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Les principes de base de la réglementation Airbnb.

Par Pauline Darmigny, Avocat.

Après plus d’une dizaine d’années de liberté et de tolérance, la plateforme Airbnb et ses membres sont soumis à un contrôle plus strict émanant des communes de France.

De quoi parle-t-on ? La réglementation dite « réglementation Airbnb » est un panel de textes et de dispositions légales qui s’applique aux locations touristiques de courte durée, destinées à une clientèle de passage et concerne exclusivement ce que l’on appelle "les meublés de tourisme" qui sont des logements destinés à la location touristique.

La définition du « meublé de tourisme ».

L’article 145 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a défini le meublé de tourisme. Il peut s’agir de « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

La réglementation dont il est question s’applique donc exclusivement aux meublés de tourisme. Cela signifie, qu’une chambre d’hôtes ou une chambre privée n’est pas considérée comme un meublé de tourisme. Dans ces deux derniers cas, la règlementation Airbnb ne s’y applique pas.

Par conséquent, toute personne peut louer une chambre dans sa résidence principale sans limitation de durée, par exemple 365 jours par an.

Comment se présentent ces règles ?

Le principe de départ.

Le principe de départ est le suivant : toute personne peut librement louer sa résidence principale à une clientèle de passage pour de la location de courte durée, dans une limite de temps qui est de 120 jours par an soit l’équivalent de 4 mois par an ou encore 10 jours par mois.

Cette location touristique de courte durée ne nécessite donc en principe :

  • Aucune demande d’autorisation,
  • Aucune déclaration,
  • Aucun changement d’affectation des locaux loués.

Cependant, dans la réalité pratique, des exceptions s’appliquent.

Il convient d’adapter ce principe de base en distinguant, les villes dont la population excède 200.000 habitants et celles dont la population est inférieure à 200.000 habitants.

Il faut ensuite, au sein de cette exception, distinguer la résidence principale et la résidence secondaire car les règles ne sont pas les mêmes.

1ère exception : le nombre d’habitants.

Dans les communes où la population dépasse les 200.000 habitants, toute personne peut mettre en location sa résidence principale, dans une double limite :

  • Pas plus de 120 jours par an ;
  • A condition d’obtenir un numéro d’enregistrement (ou de déclaration, c’est la même chose) fourni par la commune du lieu où est situé l’immeuble loué.

Dans les autres communes, dont la population ne dépasse pas les 200.000 habitants, s’applique le principe de départ, pas d’autorisation à solliciter ni de déclaration à effectuer, seule s’applique la limite de temps de 120 jours par an.

S’ajoute maintenant une autre distinction à celle relative au nombre d’habitants entre les communes, il s’agit de la distinction entre la location de la résidence principale et celle de la résidence secondaire.

2nde exception : la distinction entre la résidence principale et la résidence secondaire.

La loi ALUR de 2014 n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, a donné une définition de la résidence principale : il s’agit du logement occupé au moins 8 mois de l’année.

Ainsi, la résidence secondaire est celle qui peut n’être occupée que 4 mois dans l’année, soit 120 jours par an.

  • Si le meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur : on applique le principe de départ, à savoir un principe de liberté enfermé dans une seule limite temporelle de 120 jours de location par an.
  • Si le meublé de tourisme constitue la résidence secondaire du loueur, il convient de distinguer selon le nombre d’habitants • Dans les communes de plus de 200.000 habitants : une déclaration en mairie obligatoire s’ajoute à la restriction temporelle de 120 jours par an (article L321-1-1 du Code du tourisme) • Dans les communes de moins de 200.000 habitants : une déclaration en mairie et un changement d’usage des locaux s’ajoutent à la restriction temporelle de 120 jours par an.

A retenir : si le meublé touristique est loué dans le logement qui constitue la résidence principale du loueur, ce dernier n’a pas d’obligation de déclaration et n’est soumis à aucune démarche à accomplir ni aucune obligation hormis celle qui s’applique pour toutes les locations de meublés de tourisme à savoir : la limite annuelle de 120 jours de location (article L324-1-1 du Code du tourisme).

En revanche, et si le meublé est loué dans le logement qui constitue la résidence secondaire du loueur, ce dernier a l’obligation de déclarer à la mairie du lieu où se situe ce meublé de tourisme (L324-1-1 du Code du tourisme).

En théorie, il est donc plus simple pour le loueur de mettre en location sa résidence principale.

Cependant, de nombreuses exceptions s’appliquent.

Exceptions : pour les meublés de tourisme situés dans des villes dont la population excède 200.000 habitants, ainsi que dans les communes des Hauts de Seine, de Seine Saint Denis, du Val de Marne, à Paris, Bordeaux et Nice => le loueur a l’obligation de faire une déclaration à la mairie et ce, même si cela concerne sa résidence principale et même si la location est inférieure à 120 jours par an.

Le renforcement de la réglementation « Airbnb ».

Depuis la loi ALUR de 2014, est entrée en vigueur la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, laquelle a renforcé le dispositif en la matière.

