Les modes amiables et alternatifs de règlement des différends en copropriété.

T’as vu le dernier « MARD » à la mode ? Cette exclamation verbale pourrait idéalement convenir à la tendance actuelle au règlement amiable des conflits. Car, derrière cet acronyme peu ragoutant, se cache une panoplie d’outils visant à permettre une issue alternative à la saisie d’une juridiction ou à une décision judiciaire. Certains, prompts au conservatisme, parleront d’une américanisation de notre système judiciaire où tout se négocie.

En réalité, les Modes Amiables et Alternatifs de Règlement des Différends (MARD) ne sont pas l’apanage de réformes récentes mais bien d’une volonté originelle pouvant remonter à la Loi du 16 et 24 août 1790 qui, par la mise en place de juges de paix élus par les citoyens et non plus par le Roi, prônait déjà la conciliation. Il faut toutefois admettre que l’engorgement particulièrement prégnant et actuel de nos Tribunaux a conduit le législateur à accélérer le pas et à prendre des mesures supplémentaires pour éviter le passage devant le Juge ou limiter son intervention. Ainsi, se sont multipliés récemment les instruments de transaction. Et, quand on aime on ne compte pas, au point de constater une saturation des modes de règlement amiable, à s’y perdre…

Le premier pas vers une tendance négociatrice a été marquée par la réforme du Nouveau Code de procédure civile, en 2011 [1], et la mention des « diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige ». Tout d’abord inscrite à l’article 56 du Code de procédure civile et non frappée d’irrecevabilité, elle figure désormais à l’article 54 du même Code et peut encourir la nullité pour vice de forme de l’assignation, sous réserve d’être soulevée in limine litis (avant toute défense au fond) et de démontrer un grief [2]. En tout état de cause, l’étape la plus importante vers l’imposition des Modes Amiables et Alternatifs de Règlement des Différends a été assurément marquée par la création de l’article 750-1 du Code de procédure civile, par le Décret du 11 décembre 2019 [3], repris par le Décret du 11 mai 2023 à la suite de l’annulation du Conseil d’Etat [4], et qui rend désormais obligatoire, sous peine d’irrecevabilité d’office, que le recours à un Juge soit précédé, « au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative ». Cet impératif concerne non seulement tous les conflits pécuniers inférieurs à 5.000 euros, mais également, les actions en bornage, les constructions relevant de l’article 674 du Code civil (cheminée, fosse, âtre, forge…) et les actions indemnitaires en trouble anormal de voisinage.

Mais, qu’en est-il de l’application au monde de la copropriété ? De toute évidence, les contentieux qui mettent relation les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires ou le syndic n’échappent pas aux mœurs actuelles de règlement amiable. Toutefois, appréhender les différents « MARD » et s’interroger sur leur efficacité dans les contentieux propres à la copropriété peu s’avérer particulièrement utile.

I. La pluralité des MARD.

C’est quoi les « MARD » ? Telle doit être la première question à se poser. Eh là, excusez le terme, c’est un joyeux bordel ! Tout du moins, un mélimélo de mesures, plus ou moins différentes, plus ou moins efficaces. Alors, les doctrinaires ont opéré à une classification formelle entre les modes conventionnels, lorsque les parties ont inséré dans le contrat une clause de conciliation ou de médiation préalable à la saisie d’un Juge, les modes judiciaires, lorsque la médiation est imposée par le Tribunal en cours de litige, les modes légaux, lorsque la conciliation est imposée par la loi [5]. Si cette distinction est certainement opportune, il doit être toutefois noté qu’elle ne permet pas d’éviter la confusion entre des mesures qui relèveraient de plusieurs modes. Ainsi, la médiation peut être conventionnelle ou judiciaire, de même que la conciliation peut être antérieure au procès ou pendant son déroulement. Aussi, dans le présent article, il me semble préférable de pas s’attacher à classer telle ou telle mesure dans une catégorie mais d’opter pour une vision de praticien, à savoir, quelle est la mesure la plus usitée en fonction du stade du dossier, de la chronologie judiciaire.

• Avant le procès : on peut alors parler d’un différend entre les parties qui, pour l’instant, n’ont pas introduit une instance judiciaire. Il convient de préciser que tous les modes mentionnés peuvent intervenir en cours de procédure mais qu’ils sont, le plus souvent, usités avant le procès.

