Loi Littoral et terrain inconstructible - condamnation de Porto-Vecchio à 736.000 euros.

La Cour administrative d’appel de Marseille vient de confirmer la condamnation de la commune de Porto-Vecchio à verser plus de 736.000 euros de dommages et intérêts, en raison de sa mauvaise application de la loi Littoral et tout particulièrement de l’article L121-8 du Code de l’urbanisme [1].

Des particuliers avaient fait l’acquisition le 11 septembre 2017 d’un terrain, cadastré section F n° 3007, situé sur le territoire de la commune de Porto-Vecchio au lieu-dit « Bocca del Oro ».

Ce terrain constituait le lot n° 10 d’un lotissement dénommé « Le parc des îles », lequel avait été autorisé par un permis d’aménager le 11 février 2011.

Préalablement à cette acquisition, il avait été sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel visant à préciser si la construction d’une villa développant une surface de plancher de 400 mètres carrés avec une piscine était possible.

Le maire de Porto-Vecchio avait alors délivré un certificat d’urbanisme positif.

Les intéressés ont cependant subi par la suite plusieurs refus de permis de construire au motif que le terrain était situé dans une zone d’urbanisation diffuse inconstructible en vertu de la loi Littoral, codifié à l’article L121-8 du Code de l’urbanisme.

Ils ont alors déposé un recours contentieux indemnitaire contre la commune de Porto-Vecchio, devant le Tribunal administratif de Bastia.

Par un jugement du 7 janvier 2021, les juges administratifs bastiais ont condamné la commune de Porto-Vecchio à verser à ces particuliers, la somme globale de 510.691,85 euros.

Les parties ont toutes interjeté appel, ce qui a donné lieu à la décision ici commentée.

I/ Sur la responsabilité de la commune de Porto-Vecchio.

1. La jurisprudence administrative a eu l’occasion de juger que « toute illégalité commise par l’administration constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain » [2].

Ce principe jurisprudentiel est alors appliqué lorsqu’une collectivité approuve un document d’urbanisme rangeant un terrain en zone constructible en méconnaissance avec l’article L121-8 du Code de l’urbanisme [3]. Il en va de même lorsqu’elle édicte un certificat d’urbanisme confirmant cette constructibilité [4].

Par ailleurs, le fait pour une collectivité de fournir des informations incomplètes quant aux droits à construire, par exemple dans le cadre d’une note de renseignements d’urbanisme, est susceptible de constituer une faute de nature à engager sa responsabilité [5].

2. Les juges administratifs d’appel marseillais ont rappelé ces jurisprudences en jugeant que :

« La délivrance par les services d’une commune de renseignements d’urbanisme inexacts ou incomplets, qui notamment omettraient l’existence d’une circonstance de nature à compromettre les conditions de vente d’un bien immobilier, est susceptible de constituer une faute de service et d’engager à ce titre la responsabilité de la collectivité en raison des préjudices directement imputables à cette faute ».

En l’espèce, la Cour a relevé que le terrain en cause était situé dans une zone d’urbanisation diffuse et donc dans un secteur inconstructible en vertu de l’article L121-8 du Code de l’urbanisme.

Pourtant, la commune avait délivré un certificat d’urbanisme positif.

Dans ces conditions et comme l’avait jugé les juges de première instance,

« le simple fait que le certificat d’urbanisme délivré le 1er septembre 2017, dont l’objet était de fournir une assurance sur la constructibilité du terrain, indiquait à tort que le terrain en cause pouvait être utilisé pour la réalisation de l’opération projetée, méconnaissant ainsi les dispositions de l’article L121-8 du Code de l’urbanisme, constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Porto-Vecchio ».

Les juges relèvent également que

« la circonstance que ce certificat d’urbanisme comporte les mentions prévues par l’article L410-1 du Code de l’urbanisme, en précisant que sont applicables les dispositions du Code de l’urbanisme particulières applicables au littoral et du plan d’aménagement et de développement durable de Corse et qu’une demande de permis de construire serait soumise à l’avis conforme du représentant de l’Etat en application de l’article L422-6 du Code de l’urbanisme, est sans incidence sur l’existence de cette illégalité fautive et partant l’engagement de la responsabilité de la commune ».

3. Pour tenter de limiter sa responsabilité, la commune défenderesse invoquait l’existence d’une faute de la victime.

A ce titre, elle relevait, notamment, que l’acte notarié stipulait que « les dispositions de la loi littoral étant d’une valeur juridique supérieure au plan d’occupation des sols ou au plan local d’urbanisme, l’acquéreur déclare avoir été averti que la constructibilité du terrain objet des présentes peut être remise en cause par une interprétation restrictive que pourrait faire le juge administratif. L’acquéreur déclare avoir eu connaissance, dès avant ce jour, de cette situation ».

