Loyers impayés : comment expulser un locataire mauvais payeur en toute légalité en 2026 ?

Face à cette complexité procédurale, l’intervention d’un avocat en droit immobilier, expert en expulsions locatives devient déterminante. Elle permet de sécuriser la procédure d’expulsion, d’éviter les nullités, de maîtriser les délais et d’obtenir l’expulsion effective du locataire dans le respect du droit de propriété.

Quelles sont les étapes pour expulser légalement un locataire mauvais payeur en 2026 ? Quels délais respecter ? Comment éviter les erreurs qui pourraient faire échouer la procédure ? Ce guide pratique répond à toutes ces questions en s’appuyant sur les textes en vigueur et la jurisprudence récente, pour vous permettre de récupérer votre bien en toute légalité.

1. Cadre juridique de la procédure d’expulsion.

La procédure d’expulsion pour loyers impayés en 2026 s’inscrit dans un ensemble législatif et réglementaire précis, dont la maîtrise est indispensable pour éviter tout vice de procédure.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, constitue le socle de la procédure d’expulsion. Son article 24 impose désormais la clause résolutoire dans tous les baux d’habitation et fixe le délai légal de six semaines après commandement de payer. Ce texte détermine également les pouvoirs du juge en matière de délais et de suspension de la clause.

Le Code des procédures civiles d’exécution (articles L. 412-3, L. 412-4 et L. 412-6) encadre les délais pour quitter les lieux, fixe les critères d’octroi des délais de grâce et définit le régime de la trêve hivernale avec ses exceptions.

Important : Selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), le nouveau délai de six semaines ne s’applique qu’aux baux conclus après le 29 juillet 2023. Les baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi restent soumis au délai de deux mois prévu dans leurs clauses contractuelles. Cette distinction est essentielle en pratique pour déterminer le délai applicable au commandement de payer.

2. Les 5 étapes de la procédure d’expulsion.

Étape 1 : Que faire dès le premier impayé ?

Dès le premier mois d’impayé de loyer, il est indispensable d’agir par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception, courriels). Cette démarche poursuit un double objectif : tenter une résolution amiable lorsque c’est possible, et constituer la preuve du défaut de paiement ainsi que des diligences du bailleur face aux loyers impayés.

Bien évidemment, le formalisme n’exclut pas le dialogue amiable avec votre locataire.

La réforme de 2023 a renforcé le rôle de la CCAPEX, désormais au cœur du dispositif de prévention des expulsions. L’organisme payeur de l’aide au logement doit saisir la CCAPEX et mettre en place un diagnostic social et financier dès l’apparition d’un impayé. Cette articulation doit être intégrée à la stratégie du bailleur, sans pour autant constituer un obstacle à l’obtention d’un titre exécutoire contre un locataire non coopératif.

Étape 2 : Délivrer un commandement de payer régulier.

Le commandement doit être délivré par commissaire de justice et signifié à tous les titulaires du bail (époux, colocataires). Lorsqu’une caution existe, le commandement doit lui être dénoncé dans un délai de quinze jours, faute de quoi la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Le commandement visant la clause résolutoire doit, à peine de nullité, comporter les mentions impératives issues de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Délai de six semaines
• Décompte précis de la dette (loyers impayés et charges)
• Montant du loyer et des charges
• Avertissement sur la résiliation et l’expulsion
• Information sur le FSL
• Information sur la possibilité de solliciter un délai de grâce

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, le commandement doit être signalé à la CCAPEX si l’impayé atteint deux mois de loyers hors charges.

Étape 3 : Saisir le juge.

Si le locataire n’a pas réglé intégralement son impayé de loyer dans les six semaines, la clause est acquise. Toutefois, conformément à l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991, la résiliation doit être constatée judiciairement et l’expulsion ordonnée par une décision de justice.

Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection par voie d’assignation pour obtenir :

• La constatation de la résiliation du bail
• L’expulsion du locataire
• Le paiement de l’arriéré locatif
• La fixation d’une indemnité d’occupation

Le juge peut accorder des délais de paiement ou suspendre la clause résolutoire s’il constate la bonne foi du locataire, l’existence d’un plan de paiement réaliste et la reprise du loyer courant. L’articulation avec les procédures de surendettement doit être anticipée dès l’audience.

Étape 4 : Le jugement d’expulsion.