La transaction (Article 2044 du Code civil). Elle doit de toute évidence être considérée comme un mode alternatif de règlement des conflits. Ainsi, les parties peuvent, face à un procès en germe, décider de concessions réciproques et convenir contractuellement d’un accord qui prévoira d’éteindre toute action ultérieure relative à ce différend. La rédaction d’un tel protocole doit naturellement être minutieuse et nécessite, par précaution, l’intervention d’avocats.

La conciliation. Comme indiqué en supra, depuis la réforme de 2016 et le Décret de 2019, il s’agit d’un des modes imposés par l’article 750-1 du Code de procédure civile, avant l’introduction d’un procès. Contrairement à la transaction, la conciliation se fait en présence d’un tiers neutre et impartial. Le conciliateur est bénévole et il peut se trouver en mairie, dans les maisons de justice et du droit, dans les services sociaux et même auprès des Tribunaux (il est parfois proposé par le Magistrat lors de la première audience).

Le droit collaboratif ou le processus participatif conventionnel. Dans les deux cas, il s’agit d’un mode alternatif qui doit être opéré avant tout procès et en présence obligatoire d’un avocat pour chaque partie concernée. A l’issue de ce travail visant à une résolution amiable du différend, soit un accord est conclu, soit l’échec des négociations est constaté et les avocats ont l’obligation de se retirer de l’affaire. La différence entre les deux mesures est que, contrairement au processus participatif, le droit collaboratif impose le recours à un avocat spécialisé dans ce type de procédure (Liste des avocats disponibles sur les sites des barreaux).

• Pendant le procès : à ce stade, on parle de litige. Quel que soit l’acte introduction, assignation ou requête, les modes alternatifs privilégiés peuvent trouver à s’appliquer.

La médiation. C’est un peu la star des « MARD ». Cette mesure peut être conventionnelle, de ce fait les parties choisissent leur médiateur et elle peut même être organisée en dehors de tout procès. La médiation peut également être judiciaire et, dans ce cas, le Juge désigne le médiateur et fixe la durée de la médiation (renouvelable une fois). Quel que soit son mode, la médiation nécessite l’intervention d’un tiers impartial, spécialisé (c’est-à-dire formé et inscrit une liste), et est payante. Le coût est réparti à parts égales entre les parties.

La procédure participative. Ici, il ne s’agit plus de la procédure ante-procès, on parle de procédure participative aux fins de mise en état. En d’autres termes, dans le cadre de l’instruction du dossier, les parties décident de faire acter par le magistrat la fixation d’un calendrier pour la résolution amiable du litige. Ce processus permet au Juge de suivre l’évolution des négociations et soit d’homologuer un accord, soit de prendre une décision sur le fond.

L’audience de règlement amiable (ARA). Cette procédure est assez originale en ce que c’est le Juge qui jouera le rôle de tiers impartial. Elle peut être décidée par lui ou à la demande d’une des parties, et sera entièrement gratuite. Elle n’est possible que pour les contentieux avec représentation obligatoire ou en référé. Le juge convoquera alors les parties et leurs conseils à une audience distincte qui s’achèvera soit par l’obtention d’un accord, soit par la prise d’une décision judiciaire. Cette mesure est particulièrement efficace.

• A la place du procès : dans cette hypothèse la mesure n’est ni une condition préalable, ni un palliatif au procès. Il s’agit d’une procédure parallèle. Le processus le plus connu en la matière est l’arbitrage, prévu dans le contrat initial par l’insertion d’une clause compromissoire. Ce mode vise à résoudre le conflit par la désignation d’un arbitre par chacune des parties, voire d’un troisième arbitre désigné par les deux arbitres mandatés par les parties, pour une durée de six mois maximum prorogeable. La constitution du Tribunal arbitral empêche la saisie d’une Juridiction ordinaire. A l’issue des négociations, une sentence arbitrale est rendue et revêt l’autorité de la chose jugée. En cas de refus d’exécution de la partie condamnée, l’exécution forcée est possible par le biais de l’exequatur de la décision auprès d’un Tribunal judiciaire.