Le Tribunal administratif de Bastia avait alors retenu sur ce point une faute de la victime.

Conformément à une jurisprudence administrative constante [6], les juges d’appel ont écarté cet argument en indiquant que « ces mentions stéréotypées, ne peuvent, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, être regardées comme contenant des informations qui auraient dû nécessairement inciter à la prudence » les intéressés.

Le jugement a donc été réformé sur ce point et aucune faute de la victime n’a été admise par la Cour.

II/. Sur les préjudices indemnisables.

Conformément à la jurisprudence administrative en la matière, il est possible de demander l’indemnisation du préjudice résultant de la différence entre le prix versé pour l’achat du terrain et sa valeur réelle compte-tenu de son inconstructibilité.

Ainsi sur ce point, la Cour a retenu une valeur vénale du terrain en cause en l’évaluant à la somme de 60.000 euros.

Par suite et compte-tenu du coût d’acquisition du terrain, estimé par les premiers juges à la somme non contestée de 735.800 euros, le préjudice résultant de la différence entre le coût d’acquisition du terrain et sa valeur réelle peut être évalué à la somme de 675.800 euros.

A ce préjudice indemnisable, la Cour a ajouté les sommes de 37.120 euros correspondant au montant des frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre, de 6.452,78 euros correspondant aux charges de copropriété au titre de l’année 2018, de 1.213 euros correspondant à la cotisation de taxe foncière pour l’année 2019, de 1.500 euros au titre des troubles dans leurs conditions d’existence., ainsi qu’un montant de 13.952 euros correspondant au coût d’immobilisation des fonds qui ont servi à financer l’achat du terrain.

Ainsi, au final la commune de Porto-Vecchio a été condamnée à verser la somme de 736.037,78 euros.

La somme est très importante, comme c’est souvent le cas dans ce type de contentieux [7].

III/. Sur la responsabilité de l’Etat.

La décision ici connaît une originalité importante, dans la mesure où elle effectue un partage de responsabilité entre l’Etat et la commune de Porto-Vecchio.

En effet, en l’espèce, les juges d’appel ont relevé que l’Etat n’était pas étranger à l’erreur commise par la collectivité.

D’après la Cour administrative d’appel de Marseille, postérieurement à l’annulation du plan local d’urbanisme de la commune de Porto-Vecchio, le Préfet a d’une part, émis des avis conformes confirmant la constructibilité du lotissement en cause et révélant ainsi une « position constante des services de l’Etat, entre l’année 2012 et au moins jusqu’au mois de mars 2017, de ne pas remettre en cause la constructibilité des lots de certains lotissements qui avait fait l’objet d’autorisations antérieurement à l’annulation pour excès de pouvoir du plan local d’urbanisme de Porto-Vecchio ». A ce titre, un courrier avait été adressé par le Préfet en 2014 mentionnant expressément le lotissement Le parc des îles comme une zone constructible.

Selon la Cour

« une telle prise de position, qui reposait sur une appréciation erronée de la portée des dispositions de l’article L121-8 du Code de l’urbanisme, a contribué à fausser l’appréciation du maire de Porto-Vecchio et à le dissuader d’opposer un refus à la demande présentée par les époux B... en juin 2017 et tendant à l’obtention d’un certificat d’urbanisme déclarant réalisable la construction d’une maison individuelle sur la parcelle en cause ».

En conséquence, les juridictions administratives ont condamné l’Etat a garantir à hauteur de la moitié, les condamnations prononcés à l’encontre de la commune de Porto-Vecchio.

Maître Pierre Jean-Meire - Cabinet d’avocat Olex
Avocat au Barreau de Nantes
www.olex-avocat.com
https://twitter.com/MeJEANMEIRE

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Notes de l'article:

[1CAA de Marseille, 5ème chambre, 02/05/2022, 21MA00404, Inédit au recueil Lebon.

[2CE 30 janvier 2013 M. Imbert n° 339918, publié au recueil.

[3CE 08 avril 2015 Ministre de l’égalité des territoires et du logement n° 367167, mentionné dans les tables sur ce point.

[4Voir par exemple CAA Nantes 31 mars 2021 Commune de Moëlan-sur-Mer n° 19NT04719.

[5V. par exemple CAA Nantes 04 juin 2019 n° 17NT03737.

[6V. par exemple CAA Bordeaux 30 novembre 2021 Commune de Meschers-sur-Gironde n° 20BX00238 considérant n° 6.

[7V. par exemple pour une condamnation de plus de 2,5 millions d’euros ; CAA de Lyon, 1ère chambre, 15/12/2020, 19LY00121, Inédit au recueil Lebon.

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