Nouvelle procédure d’indemnisation des propriétaires en cas de refus du recours de la force publique.

L’enjeu de cette réforme est de clarifier la procédure par laquelle le propriétaire peut obtenir réparation de l’État dès lors que ce dernier refuse d’accorder le concours de la force publique (par exemple pour expulser un occupant sans droit ni titre), alors même qu’une décision judiciaire d’expulsion ou un titre exécutoire existe.

1. Champ d’application et conditions d’engagement de la responsabilité de l’État.

1.1 Conditions d’exécution.

Pour que la réparation puisse être demandée, il convient que :

• une décision judiciaire ou un titre exécutoire d’expulsion existe conformément au livre IV du CPCE (par exemple commandement de quitter les lieux après commandement d’avoir à libérer).
• une demande de concours de la force publique ait été adressée au préfet du département (ou, pour Paris, au préfet de police) par le commissaire de justice.
• la réponse du préfet soit un refus motivé, ou qu’il n’y ait pas de réponse dans les deux mois suivant la demande, ce silence valant refus.

1.2 Début de la période de responsabilité de l’État.

L’article R154-1 du CPCE dispose que la responsabilité de l’État est engagée :

• soit à la date de la décision explicite de refus du préfet,
• soit, en l’absence de décision explicite, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la demande de concours de la force publique.

1.3 Fin de la période de responsabilité.

Le décret fixe plusieurs modalités de fin de la période pendant laquelle l’État peut être tenu :

• l’État accorde ultérieurement le concours de la force publique ou sa mise en œuvre effective (si elle intervient plus de 15 jours après sa décision, sauf délai imputable au propriétaire ou à son commissaire de justice).
• l’occupant quitte volontairement les locaux, à la date où ce départ est constaté.
• le propriétaire renonce à poursuivre l’expulsion.
• le bien immobilier est vendu (signature de l’acte).
• l’occupant décède.

Par ailleurs, si la décision d’expulsion est infirmée en voie de recours alors que l’État avait refusé le concours, le propriétaire ne peut plus justifier d’un préjudice ouvrant droit à indemnisation.

1.4 Cas particuliers.

Le décret prévoit que :

• si la décision de refus intervient alors que l’occupant bénéficie d’un sursis (par exemple en période de trêve hivernale) ou d’un délai de grâce, la responsabilité de l’État ne commence qu’à l’issue de ce sursis ou délai.
• lorsque l’occupant est dans un logement HLM relevant d’un protocole de cohésion sociale (organisme HLM/occupant) et que ce protocole est en cours, la responsabilité de l’État est suspendue pendant la durée d’application du protocole. En cas de dénonciation du protocole, l’organisme doit à nouveau solliciter le concours.

2. La procédure d’indemnisation.

2.1 Saisine et instruction.

Le propriétaire bénéficiaire de la décision d’expulsion saisit le préfet qui a refusé le concours de la force publique, par tout moyen permettant d’en assurer la date de manière certaine (lettre recommandée AR, dépôt électronique horodaté…). Il doit joindre toute pièce justifiant la réalité et le montant des préjudices dont il demande réparation, avec un lien direct et certain avec le refus.
Le préfet accuse réception et indique la date à laquelle, à défaut de décision expresse, la demande sera réputée rejetée (par silence).

2.2 Décision du préfet, indemnisation et transaction.

Le préfet statue sur la responsabilité de l’État et sur le droit à indemnisation.

Si l’État est tenu, le préfet communique au propriétaire le montant proposé d’indemnisation après l’avoir invité, si besoin, à produire des pièces justificatives complémentaires. L’indemnisation donne lieu à transaction : le propriétaire renonce à tout recours pour le même litige et l’État est subrogé dans tous les droits actions du propriétaire contre l’occupant sans droit ni titre pour la période concernée.

Le silence du préfet pendant deux mois vaut rejet de la demande d’indemnisation. En cas de rejet ou contestation du montant, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif compétent dans le délai de recours contentieux.

3. Évaluation des préjudices indemnisables.

L’article R154-7 du CPCE (créé par le décret) fixe la liste des préjudices peut-être indemnisables, dès lors qu’ils surviennent pendant la période de responsabilité de l’État.

Parmi ces préjudices :

• la perte des loyers et des charges locatives récupérables sur l’occupant ;
• la perte de la valeur vénale du bien liée à une vente désavantageuse ;
• les frais liés à l’impossibilité de vendre le bien ;
• les frais de remise en état ;
• les frais de commissaire de justice ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• le trouble dans les conditions d’existence.

