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La nouvelle réglementation en matière de location de meubles touristiques dans la ville de Bordeaux.

Par Sarah Bouët, Avocat.

La commune de Bordeaux vient d’adopter, le 7 juillet 2017, une délibération dont les principales dispositions entreront en vigueur le 1er mars prochain.
Les propriétaires de biens immobiliers bordelais qui ont recours à la location meublée dite de « courte durée » (type « AirBnb » ou « Abritel ») sont les principaux concernés.

Cette nouvelle règlementation s’inscrit dans la démarche visant à limiter les abus en matière de location dans des communes considérées comme des « zones tendues » en matière de logement.
Partant, quelles seront les nouvelles obligations des propriétaires en matière de location meublée de courte durée sur la commune de Bordeaux ?

Il convient, dans un premier temps, de distinguer deux types de locations :
1. Les locations de biens constituant la résidence principale du propriétaire
2. Les locations de biens constituant la résidence secondaire du propriétaire

I) Dans l’hypothèse de la location de sa résidence principale à Bordeaux, à partir du 1er mars 2018

Les propriétaires bordelais pourront mettre à la location meublée une partie ou l’entièreté de leur logement résidence principale sous réserve de respecter les deux conditions cumulatives suivantes :

1. Effectuer une déclaration préalable auprès des services de la Mairie

Cette déclaration peut se faire directement en ligne via le portail service-public.fr.

Par ailleurs, le décret du 28 avril 2017 liste les éléments à indiquer dans cette déclaration préalable, à savoir : l’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déclarant ; l’adresse du local meublé, précisant, lorsque ce dernier fait partie d’un immeuble comportant plusieurs locaux, le bâtiment, l’escalier, l’étage et le numéro d’appartement (…) ; son statut de résidence principale ou non ; le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et, le cas échéant, la date et la décision de classement et le niveau de classement ou de tout autre reconnaissance de qualité des meublés de tourisme.

À noter que le décret prévoit également que tout changement concernant les éléments d’information de la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration.

2. Ne pas louer son bien plus de 120 jours par an

En sus, les propriétaires ne pourront louer leur bien plus de 120 jours par an, soit environ quatre mois, sous peine de se voir infliger une amende dont le montant n’est pas encore connu.

Pour déroger à cette interdiction, ils pourront néanmoins solliciter, auprès des mêmes services de la Mairie, une demande d’autorisation préalable, soumise toutefois à compensation.

Les plateformes d’intermédiation locative ne sont que peu convaincues par cette nouvelle règlementation.

A ce titre, dans un communiqué, Airbnb rappelle sa proposition, faite à la ville de Paris, de mettre en place un système de blocage automatique des personnes qui tenteraient de louer leur logement au-delà de la durée légale maximale. Un tel système est déjà en vigueur à Londres et à Amsterdam.

Si une telle procédure est mise en place à Paris, il reste à préjuger que ce serait également le cas à Bordeaux.

II) Dans l’hypothèse de la location de sa résidence secondaire à Bordeaux, à partir du 1er mars 2018

Comme pour le propriétaire qui décide de louer sa résidence principale, le propriétaire qui loue sa résidence secondaire est soumis à une obligation de déclaration préalable dans les conditions précédemment évoquées.

Il est en outre soumis à une obligation plus contraignante, la compensation.

1. Effectuer une déclaration préalable auprès des services de la Mairie

(cf. développements précédents)

2. Effectuer une demande d’autorisation préalable soumise à compensation

L’article L. 631–7 du Code de la construction et de l’habitation impose que, concernant les biens situés dans certaines communes, les propriétaires souhaitant faire de la location meublée touristique de courte durée relative à leur résidence secondaire, sont soumis à une obligation, outre la simple déclaration préalable susvisée, de solliciter auprès des services de la mairie du lieu dans lequel se situe ce bien, une autorisation temporaire de changement d’usage.

Le décret du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts comprend en annexe la liste des communes et des départements dans lesquels s’applique cette obligation.

La commune de Bordeaux fait partie de cette liste depuis la délibération municipale du 7 juillet 2017, ayant adopté un règlement relatif à la location meublée de courte durée et aux conditions de sa mise en œuvre, qui entrera en vigueur le 1er mars prochain.

Son article 1er prévoit que « le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable délivrée par le maire de Bordeaux, selon les modalités définies par le présent règlement ».

