Par Asif Arif, Avocat.
 
 

Les ventes de fonds de commerce et les baux à l’épreuve du Covid-19.

Emmanuel Macron avait annoncé le gel des loyers, des factures de gaz et d’électricité et une suspension de la trêve hivernale concernant les expulsions locatives. Essentiellement, il s’agit de dispositions qui s’appliquent aux baux contractés sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les relations entre locataires de biens à usage d’habitation et les bailleurs (qu’ils soient sociaux ou particuliers). Mais quid des baux commerciaux ? Par ailleurs, nous tenterons également de comprendre comment le Covid-19 pourra affecter l’économie des ventes de fonds de commerce.

I. Les baux.

a. Les baux d’habitation.

Les baux dits d’habitation sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports entre les locataires et les bailleurs. Les annonces d’Emmanuel Macron ont largement contribué à un gel de ses relations. En effet, le Président de la République a annoncé le gel des loyers et la suspension de la trêve hivernale appelant, à ce titre, les bailleurs à la solidarité nationale. Ce gel se fonderait essentiellement sur les conditions de force majeure prévues par le Code civil.

Par ailleurs et en parallèle, les juges des contentieux et de la proximité, compétents pour traiter des demandes d’acquisition de la clause résolutoire, ont décidé d’adopter leur plan de continuation réduisant drastiquement le nombre de contentieux effectivement jugés devant eux. Ce gel entraine de multiples conséquences, majoritairement d’un point de vue contentieux.

D’abord, il apparait évident que les procédures initiées peu de temps avant le 12 mars, seront largement retardé et les bailleurs risquent, s’ils souhaitent expulser un locataire ne payant plus ses loyers, d’attendre une nouvelle période de trêve hivernale, avec une expulsion possible juridiquement qu’à compter de mars 2021.

Ensuite, les bailleurs seront largement amenés à renégocier leurs crédits, s’il y a une délégation de paiement par exemple, et les banques devront montrer pattes blanches en aidant les bailleurs à passer cette période qui aura des conséquences économiques draconiennes sur les relations bailleur – locataire.

Enfin, le gouvernement devra nécessairement prévoir, dans son plan d’aide, des dispositifs visant à fluidifier les relations financières entre les bailleurs et les locataires, notamment en injectant des sommes importantes afin que les bailleurs puissent faire face à la situation exceptionnelle.

b. Les baux commerciaux.

Les baux commerciaux sont eux régis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Pour les baux commerciaux, cette période de trêve hivernale n’est pas applicable. Se pose alors naturellement la question de savoir si le Président de la République a entendu élargir cette suspension de la « trêve hivernale » aux baux d’habitation ? La question, si pertinente qu’elle soit, est en réalité exsangue. Les juridictions civiles (tribunal judiciaire, notamment compétent sur les questions de baux commerciaux) étant elles-mêmes en confinement technique, puisque seule les affaires revêtant une extrême gravité quant à l’urgence sont entendues, il n’y aura que peu d’intérêt de la part du pétitionnaire de solliciter une telle demande d’expulsion.

L’activité de conseil quant à elle peut être maintenue. Les demandes de consultations juridiques sur la situation des baux commerciaux seront assurément traitées par les cabinets d’avocats. Toutefois, il faut garder à l’esprit qu’un confinement dit "long" pourrait entraver plusieurs projets commerciaux d’ampleur.

II. Les ventes de fonds de commerce.

a. Les conditions suspensives ne sont pas levées.

Concernant les ventes de fonds de commerce relevant des article L141-1 du Code de commerce, les acquéreurs liés soit par une promesse synallagmatique de cession de fonds soit par une signature à venir dans les quelques jours qui arrivent sont tentés d’abandonner les projets d’achat, notamment dans les secteurs largement touchés comme l’hôtellerie et la restauration.

Il convient de relever que l’utilisation d’avenant afin de proroger les dates de signature est largement conseillé, notamment lorsque les conditions suspensives ne sont pas levées. Les analyses des dossiers des prêts professionnels par les banques vont être très largement ralenties. Il sera ainsi possible pour les parties de convenir, par voie d’avenant, de proroger les délais permettant la levée des conditions suspensives afin notamment de laisser passer la crise du Covid-19 et revenir à une date de signature plus claire par la suite.

b. Les conditions suspensives sont levées.

Lorsque la vente de fonds de commerce devait être signée et que les conditions suspensives sont levées, il conviendra d’un commun accord de décaler la date de signature après la crise du Covid-19. Si une vente présente un caractère d’urgence imminente, il conviendra de respecter les gestes barrières et d’éviter les rassemblements inutiles (notamment lorsque lors de la signature plusieurs membres de l’équipe vendeur / acquéreur viennent pour signer).

Une autre option permet également, même si elle demeure contingente des exigences du Covid-19, de signer une cession de fonds de commerce tout en ajustant les éléments contractuels qui y sont prévus. Prenons par exemple le cas où l’acquéreur, avant d’entrer dans les lieux loués, devait réaliser des travaux. Si ces derniers n’appellent pas au regroupement massif de professionnels (notamment dans le cadre des petites ventes de fonds de commerce), il est possible de réaliser des travaux nécessaires et fondamentaux dans l’attente de la reprise des activités économiques.

N’oublions pas que ces pratiques ne peuvent être adoptées que s’il n’y a pas d’autres choix. Le mot d’ordre demeure : restez chez vous.

Asif Arif
Avocat au Barreau de Paris

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