Seule la copropriété offre ce type de polémiques aussi magnifiques que futiles. Le législateur, lors de l’adoption de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique et à la croissance verte (Loi n° 2015-992), n’aurait assurément jamais pu imaginer qu’une problématique aussi cruciale que l’adaptation aux enjeux climatiques puisse être l’objet de guéguerres entre copropriétaires. La faute à ce premier qui, dans bien des cas en copropriété, produit des textes bien trop abstraits, ou aux derniers qui, absorbés par leur propre individualité, en oublient leur environnement tant immédiat que global. Allez savoir ! Une chose est certaine, au grand plaisir de ma profession, les contentieux ne vont pas s’atténuer en la matière.
Car, s’il est commode de comprendre l’imposition faite aux copropriétés d’envisager la réalisation de travaux d’isolation thermique à l’occasion de l’exécution des travaux de conservation, tels que le ravalement ou la couverture de la toiture, il est moins aisé de déterminer à quelle majorité doivent être adoptés lesdits travaux ainsi emmêlés dans une seule et même résolution. Et, c’est bien de ce mélimélo de travaux que naissent les litiges d’assemblée générale, entre les contestataires, théoriques, prônant une adoption renforcée à la majorité absolue, et les syndics, plus pragmatiques, souhaitant un vote à la majorité simple.
Sur cette controverse, la Cour de cassation a certainement fait un pas majeur en avant. À l’aune de l’été 2025, elle a été saisie d’un litige initié par deux copropriétaires qui entendaient obtenir l’annulation d’une résolution ayant voté des travaux d’étanchéité et d’isolation de la toiture, à la majorité simple des voix. Les deux requérants considéraient qu’en l’espèce lesdits travaux comprenaient certes une réfection de l’étanchéité dégradée, mais également la mise en place d’un isolant thermique plus épais. Ainsi, pour eux, les travaux consistaient en une rénovation énergétique nécessitant un vote à la majorité renforcée.
Telle fut la réponse des Hauts Magistrats :
« La cour d’appel a, d’abord, à bon droit, retenu que, lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l’entretien et de l’amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable.
Elle a, ensuite, constaté qu’un sondage effectué par un cabinet mandaté par le syndic avait révélé la présence d’eau dans l’isolant du toit-terrasse, ce qui attestait de l’existence de fuites dans l’étanchéité bitume, ainsi que le très mauvais état de la membrane bitume, et que les travaux votés consistaient en un remplacement du complexe d’étanchéité avec mise en place d’un isolant plus épais que l’ancien.
Elle a pu en déduire que les travaux envisagés étaient rendus nécessaires par l’état de la toiture terrasse et que, s’ils permettraient aussi d’améliorer la résistance thermique du bâtiment, ce résultat apparaissait secondaire par rapport à la nécessité de remédier aux défauts d’étanchéité constatés, les risques d’infiltrations étant réels à plus ou moins brève échéance et, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni violer l’article R131-28-8 du Code de la construction et de l’habitation, elle a ainsi légalement justifié sa décision de retenir qu’ils avaient été valablement adoptés à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » [1].
On ne peut plus détaillé et clair ! En opérant à l’absorption des travaux énergétiques par les travaux de conservation, la Cour de cassation a consacré la théorie pragmatique dite des « travaux embarqués ». Qu’en est-il réellement ?
I. Une dichotomie théorique entre les travaux de conservation et les travaux d’amélioration.
Historiquement, avant même que les problématiques de rénovation énergétique ne soient abordées, la distinction entre les travaux de conservation et ceux d’amélioration était déjà l’enjeu de débats dans l’application des règles de majorité en copropriété. Et pour cause, le législateur a toujours distingué entre ce qui est nécessaire à la sauvegarde du bâtiment, relevant d’une majorité simple et donc atténuée, de ce qui relève de l’amélioratif et donc par nature superflu, relevant de la majorité absolue, ainsi renforcée.