1. La procédure de déclaration ou d’enregistrement.

En effet, dorénavant, les maires de certaines communes dont la population dépasse les 200.000 habitants, ont mis en place une procédure d’enregistrement, également appelée procédure de déclaration, à l’égard de toute personne proposant un ou plusieurs logements à la location touristique de courte durée.

Toute personne qui souhaite ainsi louer son logement, devra remplir un formulaire en ligne sur le site de la mairie de la commune où est situé le bien immobilier à louer, et obtiendra en retour, un numéro d’enregistrement que ce loueur devra impérativement faire figurer sur son annonce.

La plateforme Airbnb spécifie d’ailleurs cette obligation sur son site afin d’informer ses loueurs pour qu’ils se mettent au diapason avec cette réglementation. [1]

Sur le fondement de la loi pour une République numérique entrée en vigueur en 2016, un décret d’application est entré en vigueur, il est couramment appelé « le décret Airbnb ».
Ce décret vient apporter des précisions à la loi pour une République numérique. Il détaille par exemple, la procédure d’enregistrement ainsi que les modalités et la récupération du numéro d’enregistrement qui est un numéro à 13 chiffres.

Cette obligation de déclaration s’accompagne également d’une coopération renforcée avec les pouvoirs publics.

2. La coopération exigée avec les pouvoirs publics.

  • Coopération de la part de plateforme.

La loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique a instauré, une coopération obligatoire de la plateforme avec les services de la ville.

En effet, il est dorénavant prévu que chaque personne qui prête son concours à une activité locative d’un meublé de tourisme, par de l’entremise ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, doit publier dans l’annonce mise en ligne et relative au local loué, son numéro de déclaration.

En termes de coopération renforcée, il est exigé de la plateforme qu’elle veille à ce que le local ne soit pas loué plus de 120 jours par an, par son intermédiaire, lorsque ce logement constitue la résidence principale.
La plateforme Airbnb a donc, théoriquement, l’obligation de décompter le nombre de nuitées, vérifier que ce nombre n’excède pas 120 jours et doit en informer, annuellement, à sa demande, la commune du lieu où est loué le bien.
La commune peut exiger de la plateforme qu’elle lui transmette le nombre de jours au cours desquels le meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire.
La plateforme dispose d’un délai d’un mois pour transmettre ces informations à la commune, en rappelant l’adresse du meublé de tourisme, son numéro de déclaration.
La commune peut même exiger un décompte individualisé pour une liste de meublés de tourisme situés dans un périmètre donné (article 145 de la loi ELAN).
A défaut, la plateforme peut encourir une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 euros.

  • Coopération de la part du loueur.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue renforcer le contrôle et les sanctions relatives aux locations « Airbnb ».

En effet, les nouvelles dispositions de ladite loi prévoient par exemple que le loueur, sur demande de la commune, doit transmettre à cette dernière, le nombre de jours au cours desquels son meublé de tourisme a été loué. Le loueur dispose d’un délai d’un mois pour transmettre ces informations à la commune, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration (article 145 de la loi ELAN).
A défaut, le loueur risque une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

Les règles à part qui concernent la ville de Paris.

La règle à Paris est la suivante : toute personne qui souhaite mettre en location son logement à une clientèle de passage pour des périodes de courte durée, doit au préalable remplir sur le site de la Mairie de Paris, un formulaire d’enregistrement et faire la demande d’obtention du numéro d’enregistrement.

Depuis le 1er décembre 2017, la mairie de Paris exige que mention soit faite de ce numéro de déclaration à 13 chiffres sur chacune des annonces qui transitent sur la plateforme Airbnb.

La Ville de Paris va accorder une grande importance à bien vérifier que les logements ne sont pas loués plus de 120 jours par an.

Le défaut d’enregistrement est sanctionné par une condamnation à une amende de 450 euros.

Cette nouvelle règle relative à la procédure d’enregistrement préalable s’applique sans distinction pour tous les meublés de tourisme situés à Paris et la commune ne semble pas distinguer entre la résidence principale et la résidence secondaire.

La ville de Paris justifie ce contrôle et cette mesure de déclaration préalable comme étant nécessaire afin de réguler la location de meublés de tourisme, lutter contre la location illégale de meublés de tourisme, au motif qu’en l’espace de 5 ans, le marché locatif traditionnel parisien aurait perdu pas moins de 20.000 logements.

Ainsi, le système de déclaration préalable permet à la ville de Paris de contrôler en amont les locations de meublés de tourisme et d’exercer ainsi un contrôle a priori.

La Ville de PARIS exige de la plateforme Airbnb qu’elle s’engage à n’accepter sur son site, que des annonces « légales et régulières » au sens de la loi, c’est-à-dire des annonces qui disposent d’un numéro d’enregistrement.
De plus, la Ville de Paris exige de la plateforme Airbnb qu’elle s’engage à mettre en place un système d’alerte à destination de ses membres en cas de dépassement de la limite de 120 jours de location par an.

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