Quant à la perte de loyers, elle s’apprécie à partir de la valeur locative :

• si un bail existe, on s’y réfère, sauf s’il apparaît que le loyer ne correspond pas à la valeur locative réelle ;
• en l’absence de bail ou si le loyer est manifestement sous-évalué, le demandeur doit établir la valeur locative par tout moyen. Les charges locatives récupérables peuvent également être prises en compte, sous réserve qu’elles aient été acquittées par le propriétaire.

4. Conséquences pour la pratique du recouvrement et recommandations

Cette réforme doit attirer l’attention des bailleurs et des professionnels du contentieux d’exécution :

• Anticiper la demande de concours de la force publique : dès lors que l’occupant refuse de quitter les lieux, demander le concours au préfet sans tarder. Le délai de deux mois de silence vaut refus ; mieux vaut documenter soigneusement la demande.
• Constituer un dossier complet du propriétaire : rassembler les pièces justificatives : bail, loyers impayés, charges, devis de remise en état, expertises valorisant la perte de valeur vénale ou l’impossibilité de vendre, frais de commissaire de justice, etc. Le lien entre le préjudice allégué et le refus de force publique doit être direct et certain.
• Veiller aux délais : la responsabilité de l’État commence à la date du refus ou à l’issue du délai de deux mois ; connaître cette date est essentiel pour calculer l’étendue temporelle de l’indemnisation.
• Examiner la proposition du préfet : si une transaction est proposée, le propriétaire doit évaluer si le montant tient compte de l’ensemble des postes indemnisables (notamment le « trouble dans les conditions d’existence » ou la perte de valeur). En cas de refus ou d’insuffisance, saisir le tribunal administratif.
• Ne pas négliger la valeur locative réelle : en pratique, beaucoup de loyers sont sous-évalués. Le décret permet au bailleur d’établir une valeur locative plus élevée, ce qui peut accroître l’indemnisation de la perte de loyers.
• Composer avec les cas particuliers : sursis d’exécution (trêve hivernale), protocoles de prévention de l’expulsion dans le parc HLM etc. peuvent retarder ou suspendre la responsabilité de l’État. Le professionnel doit vérifier ces conditions.
• Intégrer la procédure dans la stratégie globale de recouvrement : cette réforme s’inscrit dans une logique plus large de sécurisation du recouvrement des créances locatives. Elle offre un levier supplémentaire pour le bailleur qui se trouve bloqué dans l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

5. Limites et vigilance.

Quelques points de vigilance pour le praticien :

• Le refus du concours de la force publique peut être légitime (ordre public, occupation complexe, protection de la personne, etc.). L’État dispose d’un pouvoir d’appréciation. Le fait que le propriétaire ait obtenu une décision d’expulsion ne garantit pas automatiquement la responsabilité de l’État.
• Le lien entre le préjudice allégué et le refus doit être « direct et certain », ce qui impose une justification rigoureuse.
• Le dépassement du délai de deux mois de silence vaut refus, mais cela suppose que la demande ait bien été formulée en respectant les formes.
• La transaction proposée par le préfet engage le propriétaire à renoncer à tout recours : il faut donc peser soigneusement l’offre avant signature.
• En cas de contestation, la saisine du tribunal administratif doit être effectuée dans les délais de recours contentieux. L’intervention d’un avocat est fortement conseillée.
• L’évaluation de la perte de valeur vénale ou de l’impossibilité de vendre peut poser des difficultés techniques : recours à expert, calculs, etc.

6. Conclusion.

La réforme opérée par la loi du 27 juillet 2023 et le décret du 3 novembre 2025 marquent une avancée importante pour les bailleurs confrontés à des situations d’occupation sans droit ni titre et au refus de l’État de mettre en œuvre le concours de la force publique. Elle consacre une procédure claire d’indemnisation, un périmètre de préjudices élargi et un cadre temporel mieux défini.

Du point de vue du recouvrement, elle ouvre un levier utile : la réparation de l’inaction de l’État peut venir renforcer la stratégie de recouvrement (loyers impayés, remise en état, perte de valeur, etc.).

Pour autant, cette réparation ne se déclenche pas automatiquement : il appartient au propriétaire, et au conseil qu’il mandate, d’anticiper, de documenter, de respecter les délais et de négocier/ contester la transaction le cas échéant.

Au final, ce texte n’est pas "magique" : il reste dépendant de la qualité de la pièce juridique et factuelle que le propriétaire présente.

Mais, il constitue désormais un outil efficient pour faire valoir les droits du bailleur dans un contexte d’exécution contrainte de décision d’expulsion.