans le mois du commandement n’est pas impérative, le locataire pouvant se prévaloir de l’article 1343-5 du Code civil de façon reconventionnelle après avoir été assigné en acquisition de la clause résolutoire.
En effet, rappelons que :
« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ».
Il convient toutefois de noter que l’initiative prise par le locataire d’assigner en référé dans le délai d’un mois constitue un élément prouvant sa bonne foi.
Le juge qui accorde des délais suspend les effets de la clause résolutoire. Ces délais sont impératifs. Si le locataire ne les respecte pas, la clause résolutoire est alors acquise.
3. Action devant le Président du Tribunal de commerce aux fins de solliciter des délais de paiement le temps de la conciliation.
Enfin, rappelons que lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure de conciliation ouverte par le Président du Tribunal de commerce sur le fondement de l’article L611-4 du Code de commerce, ce dernier peut solliciter, devant le Président du Tribunal de commerce qui a ouvert la procédure de conciliation, l’octroi de délais de paiement le temps de la procédure de conciliation.