II. Les avantages/inconvénients des MARD.

En copropriété, comme pour tout dossier, le choix de recourir à un mode alternatif de règlement du conflit nécessite de faire un bilan coût/avantage d’un tel processus. Car opter pour un « MARD » présente certes des avantages mais comporte également des inconvénients.

• Les avantages : le dicton qui veut qu’un mauvais accord vaut mieux qu’un bon procès est parfaitement adapté pour les « MARD ». Le gain de temps est certainement l’avantage le plus incontestable dans la mise en œuvre d’un mode alternatif de règlement. L’encombrement des tribunaux est une réalité particulièrement problématique et entraîne des délais de procédure honteusement longs pour le justiciable. Pour un dossier classique de recouvrement de créances, notamment de charges en copropriété, il faut compter a minima une année pour obtenir une décision judiciaire. Cela sans compter l’existence de contestations par la partie poursuivie. Les délais peuvent alors vite monter à 2 ans et demi. Ne parlons pas de l’appel qui n’est tranché que sous 3 à 5 ans. Aussi, le recours à une médiation aura l’intérêt d’accélérer le processus et de rendre les parties maîtres de l’avancée du dossier. Ajoutons au gain de temps, le coût réduit d’un tel processus. Il est évident que la durée de la procédure, la multiplication des écrits judiciaires… génèrent des frais importants, notamment d’honoraires d’avocat, pour les parties. Frais qui ne seront que partiellement remboursés par la décision judiciaire, pour la partie reconnue en son droit, et assumés entièrement, en plus des condamnations, pour la partie succombant. Or, dans le cadre des « MARD », chaque partie assume sa quote-part, à charge d’une répartition plus équitable dans l’accord final. Enfin, par un cadre confidentiel et souple, les « MARD » offrent un dialogue plus ouvert et moins vindicatif pour les parties. Assurément, le cadre du Tribunal, le langage des avocats, qualifié de « mauvaise foi délicieuse » (ou non), sont perçus comme particulièrement agressifs pour le particulier partie au procès. Le « MARD » est évidemment moins traumatisant et permet aux parties de s’exprimer librement sans être assujettis aux codes d’un Tribunal et aux règles de droit.

• Les inconvénients : sont également réels pour les « MARD ». Tout d’abord, et en opposition à l’affirmation précédente, le coût peut être un frein à leur mise en œuvre. Par exemple et de manière spécifique, le recours à l’arbitrage est extrêmement onéreux. Toutefois, ce processus amiable n’est souvent prévu que pour des contrats commerciaux à fort enjeu. De manière générale, si le « MARD » peut être gratuit (conciliation et ARA), son coût peut être imposé par le Tribunal (médiation judiciaire) ou par le tiers (médiateur ou avocat). Dans ces deux hypothèses, il est cependant toujours possible d’affirmer que les « MARD » sont toujours favorables par rapport à un long procès Néanmoins, cela peut s’avérer inexact en cas d’échec des négociations. Effectivement, les « MARD » ne garantissent en rien le résultat des pourparlers, ni même la qualité du tiers professionnel qui est chargé de suivre et de conduire les échanges en vue de la concrétisation d’un accord. Ainsi, si les parties ne se sont pas entendues, le procès devra être introduit ou reprendre, et le recours aux « MARD » apparaîtra rapidement comme une perte de temps et financière. D’autant que les modes alternatifs de règlement ne sont pas toujours adaptés à tous les types de différends. Ainsi, lorsque le déséquilibre entre les parties est trop important, il n’est pas rare de déplorer que la voix de la partie faible n’est pas suffisamment prise en compte. Les négociations ne sont dès lors pas équitables. En outre, certains litiges, par leur nature même, ne se prêtent pas à une négociation. Tel est le cas parfois en copropriété.

III. Concrètement : les MARD en droit de la copropriété.

Les contentieux en copropriété sont particulièrement variés et font appel à des branches diverses du droit. Aussi, une fois détaillés les mesures et le bilan général des « MARD », il est essentiel de se poser la question de leur intérêt concret dans les litiges rencontrés usuellement en copropriété. A noter le particularisme de ce domaine qui impose que l’accord final fasse l’objet d’une ratification en assemblée générale. Quoi de mieux alors qu’un tour d’horizon.

