Ces dispositions, issues principalement des articles 24 et suivants du texte, traduisent une volonté assumée du législateur de rééquilibrer les rapports entre bailleurs et preneurs, dans un contexte de fragilisation économique persistante du commerce de détail et de tension croissante sur la trésorerie des exploitants.
Si certaines mesures consacrent des pratiques déjà admises par la jurisprudence ou par la pratique contractuelle, d’autres modifient sensiblement les équilibres économiques et financiers des opérations locatives commerciales. Plusieurs dispositions sont d’application immédiate et concernent les baux en cours, imposant dès à présent une vigilance accrue des praticiens.
I- La mensualisation du loyer devient un droit pour le preneur.
La réforme consacre un véritable droit à la mensualisation du loyer commercial au bénéfice du preneur exerçant une activité commerciale, artisanale ou de services en ajoutant un article L145-32-1 au Code de commerce.
Désormais, le locataire peut exiger un paiement mensuel du loyer, sans que le bailleur puisse s’y opposer, sous réserve toutefois de l’absence d’arriérés locatifs et de l’absence de contestation préalable portant sur les sommes réclamées.
Si la liberté contractuelle permettait aux parties d’établir les modalités de paiement, cette disposition nouvelle présente une portée pratique considérable dès lors qu’elle remet directement en cause la pratique traditionnelle du paiement trimestriel d’avance, historiquement dominante en matière de baux commerciaux.
Le texte prévoit en outre une application aux baux en cours, ce qui signifie qu’une clause contractuelle imposant le paiement trimestriel pourrait devenir inopposable au preneur sollicitant la mensualisation.
Pour les bailleurs institutionnels et les foncières, cette évolution soulève des enjeux immédiats de gestion de trésorerie, d’adaptation des systèmes de facturation et, plus largement, de financement des actifs immobiliers.
II- Concernant les garanties, plusieurs évolutions.
1- Le plafonnement des garanties locatives à trois mois de loyer.
La loi introduit un plafonnement des garanties exigibles du preneur à trois mois de loyer pour les baux portant sur des locaux éligibles à la mensualisation.
Le texte vise largement « les garanties, quelle qu’en soit la nature », ce qui semble englober :
- le dépôt de garantie ;
- les garanties autonomes à première demande ;
- les cautions bancaires ;
- les engagements de tiers ;
Cette rédaction particulièrement extensive suscite déjà d’importantes interrogations d’interprétation. En effet, une question essentielle demeure notamment débattue, celle de savoir si le plafond de trois mois vise uniquement le dépôt de garantie ou l’ensemble cumulé des sûretés consenties au bailleur ?
Contrairement au mécanisme de mensualisation, ce plafonnement ne s’appliquera qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de la loi.
Cette mesure devrait permettre une restitution de trésorerie aux commerçants qui pour certains immobilisaient lors de leur prise de possession, plusieurs mois de loyer au titre du dépôt de garantie.
Dans sa version antérieure, l’article L145-40 du Code de commerce imposait la production d’intérêts au profit du preneur pour les loyers payés d’avance au-delà de deux termes, afin de limiter l’immobilisation gratuite de sa trésorerie. La réforme opère un changement d’approche. En effet, si le montant du dépôt de garantie est désormais plafonné, les sommes versées ne produisent plus d’intérêts. L’équilibre du texte s’en trouve ainsi recomposé, la limitation de l’engagement financier du preneur se substituant à sa rémunération.
2- Transmission de l’obligation de restitution en cas de vente de l’immeuble.
La loi nouvellement adoptée modifie le régime applicable en cas de mutation de l’immeuble loué.
Désormais, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transférée de plein droit à l’acquéreur de l’immeuble (le nouveau bailleur).
Corrélativement, les autres garanties consenties au bailleur initial deviennent caduques lors de la mutation.
Le cédant devra en outre restituer au preneur les documents et instruments de garantie dans un délai maximal de six mois comme évoqué plus haut.
Ces évolutions conduisent à intégrer désormais les sûretés locatives comme un point d’attention spécifique dans l’analyse des opérations de cession d’actifs immobiliers.
Ce régime s’applique aux mutations intervenant après le 27 août 2026.
3- Un nouveau régime de restitution des garanties locatives.
La réforme encadre désormais strictement les délais de restitution des garanties en fin de bail ajoutant des règles à l’article L145-40 du Code de commerce.
Il est ainsi prévu que le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés.
Les autres garanties devront quant à elles être levées ou restituées dans un délai de six mois.
Le bailleur conserve toutefois la possibilité de déduire les sommes restant dues au titre du bail à condition que ces retenues soient « dûment justifiées ».
Cette nouvelle rédaction risque d’alimenter un contentieux nourri autour de la notion de justification suffisante et dans les délais des retenues opérées par le bailleur, notamment dans le cadre des régularisations de charges, travaux de remise en état ou litiges techniques postérieurs à la restitution des locaux.
Le texte prévoit l’application de ces délais pour les baux en cours à condition que la remise des clés intervienne après le 27 août 2026.
III- Validation législative des clauses d’indexation « tunnel ».
La réforme valide expressément les clauses d’indexation dites « tunnel », consistant à encadrer symétriquement la variation annuelle du loyer à la hausse comme à la baisse.
Ces mécanismes, fréquemment utilisés en pratique mais discutés au regard de l’interdiction des clauses d’indexation asymétriques, bénéficient désormais d’une consécration législative explicite, en particulier pour les indexations fondées sur l’ILC.
Cette sécurisation devrait favoriser le recours à des mécanismes de plafonnement des variations locatives dans les nouveaux baux, notamment dans les secteurs exposés à une forte volatilité économique.
IV- Restriction du droit de préférence « Pinel ».
Le texte procède à une clarification de la notion de « local à usage commercial ou artisanal » au regard du droit de préférence prévu par l’article L145-46-1, tel qu’issu de la loi Pinel. Ce dispositif, dont le caractère d’ordre public a été consacré a été à l’origine d’un contentieux abondant, tenant principalement aux incertitudes relatives à l’étendue de son champ d’application, en particulier s’agissant des locaux de bureaux et des entrepôts.
Sont désormais expressément exclus :
- les locaux à usage exclusif de bureaux ;
- ainsi que les entrepôts.
Cette précision met fin aux hésitations jurisprudentielles et doctrinales observées depuis plusieurs années sur le périmètre exact du droit de préférence du preneur commercial.
Ce qu’il faut retenir : une réforme structurante et certaines incertitudes.
Cette loi constitue l’une des évolutions les plus significatives du statut des baux commerciaux depuis 2014. Pour autant, la rédaction de certaines dispositions demeure imprécise et laisse subsister quelques difficultés d’interprétation que la pratique et la jurisprudence devront rapidement lever.
Si plusieurs mesures visent à améliorer la trésorerie des exploitants commerciaux, elles modifient également certains équilibres économiques fondamentaux des opérations locatives.
Une revue des baux en cours ainsi que des modèles contractuels apparaît désormais nécessaire, tant pour les bailleurs que pour les preneurs.
