Les conflits liés aux locations de courte durée de type Airbnb se multiplient dans les copropriétés. Le passage ininterrompu de voyageurs, le bruit et la perte de tranquillité transforment parfois la vie des résidents en calvaire. C’est ce qu’ont vécu deux copropriétaires grenoblois, qui ont poursuivi leurs voisins pour les nuisances causées par la mise en location de leur appartement sur de courtes périodes.
Les propriétaires mis en cause ont tenté de faire rejeter la demande, arguant que leurs voisins n’avaient pas informé le syndic avant d’agir, comme le prévoit l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Pour mémoire, cet article dispose que tout copropriétaire peut agir seul pour défendre la propriété ou la jouissance de son lot, mais il doit en informer le syndic. Cette formalité vise à permettre au syndicat des copropriétaires de suivre les actions qui pourraient affecter l’immeuble ou les intérêts collectifs. Cette information offre au syndicat la possibilité d’intervenir volontairement à l’instance introduite par le résident qui fait valoir un préjudice causé par un trouble anormal de voisinage.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l’information du syndic par le copropriétaire qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot constitue une formalité requise à peine d’irrecevabilité de la demande.
Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 octobre 2025, a rejeté cet argument en considérant que cette information du syndic est une obligation, certes, mais son omission ne rend pas pour autant l’action irrecevable. Le copropriétaire peut donc agir seul lorsqu’il subit un trouble dans la jouissance de son lot. L’article 15, mentionné supra, pose une simple obligation d’information.
Cette décision rappelle en outre que le régime juridique du trouble anormal du voisinage, entré en vigueur en 2024 [1], est un outil de protection essentiel pour les résidents face aux excès des locations touristiques.
Cet arrêt est l’occasion de rappeler que selon l’article 1253 du Code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans droit, le bénéficiaire d’un titre l’autorisant principalement à occuper ou exploiter un fonds, ainsi que le maître d’ouvrage ou la personne exerçant ses pouvoirs, sont responsables de plein droit des dommages résultant de tout trouble dépassant les désagréments normaux du voisinage.
La reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage suppose la réunion de trois éléments : l’anormalité du trouble, un rapport de voisinage entre les parties, et un lien de causalité entre le trouble constaté et le préjudice subi.
À ce titre, les troubles de voisinage correspondent à des nuisances variées qui sont générées par une personne ou par les choses ou animaux dont elle est responsable, et qui causent un préjudice aux personnes se trouvant dans la même aire de proximité. En outre, la notion de voisinage est étendue et ne se limite pas aux seuls immeubles adjacents. Elle désigne en somme toute zone de proximité où cohabitent plusieurs personnes. Ainsi, un trouble de voisinage peut être reconnu même lorsque le demandeur et le défendeur ne sont pas des voisins « directs ».
Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 483 FS-B.