Le jugement statue généralement sur :

• La résiliation du bail
• Les condamnations financières (arriéré de loyers)
• L’indemnité d’occupation
• L’expulsion
• Les délais éventuels (paiement ou départ)

Lorsque l’expulsion est conditionnée au non-respect d’un échéancier, l’obtention du concours de la force publique exige une preuve rigoureuse de la déchéance des délais.

L’enseignement de l’arrêt du Conseil d’État du 28 novembre 2014 est clair : le préfet doit vérifier que le jugement est devenu exécutoire en tant qu’il autorise l’expulsion. Si l’échéancier a été respecté, le concours de la force publique serait illégal.

Étape 5 : Combien de temps avant l’expulsion effective ?

Le commissaire de justice délivre le commandement de quitter les lieux. L’exécution matérielle est ensuite encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. Un délai incompressible de deux mois doit être respecté avant toute expulsion.

Peut-on expulser pendant la trêve hivernale en 2026 ?

Principe général.

L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution suspend l’exécution de toute expulsion1ᵉʳ novembrembre au 31 mars de l’année suivante. Cette protection s’applique automatiquement, sans formalité particulière, pour protéger les occupants des rigueurs de l’hiver.

Exclusions de la trêve hivernale
La loi du 27 juillet 2023 a introduit et clarifié plusieurs exceptions permettant une expulsion même pendant la période de trêve :

• Squats et occupations sans titre : lorsque l’occupation du logement résulte d’une introduction frauduleuse dans les lieux (article 315-1 du Code pénal), l’expulsion peut être réalisée pendant la trêve.

• Locaux attribués ou loués en vue d’une occupation temporaire : les hébergements d’urgence, logements de transition ou structures temporaires ne bénéficient pas de la protection de la trêve.

• Expulsion assortie du relogement : si le propriétaire propose un relogement correspondant aux besoins et possibilités de l’occupant dans les conditions prévues par la loi, l’expulsion peut être exécutée.

• Locaux situés dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril : pour des raisons de sécurité, l’expulsion peut être effectuée immédiatement.

• Mise en danger manifeste : lorsque le maintien dans les lieux présente un danger manifeste pour la sécurité ou la santé des occupants ou des tiers.

Important : Ces exceptions doivent être établies par des preuves solides et font l’objet d’une appréciation stricte par le préfet et, le cas échéant, par le juge administratif.

Délais de grâce et appréciation judiciaire.

Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution encadrent l’octroi de délais de grâce, dont la durée peut aller jusqu’à un an. La loi de 2023 vise à rendre l’appréciation plus stricte en cas de mauvaise foi caractérisée ou d’occupation manifestement abusive.

Concours de la Force publique.

En cas de maintien du locataire dans les lieux, le bailleur doit solliciter le concours du préfet. Le dossier fourni doit démontrer l’exécutivité du jugement et, le cas échéant, la déchéance de l’échéancier de paiement, conformément à la jurisprudence du Conseil d’État.

3. Les garanties et outils complémentaires à la disposition du bailleur.

3.1. L’assurance loyers impayés (GLI).

L’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) constitue une protection essentielle pour le propriétaire bailleur face aux risques d’impayés de loyer. Elle permet d’être indemnisé en cas de défaillance du locataire, tout en bénéficiant d’un accompagnement juridique dans la gestion du contentieux.

La GLI couvre généralement :

• Les loyers et charges impayés pendant toute la durée de la procédure
• Les dégradations locatives (dans la limite d’un plafond)
• Les frais de procédure (huissier, avocat, tribunal)
• La protection juridique avec prise en charge du contentieux

Pour activer la garantie face à des loyers impayés, le bailleur doit respecter scrupuleusement les délais de déclaration prévus au contrat (généralement sous 15 à 30 jours après le premier impayé) et transmettre les justificatifs requis : bail, état des lieux, preuves de l’impayé, coordonnées du locataire.

L’assureur prend alors en charge la gestion du dossier, mandate un avocat si nécessaire, et indemnise le propriétaire selon les termes du contrat (souvent après un délai de carence de 2 à 3 mois).

Attention : la GLI ne peut généralement pas être cumulée avec une caution solidaire (caution physique). Vous devez choisir l’un ou l’autre mode de garantie.

