Loyers commerciaux et Covid : perte partielle de la chose louée ?

La problématique de l’exigibilité des loyers commerciaux pour les commerces frappés d’une interdiction d’ouverture est récurrente.

Malgré les multiples moyens de droit soulevés depuis presque 12 mois (et souvent sans grand succès), le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a reçu l’argument tiré de la perte partielle de la chose louée pour en déduire que les loyers litigieux (c’est-à-dire ceux exigibles pendant la période où le commerce est fermé) ne sont pas dus...!

L’exigibilité des loyers commerciaux pour les commerces frappés d’une interdiction d’ouverture a apporté son lot de contestations et de moyens de droit : force majeur, exception d’inexécution, bonne foi, perte de la chose louée etc...

Petit rappel :

1/ Sur la force majeure et l’exception d’inexécution : la majorité des décisions rendues en la matière ont toutes exclues la possibilité pour le preneur de soulever la force majeur ou l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative. C’est notamment le cas des tribunaux de commerce de Paris [1] et Lyon [2] ainsi que de la Cour d’appel de Grenoble [3].

On notera cependant un arrêt de la Cour d’appel de Paris [4], statuant en matière de référé, qui, pour caractériser l’existence d’une contestation sérieuse a jugé que

« la fermeture totale du commerce [X] dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure [..] »

2/ Sur la bonne foi : l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi en présence de circonstances exceptionnelles est quasi unanimement reconnue par les différentes juridictions (Tj Paris, [5] ; Tcom Paris et Tcom Lyon précités).

Cette jurisprudence semble être dans la droite lignée de celle de la chambre commerciale de la cour de cassation [6].

3/ Sur la perte partielle de la chose louée : dans une décision très récente (20 janvier 2021), le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris [7], pour refuser une saisie attribution pratiquée par un bailleur sur le fondement d’un bail commercial notarié, a jugé que l’impossibilité pour le preneur de jouir de son local en raison de l’obligation de fermeture administrative relevait de la perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil et que, par conséquent,

« la société ne pouvait se voir réclamer le paiement de loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020 ».

Le juge - sans nul doute qu’un appel sera interjeté contre cette décision (cf décision contraire Tcom Paris précité) - va donc bien plus loin que les dispositions gouvernementales puisque, si cette décision devait faire jurisprudence, ni loyers ni charges ne pourraient être réclamés par le bailleur au titre des différentes période de fermeture administrative.

Affaire à suivre.

Maître Guillaume LASMOLES
Avocat en droit des affaires
Barreau de Montpellier
https://www.lasmoles-avocat.com/

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[1Tcom Paris 11/12/2020 n°2020035120.

[2Tcom Lyon 17/11/2020 n02020J00420.

[3CA Grenoble 5/11/2020 n°16/04533.

[4CA Paris 9/12/2020 n°20/05041.

[5Tj Paris référé 26/10/2020 n°20/53713 et 20/55901.

[6Com. 3/11/1992, n°90-18547

[7Tj Paris, Jex, 20/01/2021, n°20/80923.

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