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Les locations Airbnb à Paris : les plateformes numériques aussi assignées.

Par Lohrine Rafine, Avocat.

Depuis plusieurs années, les locations Airbnb font l’objet d’une règlementation de plus en plus restrictive tant à l’égard des propriétaires que des locataires offrant leur logement en location sur les plateformes numériques de type Airbnb. A ce jour, cette règlementation s’étend également à ces plateformes numériques.

La mairie de Paris a lancé depuis déjà plusieurs années un contentieux massif visant à réprimer les locations dites illicites, à savoir dépassant le seuil de 120 jours annuel lorsque le logement constitue la résidence principale du propriétaire ou de son locataire. Les contrevenants encourent une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 €, mais qui atteint toutefois rarement ce seuil en pratique.

1. Les plateformes numériques désormais également condamnables à l’amende civile.

Afin de renforcer l’effet dissuasif du recours à ces locations illicites, le législateur a étendu la responsabilité de « toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, à la mise en location d’un meublé de tourisme » [1].

Depuis la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « Loi ELAN », ces professionnels risquent désormais une condamnation à hauteur de :

  • 12.500 € pour ne pas avoir informé le propriétaire ou locataire offrant son logement en location saisonnière de la réglementation applicable en la matière ;
  • 12.500 € pour ne pas avoir sollicité une déclaration sur l’honneur du propriétaire ou du locataire offrant son logement en location saisonnière, indiquant si ce logement constitue ou non sa résidence principale, à savoir qu’il l’occupe 8 mois par an, ainsi que le numéro d’enregistrement du bien auprès de la mairie, comme cela est obligatoire depuis le 1er décembre 2017 à Paris ;
  • 50.000 € pour ne pas avoir communiqué, sur demande de la mairie, le nombre de jours au cours desquels le bien a été loué en ayant recours à son intermédiaire ;
  • 50.000 € pour avoir offert le bien en location saisonnière au-delà des 120 jours autorisés, lorsque le bien constitue la résidence principale du propriétaire ou du locataire titulaire d’un bail à usage d’habitation.

Il apparaît néanmoins que ce texte est lacunaire : aucune condamnation n’est prévue en cas de mise en location d’un meublé de tourisme concernant un local à usage d’habitation, ne constituant pas la résidence principale du propriétaire ou du locataire titulaire d’un bail à usage d’habitation.
Pour autant, l’esprit et la finalité de la loi ne laissent guerre de doute à la responsabilité des intermédiaires en pareil cas.

2. La question prioritaire de constitutionnalité soulevée par Airbnb.

Assignée par la mairie de Paris, Airbnb a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité, remettant en cause la conformité à la Constitution du montant de ces condamnations à la lumière du principe d’égalité devant les charges publiques. Cette question a été transmise par le tribunal de grande instance de Paris à la Cour de cassation laquelle devra y répondre le 6 février 2019 :

« L’article L. 324-2-1 du code du tourisme applicable au litige, en ce qu’il met à la charge des exploitants de plate formes électroniques les diligences suivantes :

  • informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables ; recueillir une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale ;
  • faire apparaître le numéro de déclaration du logement, obtenu en application du II de l’article L. 324-1-1 dudit code ;
  • veiller à ce que le logement proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de cent vingt jours par an ;
  • informer, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué. Au-delà de cent vingt jours de location ; Est-il compatible avec le principe constitutionnel d’égalité devant les charges publiques consacré par l’article 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ? »

Si le principe de la responsabilité des intermédiaires n’est pas remis en cause, les modalités de cette responsabilité demeurent questionnées.

3. L’avenir incertain de cette question prioritaire de constitutionnalité.

Toutefois, par une décision n°2014-691 DC du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel avait déjà déclaré conforme à la Constitution l’un des dispositifs de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location, aux motifs que seul le Parlement était compétent pour déterminer les moyens adéquats à la lutte d’intérêt général contre cette pénurie :
31. « Considérant qu’il résulte de ce qui précède que, par les dispositions contestées, le législateur a entendu préciser le champ d’application d’un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et définir certaines exceptions en faveur des bailleurs ; qu’il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général ;
32. Considérant que le Conseil constitutionnel ne dispose pas d’un pouvoir général d’appréciation et de décision de même nature que celui du Parlement ; qu’il ne lui appartient donc pas de rechercher si le but que s’est assigné le législateur pouvait être atteint par d’autres voies, dès lors que les modalités retenues par la loi ne sont pas manifestement inappropriées à cet objectif ;
33. Considérant que les dispositions de l’article 16 de la loi sont en adéquation avec l’objectif poursuivi ; que les atteintes qui en résultent à l’exercice du droit de propriété ne revêtent pas un caractère disproportionné au regard de cet objectif ; »

(Décision n°2014-691 DC du 20 mars 2014)

Les montants de condamnation prévus pour les intermédiaires responsables de locations illicites constituent a priori une modalité retenue par le Parlement en vue d’atteindre l’objectif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location.

Une question prioritaire de constitutionnalité a en outre été posée s’agissant de la conformité du montant de l’amende à 50.000 € au droit de propriété à valeur constitutionnelle, mais n’a pas été transmise par la Cour de cassation, aux motifs notamment que cette amende constitue une modalité non disproportionnée à l’objectif de la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location [2].

Toutefois, la mise en œuvre du contrôle de la destination des logements par les agents assermentés des mairies a fait l’objet d’une saisine du Conseil constitutionnel.

La question du respect des principes de protection de la liberté individuelle et d’inviolabilité du domicile constitutionnellement protégés a été posée, dès lors que ces agents interviennent notamment sans autorisation judiciaire préalable, sans contrôle au cours de ces opérations et sans recours après ces interventions, alors que ce sont ces interventions qui leur servent de preuve à la condamnation des contrevenants [3].

Il résulte de ces jurisprudences que les modalités instituées par le Parlement et s’inscrivant dans l’objectif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location ne relèveraient pas, en principe, du pouvoir d’appréciation du Conseil constitutionnel, à l’inverse de la mise en œuvre de ces modalités par les institutions, telle qu’elle est prévue par la loi.

Il semble à première vue que les montants de condamnation pour les intermédiaires tels qu’Airbnb seront considérés comme des modalités de lutte contre cette pénurie, et non comme une mise en œuvre de ces modalités. Reste à savoir quelle sera la position de la Cour de cassation sur ce point.

L’avenir de cette question prioritaire de constitutionnalité est ainsi incertain, et la Cour de cassation devra décider de la transmettre ou non pour être examinée par le Conseil constitutionnel le 6 février 2019. Dans l’attente, les instances en cours impliquant des intermédiaires ont été suspendues.

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Notes :

[1Article L. 324-2-1 du Code du tourisme.

[2Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, 18-40.014, Inédit

[3Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 janvier 2019, 18-40.040, Publié au bulletin.