Il résulte de toutes les dispositions précitées que les propriétaires de biens constituant des résidences secondaires sur le territoire de la commune de Bordeaux, désirant effectuer de la location meublée touristique de courte durée, ont l’obligation, outre une simple déclaration préalable auprès de la mairie, de solliciter une autorisation préalable délivrée par le maire de Bordeaux.

Cette autorisation préalable au changement d’usage de locaux destinés à l’habitation en location meublée de courte durée est soumise au principe de compensation.

Cela signifie que les propriétaires se trouvant dans une telle situation n’auront d’autre choix que de proposer à la location classique un autre logement répondant aux mêmes caractéristiques que le premier.

L’absence de demande d’autorisation entrainera une sanction, à savoir notamment, la nullité des accords conclus et conventions conclues, une amende civile, la remise en état des lieux sous astreinte judiciaire, une peine d’un an d’emprisonnement et/ou 80 000 euros d’amende.

Les propriétaires bordelais devront donc être très attentifs en cette fin d’hiver...

Sarah BOUËT
Avocat
sbouet.avocat chez gmail.com

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  • Le 3 septembre à 00:47 , par Lo
    Location meublée chez l’habitant

    Bonjour,
    merci pour toutes ces informations précieuses. Mais je m’interroge sur 3 points précis :
    1 - Est-ce que cette nouvelle réglementation concerne la location meublée chez l’habitant, dans le cas où le loueur vit avec ses locataires ou voyageurs dans sa résidence principale ?
    2 - que signifie « courte durée » ? À combien de jours ou de mois maximum ? Un étudiant étranger qui vient étudier pendant 3 ou 4 mois est-il considéré comme un locataire courte-durée ? Un stagiaire d’un mois également ?
    3- Que signifie donc compensation ? À quoi correspond-elle exactement ?

    De plus, où peut-on trouver ce texte de loi ?

    Merci 😊

  • Dernière réponse : 27 août à 07:31
    Le 7 mai à 14:30 , par Virginie
    Airbnb et compensation sur Bordeaux

    Bonjour

    Merci pour cet article.

    Je peux comprendre une règle de compensation lorsqu’une personne a plusieurs appartements/résidences secondaires mais l’exiger à une personne qui n’a qu’une résidence secondaire ma parait incompréhensible.

    J’ai à Bordeaux mon ancien appartement d’étudiante acheté en francs et donc à des prix sans rapport avec aujourd’hui. Même si je le voulais, je n’aurais pas les moyens aujourd’hui d’en acheter un autre similaire aussi je m’interroge sur la légalité de cette décision de la Mairie.

    Je me demande également si plusieurs personnes peuvent s’associer pour financer une action légale contre cette décision.

    • Le 7 mai à 17:25 , par Sarah BOUËT
      Réponse à "Airbnb et compensation sur Bordeaux"

      Chère madame,

      Je partage tout à fait votre analyse relative à la compensation. Ce mécanisme soulève d’ailleurs de nombreuses problématiques juridiques fort intéressantes.

      Une action semblerait en effet possible. Vous êtes d’ailleurs loin d’être la première personne à me questionner sur ce sujet.

    • Le 13 août à 17:09 , par Jérémy

      Bonjour,

      Je suis très intrigué par la légalité d’une telle réglementation et je suis très intéressé par une action collective si il est possible d’être mis en relation.

      Bien à vous

    • Le 27 août à 07:31 , par Sarah Bouët
      Action en cours

      Cher Monsieur,

      Une action est en cours.

      Je vous invite donc à me contacter à cette adresse (sbouet.avocat chez gmail.com) aux fins d’obtenir des informations complèmentaires, et de vous y joindre, le cas échéant.

      Dans l’attente de vous lire,

      Sentiments dévoués,

      Sarah BOUËT

  • Dernière réponse : 4 juin à 15:30
    Le 12 avril à 15:50 , par Sébastien
    Location de meublé : incohérences entre réglementations ??

    Bonjour,
    Merci pour votre article qui aide à comprendre les méandres de ces nouvelles réglementations.

    Je suis propriétaire d’une maison à Bordeaux, que je compte louer meublée à des étudiants, avec un bail de 9 mois. En complément, je pensais pourvoir utiliser le bien pendant les 3 mois restant pour faire de la location meublée touristique, et ainsi équilibrer mon équation financière (les loyers paient les mensualités du crédit).
    Sur le papier, je louerai en meublé touristique moins de 120 nuitées par an, donc ça me paraissait clair.

