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Loyers impayés et caution injoignable, que faire ?

Par Léa Smila, Avocat.

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En cas de loyers impayés, il est impératif de réagir rapidement. Vous trouverez dans cet article, toutes les clés pour réussir votre procédure en cas de loyers impayés.

Si votre locataire ne paye plus son loyer malgré vos relances amiables et que cela vous met dans une situation particulièrement délicate, quelle est la procédure à suivre ?

1- Il vous faut dans un premier temps adresser une mise en demeure à votre locataire. Vous pouvez lui adresser ce courrier seul ou vous faire assister d’un avocat.

2- Si cette mise en demeure reste sans réponse, il faudra alors contacter un huissier qui délivrera au locataire un commandement de payer.

Ce commandement de payer est un acte juridique qui doit indiquer de manière très précise la dette du locataire.

Le locataire disposera alors de deux mois pour payer sa dette.

Le commandement de payer vise ce que l’on appelle la clause résolutoire qui est une disposition du bail qui prévoit la résiliation du bail automatique en cas de non paiement de la dette locative.

En parallèle de la délivrance du commandement de payer au locataire, s’il existe une caution, l’huissier lui dénoncera le commandement de payer dans les quinze jours.

La caution permet en cas d’insolvabilité du locataire de garantir le paiement des loyers.

Toutefois, il faudra que votre acte de cautionnement soit régulier. C’est pour cela qu’il est très important lors de la signature du bail de bien vérifier que toutes les conditions sont respectées et notamment :

  • la caution doit reproduire de manière manuscrite le montant du loyer
  • la caution doit également indiquer de manière manuscrite qu’elle a compris la portée de son engagement. Pour cela elle réécrit à la main l’alinéa 2 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il faut également avoir en tête qu’un huissier est territorialement compétent dès lors si le locataire et la caution n’habitent pas la même ville, il faudra très certainement saisir deux huissiers différents.

Il est important de dénoncer le commandement de payer à la caution dans un délai de 15 jours pour pouvoir solliciter le cas échéant devant le Tribunal d’instance la condamnation de la caution aux intérêts de retard et aux pénalités de retard.

Enfin dans cette phase pré-judiciaire, l’huissier devra également notifier le commandement de payer adressé au locataire à la CCAPEX qui est une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette commission permet notamment de reloger les locataires expulsés, le cas échéant.

3- Si ni le locataire, ni la caution ne s’exécutent à l’issue du commandement de payer, il faudra alors saisir le Tribunal d’instance seul Tribunal compétent lors des procédures relatives à des loyers impayés.

Le Tribunal d’instance compétent est celui du lieu du logement.

Attention, seul le Tribunal d’instance de Paris sera compétent à Paris dans quelques mois. Pour les nouveaux litiges, les Tribunaux d’instance parisiens ne seront plus compétents.

La procédure devant le Tribunal d’instance permet d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’assignation délivrée au Tribunal d’instance doit impérativement être notifiée à la préfecture deux mois avant l’audience ! C’est pour cela qu’il faut profiter des délais pour faire très attention à la procédure et vérifier que tout a été correctement fait dans les délais.

La notification à la préfecture permet notamment au préfet d’ordonner l’ouverture d’une enquête sociale afin d’établir les causes de la dette locative et de mobiliser les aides sociales.

Lorsque le Tribunal d’instance aura rendu sa décision, la décision sera signifiée au locataire avec le commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois.
Si le locataire ne respecte pas cette décision, alors il sera possible de faire appel aux forces publiques pour le sortir du logement.

Attention, les expulsions sont interdites pendant la trêve hivernale fixée cette année du 1er novembre au 31 mars 2018, sauf dans certains cas comme un arrêté de péril par exemple.

Toutefois, cela n’empêche pas d’initier une procédure.

Ce qu’il faut retenir : ne laisser pas traîner votre procédure.

Léa Smila
Avocat à la Cour
E-mail : contact chez smila-avocat.com
www.smila-avocat.com

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