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Le nouveau bail mobilité.

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Par Julien Prigent, Mutelet-Prigent & Associés, Avocats à la Cour d’appel de Paris.
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan, a créé un nouveau bail de courte durée portant sur un local meublé à usage d’habitation : le bail mobilité [1].

Ce nouveau bail figurait dans le projet de loi initial [2]. L’objectif est de « mobiliser davantage d’opportunités de logement dans le parc privé via la création d’un "bail mobilité" d’une durée de 1 à 10 mois, s’adaptant mieux aux disponibilités réelles de certains logements. Cette offre nouvelle pourra répondre aux besoins de moyennes durées de populations en mobilité, étudiants, actifs en formation professionnelle ou en missions (…) » [3].

I - GENÈSE DES NOUVELLES DISPOSITIONS RELATIVES AU BAIL MOBILITÉ

Lors des débats parlementaires relatifs à la loi Alur [4], avait déjà été évoquée, dans le cadre de l’interdiction du changement d’usage, la question de la location de meublés à des fins professionnelles [5].

Le projet de loi Élan comportait dès l’origine des dispositions relatives à la location de logement pour de courtes durées à des fins professionnelles.

L’étude d’impact de la loi Élan précise que « le projet de loi permet de (…) répondre aux besoins de chacun (…) grâce à la création d’un bail mobilité, pour remettre sur le marché des logements meublés sous-utilisés et offrir des logements adaptés à la formation et à la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes, actifs ou étudiants  » [6].

Il y est également indiqué :
« Dans le rapport "Évaluation de la politique publique :
Le logement locatif meublé" de janvier 2016, l’inspection, générale des finances et le conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) estiment que le cadre législatif de la location meublée insuffisant pour permettre la prise en compte de baux inférieurs à un an que réclament tant les bailleurs que les locataires.

Ce rapport indique que pour des actifs, la recherche d’une location de quelques mois peut s’expliquer par le développement des contrats temporaires et par des mobilités professionnelles courtes.

L’Institut national de la statistique et des études économiques estime, ainsi, qu’en 2011, 214 000 provinciaux, essentiellement des actifs (62 %) et plus particulièrement des cadres (25 %), occupaient un second logement en Île-de-France, majoritairement pour des raisons professionnelles.

Pour les étudiants, le besoin de locations de quelques mois peut s’expliquer par le développement, dans les cursus universitaires, d’une alternance entre des périodes de stage et des périodes d’études, dans des zones géographiques parfois distinctes.

Enfin, pour les bailleurs, le rapport ajoute que la possibilité de conclure des baux d’une durée de quelques mois peut également répondre à un besoin de souplesse.
C’est notamment le cas des propriétaires d’un pied à terre ou d’une résidence secondaire, utilisés quelques mois dans l’année, et qui ne souhaitent donc pas conclure des baux d’une année. Or, la durée légale minimale d’un an (neuf mois pour les étudiants) est trop rigide pour tenir compte notamment du développement des mobilités professionnelles et de cette offre potentielle, insuffisamment mobilisée. Dans une recherche de plus grande flexibilité, des baux régis par le Code civil, moins protecteurs du locataire, sont alors parfois conclus »
 [7].

II - BAIL MOBILITÉ ET INTERDICTION DU CHANGEMENT D’USAGE

La loi Élan a modifié les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation pour prévoir expressément que constituent des locaux destinés à l’habitation, les locaux meublés donnés en location dans le cadre d’un bail mobilité.

La loi Élan distingue ainsi le bail mobilité de la location d’un meublé de tourisme.

À défaut d’une telle précision, aurait certainement constitué un changement d’usage le fait de consentir un bail entrant dans le champ d’application des dispositions relatives au bail mobilité dès lors qu’il s’agirait « de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile  » [8].

Il peut être noté, en revanche, que le bail mobilité n’a pas été expressément exclu du champ d’application de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme qui impose une déclaration préalable auprès du maire en cas de location d’un « meublé de tourisme ».

(…)

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Notes :

[1Sur le bail mobilité, voir Le bail mobilité : une formule présentant un avantage très relatif, Loyers et copr. 2018, étude n° 7, note Richard D. ; Projet de loi ÉLAN : focus sur les impacts en matière de bail, Rev. loyers 2018/989, n° 2918, note Letourmy M. ; Le bail mobilité et l’article 34 du projet de loi ÉLAN, Gaz. Pal., éd. Spécialisée Droit immobilier, 2018, p. 64, note Zalewski-Sicard V.

[2Projet de loi AN n° 846, 2018-2019, art.34.

[3Projet de loi AN n° 846, 2018-2019, exposé des motifs.

[4L. n° 2014-366, 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, JO 26 mars.

[5Sénat, séance du 23 octobre 2013.

[6Étude d’impact du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, 3 avr. 2018, p. 20.

[7Étude d’impact du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, 3 avr. 2018, p. 212.

[8CCH, art. L. 631-7, dern. al.