La présence d’une GLI ne dispense pas de suivre la procédure judiciaire d’expulsion. L’assureur impose d’ailleurs généralement que cette procédure soit engagée rapidement. En revanche, l’assureur prend en charge les frais de procédure et mandate souvent directement un avocat pour représenter le bailleur, ce qui sécurise considérablement la démarche.

Le bailleur bénéficie ainsi d’une double protection : financière (indemnisation des loyers impayés) et juridique (accompagnement professionnel dans la procédure).

3.2. L’injonction de payer.

La procédure d’injonction de payer (articles 1405 à 1422 du Code de procédure civile) permet d’obtenir un titre exécutoire pour le recouvrement de loyers impayés ou d’indemnités d’occupation déterminées. La jurisprudence admet cette procédure pour l’indemnité d’occupation conventionnelle (CA Versailles, 22 mai 1998), mais exclut les dégradations locatives qui ne sont pas déterminées par les seules stipulations du bail (Cass. 3e civ., 27 mars 2025).

3.3. Les leviers pénaux.

La loi du 27 juillet 2023 a introduit plusieurs infractions pénales :

• Article 315-1 du Code pénal : délit d’occupation frauduleuse (2 ans d’emprisonnement, 30 000 € d’amende)
• Article 226-4 modifié : violation de domicile aggravée (3 ans, 45 000 €)
• Article 315-2 : amende de 7 500 € pour le locataire se maintenant dans les lieux plus de deux mois après un jugement d’expulsion définitif et un commandement de quitter les lieux. Cet article ne s’applique toutefois pas pendant la trêve hivernale, lorsque le juge de l’exécution est saisi pour accorder des délais de grâce, ni aux logements appartenant à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.
  Ces dispositions peuvent renforcer la pression dans certaines situations, sans jamais se substituer à la procédure civile de l’article 24.

4. FAQ sur l’expulsion pour loyers impayés

Vous vous posez des questions sur la procédure d’expulsion en 2026 ? Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes des propriétaires bailleurs confrontés à des loyers impayés.

Mon locataire ne paie plus depuis 3 mois : que dois-je faire ?

Face à trois mois de loyers impayés, vous devez agir rapidement. Si vous n’avez pas encore fait délivrer de commandement de payer, c’est l’urgence absolue. Contactez immédiatement un commissaire de justice pour faire délivrer ce commandement visant la clause résolutoire. Le locataire disposera alors de six semaines pour régulariser. Parallèlement, consultez un avocat expert en expulsion locative pour préparer l’assignation en justice si le défaut de paiement persiste.

Combien coûte une procédure d’expulsion pour loyers impayés ?

Le coût d’une procédure d’expulsion varie selon plusieurs facteurs. Comptez entre 150 et 300 € pour le commandement de payer délivré par le commissaire de justice. Les honoraires d’avocat oscillent généralement entre 1 500 et 4 000 € selon la complexité du dossier. Les frais de procédure judiciaire représentent environ 300 à 500 €. Si vous disposez d’une assurance loyers impayés (GLI), ces frais sont généralement pris en charge. En cas de jugement favorable, vous pouvez obtenir la condamnation du locataire aux dépens.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion en 2026 ?

La durée moyenne d’une procédure d’expulsion pour loyers impayés en 2026 varie entre 6 et 12/18 mois. Ce délai comprend : 6 semaines après le commandement de payer, 2 à 6 mois pour obtenir le jugement (selon l’encombrement du tribunal), 2 mois incompressibles après le commandement de quitter les lieux. À cela s’ajoutent les délais éventuels de grâce accordés par le juge (jusqu’à 1 an dans certains cas) et la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) qui suspend les expulsions.

Exemple concret : un commandement délivré en septembre 2026 aboutira rarement à une expulsion effective avant juin 2027. Une intervention précoce d’un avocat permet souvent de réduire ces délais.

Puis-je expulser mon locataire sans avocat ?

Légalement, vous pouvez mener une procédure d’expulsion sans avocat devant le juge des contentieux de la protection. Attention : cette démarche est fortement déconseillée en 2026. La réforme de 2023 a complexifié la procédure : mentions obligatoires précises dans le commandement, articulation avec la CCAPEX, gestion des délais de grâce, preuve de la déchéance des échéanciers pour obtenir le concours de la force publique. Une erreur procédurale peut entraîner la nullité de la procédure et vous faire perdre des mois. Un avocat sécurise chaque étape et augmente significativement vos chances d’obtenir une expulsion effective.