    Or, à la lecture de la réglementation, j’ai eu du mal à retrouver mon hypothèse dans les cas prévus, et suis donc allé à la mairie de Bordeaux.

    Question posée : "que puis je faire du logement pendant les 3 mois où il ne serait pas occupé par un étudiant ?"
    Réponse : "rien."

    Est ce bien ce qui découle de la Loi ALUR et de la délibération du conseil municipal ?
    Est ce cohérent avec la définition du "Loueur en Meublé non Professionnel" du Code Général des impôts ? (sachant que je remplis les conditions pour entrer dans cette catégorie)
    Est ce cohérent avec le principe général de liberté d’usage d’un bien, sachant que les obligations fiscales (déclaration des revenus) et autres (collecte de la Taxe de Séjour pour la collectivité) seraient elles respectées ?
    Au final, je pourrais poser ma question de façon plus brutale : la mairie de Bordeaux n’est elle pas en train d’ajouter des restrictions non prévues par la Loi ?

    Merci d’avance de vos lumières !!

    (PS : petite précision qui ne manque pas d’ironie : il m’a été expliqué à la mairie de Bordeaux les règles bordelaises ne vaudraient que pour la commune de Bordeaux, et non pour les communes limitrophes ! De quoi douter de l’efficacité de cette mesure ?)

    • Le 26 avril à 18:25 , par BOUËT Sarah
      RE : Location de meublé : incohérences entre réglementations ??

      Bonjour,

      Il n’est pas aisé de répondre à votre question, comme aux autres questions des nombreux propriétaires bordelais se trouvant à présent dans une situation plus que délicate.

      En effet, la nouvelle réglementation est extrêmement floue et semble presque frôler l’illégalité...

      Comme je l’écris dans ce focus, concernant les résidences secondaires, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation est très clair : dans certaines communes, les propriétaires souhaitant faire de la location meublée touristique de courte durée relative à leur résidence secondaire, sont soumis à une obligation, outre la simple déclaration préalable susvisée, de solliciter auprès des services de la mairie du lieu dans lequel se situe ce bien, une autorisation temporaire de changement d’usage.

      Or, la commune de BORDEAUX fait partie de cette liste (décret du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts).

      En outre, le règlement adopté par la délibération municipale du 7 juillet 2017, entré en vigueur le 1er mars dernier, impose des conditions à la délivrance de cette autorisation : celle-ci est soumise au principe de compensation.

      Les services de la mairie ne mentent ni n’exagèrent lorsqu’ils attestent que vous ne pouvez rien faire de ce logement les trois mois restants puisque vous seriez contraint de solliciter une telle autorisation et de justifier d’une compensation, à savoir de proposer à la location classique un autre logement répondant aux mêmes caractéristiques que le premier.

      La question se pose aujourd’hui, comme vous l’évoquez à juste titre, de savoir si cette nouvelle réglementation ne serait pas contraire à des principes législatifs qui ont donc une autorité plus importante...

      Seul un juge pourrait trancher !

      En espérant avoir répondu à vos interrogations.

      Sarah BOUËT

    • Le 1er juin à 13:19 , par Pierre DUBOIS

      Nous sommes sans doute nombreux dans mon cas et je pense qu’il serait intéressant de poser la question au juge. car cette mesure prise par la ville de Bordeaux, encore très floue, soulève de nombreuses questions d’ordre juridique ; J’ai le statut de loueur en meublé professionnel, je suis propriétaire, notamment d’un immeuble à Bordeaux avec plusieurs logements meublés. Lorsqu’un appartement se libère en juin par exemple, je souhaite le louer en tourisme en juillet et aout, dans tous les cas moins de 120 jours par an et je ne comprends pas comment cette nouvelle mesure pourrait me l’interdire.
      Ce n’est ni ma résidence principale, ni ma résidence secondaire, ces appartements ne sont donc pas visés par ces mesures semble-t-il ?
      Je propose de créer un collectif qui portera cette question devant le juge. I

    • Le 4 juin à 15:30 , par Sarah BOUET
      RE : Location de meublé : incohérences entre réglementations ??

      Cher Monsieur DUBOIS,

      Bon nombre de propriétaires m’ont contactée aux fins d’intenter une action.

      Aussi, je vous propose de me contacter par courriel afin que je vous donne plus d’informations à ce sujet.

      Dans l’attente de vous lire,

      Sentiments dévoués,

      Maître Sarah BOUËT