En réalité, la question de la rénovation énergétique n’a fait que raviver ce débat jurisprudentiel dans l’application des textes. Assez étonnamment par ailleurs, cette dichotomie n’aurait originellement même pas dû exister, étant donné qu’à l’issue de la loi du 17 août 2015 sur la transition énergétique, le législateur avait tout d’abord décidé de faire entrer ce type de travaux dans le champ de l’article 24, soit à la majorité simple. C’est finalement la Loi Elan du 23 novembre 2018 (Loi n°2018-1021) qui a consacré l’article 25 f) pour grever les ouvrages d’amélioration énergétique à la majorité absolue. Comment se traduit donc la distinction ? A priori, cela devrait être clair, les travaux de conservation relèvent de l’article 24 : majorité simple ; les travaux d’amélioration de l’article 25 : majorité absolue.
- Les travaux de conservation et de sauvegarde de l’immeuble : ils sont essentiellement définis à l’article 24 II a) de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose :
« Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ».
Il faut comprendre que la majorité de l’article 24, qui est par nature la plus souple, vise à permettre au syndic de faire voter plus facilement des travaux dont l’utilité est primordiale pour la vie de l’immeuble et pour l’accomplissement de sa mission de gestionnaire. De telle sorte que si l’article 24, depuis sa rédaction par la loi Alur du 24 mars 2014 (Loi n° 2014-366), offre une liste détaillée des travaux bénéficiant de cette majorité simple, elle reste non limitative. Ainsi, la majorité de l’article 24 est « une majorité par défaut », dans le silence d’un texte qui prévoirait le contraire. Il est toutefois possible de lister les travaux entrant dans le champ de la conservation et l’entretien de l’immeuble :
Les travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants de l’immeuble : installation d’un téléphone dans la conciergerie ; mis en place d’un éclairage dans une cave ; installation d’une vidéosurveillance couvrant uniquement les parties communes ; fixation d’une main courante dans les escaliers ; l’abatage d’un arbre dans une cour commune pour des raisons de sécurité…
Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble : rebouchage d’une trémie et création d’une ventilation haute ; aménagement d’un local poubelle dégradé ; remplacement d’un chauffage ; changement des portes de l’immeuble ; mise en place d’interphones ; travaux de réfection en toiture en cas d’étanchéité défectueuse ; remplacement d’un escalier…
Les travaux nécessaires à la stabilité de l’immeuble : il s’agit ici de travaux plus importants mais rendus impératifs en raison de l’état d’usure et de vétusté de la partie commune. Ainsi, les travaux de ravalement ou de couverture seront, à priori, assujettis à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur ces derniers travaux, j’utilise à escient le terme « a priori », car toute la difficulté va se porter sur cette dernière catégorie de travaux, plus conséquents que les deux autres qui relèveraient plus du menu-entretien.
- Les travaux d’amélioration : de manière simpliste, on pourrait penser que l’article 24 étant la « majorité par défaut », les travaux relevant la majorité absolue devraient être spécifiquement définis, et ce, à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Et bien, ce n’est pas du tout le cas…voire tout le contraire. Les travaux d’amélioration relèvent certes de l’article 25 mais sont exposés à l’article 30 de la loi précitée. Et, ils ne sont pas du tout listés mais font plutôt l’objet d’une définition générale, même imprécise, comme suit :
« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».
Rien de mieux qu’une définition abstraite pour un bon contentieux. Autant dire que si la question ne se pose pas pour des travaux basiques, comme le vote du contrat annuel d’entretien des gouttières, elle va être bien plus prégnante quand il s’agira d’approuver le ravalement de la façade à plusieurs milliers d’euros. Et, de toute évidence, le contentieux va se poser quand ledit ravalement aura été approuvé à une majorité simple mais ne l’aurait pas été à la majorité absolue. Quand la loi ne permet pas de distinguer, c’est au tour du prétoire d’intervenir. De manière générale, la jurisprudence utilise le critère de la finalité des travaux. La Cour de cassation considère usuellement qu’il faut distinguer les travaux objectivement nécessaires ou imposés par la vétusté ou l’usure du bâtiment, relevant de l’article 24 : majorité simple, des travaux purement accessoires, relevant de l’article 25 : majorité absolue. Ainsi, un ravalement sur une façade dégradée entrerait dans le champ de l’article 24, tandis que le ravalement purement esthétique impliquerait un vote à l’article 25.