• Le contentieux du recouvrement de charges : le grand classique du droit de la copropriété. Il s’avère qu’avec l’article 750-1 du Code de procédure civile, le recours à une conciliation est obligatoire avant l’introduction du procès, pour les dettes inférieures à 5.000 euros. A mon sens, ce « MARD » ne se justifie pas en la matière. Tout d’abord, parce que les procédures en recouvrement doivent toujours faire l’objet d’une mise en demeure et relance du syndic, sans compter la sommation de l’avocat et de l’huissier. Ensuite, la marge de négociation en la matière est inexistante, étant donné le caractère comptable d’une dette de charges. Aussi, seuls les frais pourraient être discutés. Ajoutons que les frais de déplacement du syndic à la conciliation n’entrent pas dans les frais récupérables de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Enfin, la réduction du délai de prescription à cinq ans [6], depuis novembre 2018 [7], impose une action judiciaire plus rapide pour interrompre le délai de prescription. Pour toutes ses raisons, le recours à une « MARD » semble peu probant en la matière.

• Le contentieux de la sinistralité : la mise en œuvre d’un mode alternatif au règlement du conflit peut effectivement se justifier. A condition qu’une expertise amiable (assurantiel par exemple) ou judiciaire ait été effectuée afin de discuter sur des bases certaines et ait permis d’identifier l’origine des désordres et le ou les responsables. Les discussions devront dès lors porter à la fois sur la reprises des désordres et sur le chiffrage des indemnités.

• Le contentieux des assemblées générales : à mon sens, le recours à une « MARD » est ici le plus justifié. Notamment lorsqu’il s’agit d’annulations dites « en cascade », où l’objectif n’est pas réellement l’annulation de l’assemblée générale ou d’une résolution mais bien l’ouverture d’une discussion en le copropriétaire poursuivant et la copropriété. La présence du conseil syndical, en plus du syndic, lors des réunions de médiation est essentielle pour permettre de porter l’accord final à l’assemblée générale. De même que pour la demande judiciaire d’autorisation de travaux refusés en assemblée générale, au visa de l’article 30 de la Loi du 10 juillet 1965, les discussions ouvertes lors de la « MARD », permettront au copropriétaire requérant d’identifier les points de faille de son projet de travaux et d’adapter sa demande à la prochaine assemblée générale ou son dossier judiciaire. En définitive, le recours à une « MARD » s’avère particulièrement judicieux pour ce type de contentieux.

• Les contentieux indemnitaires : qu’il s’agisse d’un préjudice locatif, de jouissance, matériel ou même moral, lorsque le désordre provient d’une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est établie de plein droit [8]. De telle sorte que le débat judiciaire peut rapidement s’avérer vain pour le syndicat des copropriétaires. Autant ouvrir une négociation qui permettra de réduire les frais de procédure, de rediscuter les indemnités demandées quant à leur quorum et leur légitimité, mais également de solliciter la garantie de l’assureur et éventuellement d’entreprises qui pourraient avoir participé au préjudice. Toutefois, selon mon analyse, la mise en œuvre de la « MARD » supposera de sécuriser les transactions par l’introduction du procès à l’encontre de l’ensemble des intervenants, notamment pour interrompre les délais de prescription.

• Les contentieux à l’encontre du syndic : comme pour les contentieux indemnitaires, le recours aux « MARD » est justifié pour permettre une résolution amiable et plus rapide. La « MARD » supposera toutefois de reconnaître au moins une part de responsabilité pour avancer utilement. En outre, au cas particulier des conventions de garantie de passif, dans le cadre de rachat de cabinet entre syndics, il est possible de constater la présence d’une clause compromissoire. Ce type de clause est, à mon sens, dissuasive en cas de conflit car le coût d’une procédure arbitrale paraît disproportionnée au regard de l’enjeu pécunier des conflits en la matière.

En conclusion, les Modes Amiables et Alternatifs de Règlement des Différends révèlent une volonté salvatrice du législateur de permettre une résolution plus rapide et efficace des conflits, face à la saturation des tribunaux. Si la multiplication du choix des mesures a complexifié inutilement le paysage des « MARD », la mise en œuvre dans des contentieux type en copropriété s’avère plutôt efficace. En revanche, certains domaines, comme le recouvrement de charges, semblent inadaptés à ce type de discussion et il reviendrait utilement au législateur de lever l’obligation d’y recourir pour éviter des manœuvres grossières pour s’y dérober.