Le juge peut-il refuser l’expulsion malgré les loyers impayés ?

Oui, le juge dispose de pouvoirs d’appréciation. Même si la clause résolutoire est acquise après les six semaines, le juge peut suspendre ses effets ou accorder des délais de paiement s’il constate la bonne foi du locataire, l’existence d’un plan réaliste de remboursement et la reprise du paiement du loyer courant. Il peut également suspendre la clause en cas de procédure de surendettement en cours. C’est pourquoi il est essentiel de constituer un dossier solide démontrant la mauvaise foi ou l’absence de coopération du locataire, ce qu’un avocat saura parfaitement argumenter.

Que faire si le préfet refuse le concours de la Force publique ?

Le refus du préfet d’accorder le concours de la force publique peut être contesté devant le tribunal administratif. Ce refus engage la responsabilité de l’État et peut donner lieu à des dommages-intérêts pour le préjudice subi. Les motifs de refus les plus fréquents concernent l’absence de preuve de la déchéance d’un échéancier de paiement ou des doutes sur l’exécutivité du jugement. Un avocat expérimenté saura constituer le dossier de demande de concours avec toutes les pièces nécessaires et, le cas échéant, contester efficacement un refus injustifié.

Mon locataire est âgé de plus de 65 ans : puis-je l’expulser ?

Les locataires de plus de 65 ans bénéficient d’une protection renforcée mais l’expulsion reste possible. En cas de loyers impayés, vous devez suivre la procédure normale (commandement de payer, assignation, jugement). Cependant, si le locataire a plus de 65 ans ET dispose de ressources inférieures aux plafonds fixés par la loi, vous devrez lui proposer un relogement adapté avant de procéder à l’expulsion, sauf exceptions (motif légitime et sérieux, non-respect de ses obligations). Les juges sont particulièrement vigilants dans ces situations, d’où l’importance d’être accompagné par un avocat.

Puis-je couper l’eau ou l’électricité pour forcer le départ ?

Non, absolument pas. Couper l’eau, l’électricité, le chauffage ou changer les serrures constitue un délit de violation de domicile puni de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (article 226-4 du Code pénal, aggravé par la loi de 2023). Ces pratiques, même face à des loyers impayés, vous exposent à des sanctions pénales et peuvent retarder considérablement la procédure d’expulsion légale. L’unique voie autorisée pour récupérer votre bien est la procédure judiciaire décrite dans cet article. Toute tentative d’expulsion par la force ou la contrainte est strictement interdite et lourdement sanctionnée.

Propriétaires bailleurs : agissez sans culpabilité.

De nombreux bailleurs retardent leurs démarches par culpabilité face aux loyers impayés. Cette hésitation constitue pourtant l’une des causes principales d’aggravation des situations.
Distinguons deux réalités : les locataires réellement en difficulté (séparation, maladie, perte d’emploi) et les locataires de mauvaise foi organisant l’impayé.
La procédure judiciaire permet précisément l’activation des dispositifs de prévention (CCAPEX, FSL, aides au logement) et l’accompagnement des ménages en difficulté, tout en assurant la protection légitime du bailleur dans le respect de l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991.
Agir rapidement et avec méthode face aux loyers impayés n’est pas un manque d’humanité : c’est une responsabilité patrimoniale et une condition de préservation de l’équilibre du marché locatif.

Points clés à retenir en 2026 en matière de loyers impayés

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• L’expulsion pour loyers impayés est une procédure technique, encadrée et formaliste, fondée sur l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991 (nécessité d’un titre exécutoire).
   
• Depuis la réforme du 27 juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire et le délai post-commandement est ramené à six semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

• Le commandement de payer doit comporter des mentions impératives à peine de nullité et être signalé à la CCAPEX dans les cas prévus.

• La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) comporte désormais des exclusions importantes : squats, occupation temporaire, relogement proposé, péril, danger manifeste.

• En cas d’échéancier de paiement, l’obtention du concours de la force publique exige une preuve rigoureuse du manquement (CE, 28 novembre 2014, n° 364391).

• L’assurance loyers impayés (GLI) offre une double protection financière et juridique, sous réserve du respect des conditions de souscription et des délais de déclaration.

• Outils complémentaires : injonction de payer pour créances déterminées (limites fixées par Cass. 27 mars 2025), leviers pénaux (articles 315-1, 315-2, 226-4 du Code pénal).