Une distinction tellement facile… sur le papier. En réalité, depuis toujours, les magistrats étudient au cas par cas les contentieux pour déterminer si oui ou non les travaux auraient dû être approuvés à la majorité absolue. En découle une incertitude juridique qui s’est ainsi renforcée par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique. Effectivement, à l’issue de cette mesure législative, a été imposé aux syndics de réaliser les travaux d’isolation thermique à l’occasion de travaux importants, tels que la réfection de la toiture ou encore le ravalement de la façade.
C’est ainsi qu’est né l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes ».
Encore une définition large dans laquelle semble entrer : l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage, la production d’eau chaude…Autant de travaux qui peuvent facilement se confondre avec des travaux de conservation de l’immeuble, relevant donc de la majorité de l’article 24. Alors comment voter un ravalement d’une façade dégradée mais qui impliquerait une amélioration thermique de l’immeuble ? Voilà qu’apparaît la théorie des travaux « embarqués ».
II. Une absorption pratique des travaux d’amélioration par les travaux de conservation.
En droit, on aime bien les adages. Plus encore, on aime bien les répéter et les décliner à l’infini. Ainsi, en matière contractuelle, ne dit-on pas que l’accessoire suit le principal. En propriété, le sol l’emporte sur le dessus et le dessous. En immobilier, le meuble ancré devient immeuble par destination. Alors en copropriété, on parle de travaux « embarqués ». Grosso modo, le plus important triomphe sur le mineur et le dissout.
Plus spécifiquement, la construction prétorienne dite des travaux « embarqués » a une utilité pratique. En effet, lorsqu’un syndic propose un ravalement, des travaux de couverture, la réfection du réseau d’assainissement… il ne va pas proposer un changement à l’identique. Cela n’a aucun sens. Il va se référer au techniques actuelles pour permettre une plus grande pérennité mais également efficacité du nouvel ouvrage. Aussi, par nature, les travaux qui étaient initialement voués à la conservation, deviennent amélioratifs. Quelle majorité appliquer ?
Parfois, la question ne se pose même pas. Par exemple, dans le cadre des travaux importants de réfection de toiture, le syndicat des copropriétaires doit impérativement prévoir une rénovation thermique :
« Lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d’ouvrage réalise des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé, conformes aux prescriptions définies en application de l’article R173-3 ».
Cette obligation résultant d’un texte législatif, les travaux doivent donc relever de la majorité simple de l’article 24 II b) de la loi du 10 juillet 1965.
Mais pour le reste ? On raisonne à nouveau de manière empirique. Ainsi, la Cour de cassation s’est prononcée en indiquant que ne constituaient pas des travaux d’amélioration, des travaux de ravalement objectivement nécessaire mais n’ayant pas inclus une restauration à l’identique [2]. Encore plus récent, la Cour de cassation a rappelé que les travaux de rénovation de l’étanchéité, même s’ils comportent une amélioration énergétique pour répondre aux obligations légales relatives aux « embarqués », relèvent de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la finalité première des travaux est le remplacement d’une étanchéité défectueuse [3].
En définitive, on retrouve le même critère que celui pour distinguer les travaux d’entretien des travaux amélioratifs. Sauf qu’ici, il ne s’agit pas d’écarter une ou l’autre des typologie de travaux mais de considérer que la première catégorie l’emporte sur la seconde. A charge pour la copropriété de justifier du caractère impératif des travaux, pour la conservation de l’immeuble, et non seulement pour les besoins superfétatoires des copropriétaires. La preuve de cette exigence peut aisément découler d’un diagnostic de l’immeuble, d’une inspection par un architecte ou autre technicien, alléguant de la situation d’usure ou de vétusté de la partie commune restaurée. Ainsi, le critère de travaux « embarqué » doit être avéré et permettre une régularisation de l’adoption à l’article 24.
Toutefois, l’absence de texte clair nourrit évidemment les actions en justice de copropriétaires, aux fins notamment d’annulation de la résolution ayant voté les travaux, voire de mise en cause du syndic dans sa responsabilité civile professionnelle. Au-delà de l’incertitude juridique, se dessine une insécurité pratique.
Car des travaux contestés, c’est un risque qu’ils soient annulés. Or, si une partie est réellement nécessaire à la conservation de l’immeuble ? À ce jour, il n’y a pas de solution.
