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Les outils offerts aux copropriétés pour lutter contre les fraudeurs à la réglementation des locations meublées touristique de type Airbnb.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Les copropriétaires et les syndics s’interrogent sur les outils offerts au Syndicat des copropriété pour lutter contre les abus et nuisances liés aux locations saisonnières de type Airbnb.

Votre 1er outil : Le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété peut-il interdire cette activité de location en meublé touristique ?

Le règlement de copropriété peut prévoir l’interdiction expresse des locations de courte durée (dans les anciens règlements de copropriété, on parle souvent d’interdiction du « commerce des garnis ») ou soumettre ces dernières à autorisation des copropriétaires.

A l’origine, le juge avait tendance à valider l’interdiction de locations meublées dans un immeuble de grand standing où les copropriétaires, majoritairement occupants, avaient entendu se prémunir contre les va-et-vient. (Cass. Civ. 3ème, 26 Novembre 2003, n° 02-14.158).

A contrario, le juge écartait tout principe d’interdiction érigé dans un règlement de copropriété dans un immeuble où il régnait déjà une certaine agitation, par exemple parce qu’étaient autorisées des activités commerciales ou libérales, ce qui impliquait que des personnes étrangères à la copropriété circulent d’ores et déjà dans l’immeuble.

La Cour de cassation a ainsi considéré, après avoir relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale, que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble (Cass.Civ. 3ème, 8 Juin 2011, n°10-15.891).

Par la suite, le Conseil constitutionnel, dans sa décision 2014-691 du 20 mars 2014 est venu censurer un projet d’article de la loi ALUR visant à permettre à une assemblée de copropriétaires de conditionner par un vote à la majorité simplifiée de l’article 24, le droit de changer d’usage un local destiné à l"habitation aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage.

De nombreux commentateurs ont alors cru que cette décision ouvrait la voie à une impunité des propriétaires face au Syndicat des copropriétaires.

Or, et comme le souligne le Professeur Hugues Périnet Marquet dans son étude sur les meublés touristiques (Semaine Juridique Édition notariale et immobilière n°26 - 30 juin 2016), « le Conseil constitutionnel ne s’est pas prononcé, car il n’avait pas à le faire, sur la validité d’une restriction générale par le règlement de copropriété à la liberté d’utilisation des lots en matière de meublés de tourisme ».

Dès lors, a décision du Conseil constitutionnel a une portée limitée.

En effet, il n’est pas demandé aux tribunaux de juger un éventuel défaut d’autorisation du syndicat de permettre la location en meublée touristique mais l’examen de la compatibilité de ce mode de location avec la destination d’habitation bourgeoise des lieux.

Dans ce contexte, la jurisprudence récente de la cour d’appel de Paris adopte des positions beaucoup plus strictes à l’égard des locations de courte durée en considérant qu’elles sont incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non.

Ainsi, on peut observer dans deux arrêts cités par le Professeur Périnet-Marquet que la cour d’appel ne se réfère plus à l’assimilation classique de location de courte durée et activité libérale (CA Paris, 11 Septembre 2013, n° 11/12572 et CA Paris, 21 Mai 2014, n°12/17679.

En effet, et comme l’observe l’auteur dans son analyse, la jurisprudence récente « considère que ces locations de courte durée sont incompatibles avec l’esprit de la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non. »

En conclusion, la jurisprudence de la cour d’appel de Paris tend à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété.

Votre 2ème outil : Le fondement du trouble anormal de voisinage.

La théorie des troubles anormaux de voisinage, création prétorienne, met en œuvre une responsabilité sans faute nécessitant la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal.

Lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, sa victime peut en demander réparation au propriétaire.

Les juges n’ont pas hésité à appliquer cette théorie pour condamner des copropriétaires à l’égard du syndicat en raison du trouble généré par leurs locataires louant pour de courtes périodes.

En ce sens, la cour d’appel de Paris a condamné les propriétaires d’un appartement à payer au syndicat la somme de 7.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour les troubles occasionnés par leurs locataires tels que des bruits nocturnes, des cris et galopades d’enfants ou encore le manque de soins et de considération pour les voisins (CA Paris, 21 Mai 2014).

Un autre arrêt a retenu, en outre, l’aggravation des charges de gardiennage comme constitutif d’un trouble anormal (CA Paris, 15 Juin 2016).

Toutefois, pour ce faire, le trouble doit être collectif, affecter l’immeuble et non un lot.

Le préjudice est collectif lorsqu’il affecte les parties communes (couloirs, ascenseurs, escaliers), ce qui est souvent le cas en matière de meublés de tourisme où la diffusion du code d’entrée et les incessants va-et-vient ne font qu’augmenter le sentiment d’insécurité et les nuisances.

Cela dit, la preuve n’est pas des plus évidentes à établir car les séjours sont de courtes durées, une ou deux nuits la plupart du temps.

Votre 3ème outil : Le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet la création de meublés de tourisme à la procédure de changement d’usage supposant l’octroi d’une autorisation définitive moyennant compensation.

Cette règlementation ne s’applique pas aux résidences principales.

Contrairement aux idées reçues, le syndicat des copropriétaires est fondé à connaître du respect par le copropriétaire de la réglementation de changement d’usage.

Pour une illustration, la cour d’appel de Paris a pu juger que le non-respect de cette règlementation peut être signalé par des membres du conseil syndical à la mairie de Paris laquelle procède alors à une enquête. (CA Paris, 8 Juin 2012, n° 11/13256).

Plus loin encore, il a été jugé que les dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation peuvent être invoquées par toute personne y ayant intérêt, en l’espèce le syndicat de copropriétaires (Cass. Civ. 3ème, 15 Janvier 2003 - RG 01-03-076).

En application des dispositions d’ordre public de cet article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le Syndicat des copropriétaires est fondé à diligenter une action à l’encontre du copropriétaire tendant à solliciter la mise en œuvre des sanctions de la violation des règles du changement d’usage et ainsi notamment solliciter la nullité des baux ou ventes consentis.

Dans son étude précitée, le Professeur Périnet-Marquet constate que cette jurisprudence est couramment appliquée par les tribunaux.

La difficulté pour le Syndicat consistera à démontrer la violation des dispositions du Code de la construction.

L’obligation d’inscrire sur toute annonce le numéro d’enregistrement constitue un outil intéressant pour les copropriétaires soucieux de s’assurer de la régularité des locations touristiques dans l’immeuble.

Sources / Pour aller plus loin :

Changements d’usage des locaux d’usage d’habitation : Editions LEXIS NEXIS
Site internet de la mairie de Paris : https://www.paris.fr/meubles-touristiques
Dictionnaire permanent gestion immobilière
Hugues Périnet Marquet : "Les meublés touristiques dans les immeubles en copropriété - Evolutions jurisprudentielles récentes" - La semaine juridique notariale et immobilière - n°26 - 30 juin 2017.

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