Rappelons tout d’abord que sauf à avoir été obtenu par fraude, un permis de construire comme les autres autorisations d’urbanisme est créateur de droits pour son ou ses bénéficiaires [1]. Précisions que nous n’envisagerons dans le cadre du présent article que le cas des autorisations d’urbanisme obtenues sans fraude.
En conséquence de quoi, la jurisprudence et la réglementation a estimé que l’éventuel retrait d’un permis de construire à l’initiative de l’administration :
- Ne pouvait intervenir que dans un délai de trois mois suivant sa délivrance conformément à l’article L424-5 du Code de l’urbanisme,
- Que si le permis est effectivement illégal,
- Et après avoir préalablement engagé une procédure contradictoire à l’encontre du ou des titulaires du permis de construire [2].
Cette procédure contradictoire préalable était initialement prévue par l’article 24 de la loi du 12 avril 2 000, désormais codifié à l’article L121-1 du Code des relations entre le public et l’administration. Le défaut de respect de cette procédure conduit classiquement à l’annulation de l’acte de retrait et permet donc de bénéficier à nouveau d’un permis (express ou tacite) bien souvent définitif.
Or, le Conseil d’Etat était déjà venu apporter une pondération à ce principe l’an dernier [3].
La Haute Assemblée avait alors considéré que l’autorité administrative, et en l’espèce le maire, n’était pas tenue d’engager une procédure contradictoire préalable au permis de construire délivré, dès lors que ce dernier se trouvait en situation de compétence liée, pour refuser et le cas échéant retirer le permis.
Il était alors précisé que :
« (…) Lorsque la délivrance d’une autorisation d’urbanisme est subordonnée à l’avis conforme d’une autre autorité, le refus d’un tel accord s’impose à l’autorité compétente pour statuer sur la demande d’autorisation. Par suite, lorsque la demande qui a fait l’objet d’un refus d’accord a donné lieu à une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou à un permis de construire, d’aménager ou de démolir tacites, l’autorité compétente pour statuer sur cette demande est tenue, dans le délai de 3 mois prévu à l’article L424-5 du Code de l’urbanisme, de retirer la décision de non opposition ou d’autorisation tacite intervenue en méconnaissance de ce refus. (…) ».
Autrement dit, en situation de compétence liée, le maire est tenu de refuser un permis ou de le retirer dans un délai de 3 mois suivant sa délivrance ou naissance.
Par sa décision du 19 août dernier, le Conseil est venu compléter et étendre ce raisonnement. Il a précisé qu’ :
« (…) 2. Il résulte des énonciations du jugement attaqué que, pour annuler l’arrêté attaqué, le tribunal administratif a retenu qu’il avait été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L122-1 du Code des relations entre le public et l’administration, selon lesquelles les décisions administratives défavorables, parmi lesquelles les décisions qui retirent ou abrogent une décision créatrice de droits, "n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales".
3. Toutefois, il ressort de ce même jugement que le tribunal administratif a, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, jugé que le permis litigieux méconnaissait les dispositions de l’article U9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune aux termes desquelles : "En secteur Ua, l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 70% de la surface de la parcelle (...)". L’application de ces dispositions n’appelant, en l’espèce, aucune appréciation de fait, le maire était tenu de retirer le permis de construire tacitement accordé le 23 mars 2022. Dès lors le moyen pris de ce que l’arrêté litigieux aurait été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L122-1 du Code des relations entre le public et l’administration citées ci-dessus faute de procédure contradictoire préalable était inopérant. En se fondant sur ce moyen pour annuler l’arrêté attaqué, le Tribunal administratif de Caen a entaché son jugement d’erreur de droit (…) ».
Ainsi, dès lors que l’illégalité du permis est manifeste, en méconnaissant par exemple une disposition du PLU qui n’appelle pas d’appréciation des faits, le maire est ici encore tenu de retirer un permis irrégulièrement délivré, sans avoir à engager, à peine de nullité de sa décision, une procédure contradictoire au préalable.
Cette jurisprudence va donc à contre-sens de la tendance générale de la dernière décennie conduisant à une prévalence du principe de sécurité juridique sur celui de la légalité.
Un raisonnement comparable a également été retenu par le juge en matière de fonction publique en matière de contentieux disciplinaire. En effet, après avoir imposé d’informer un agent de son droit de se taire durant toute la procédure disciplinaire engagée à son encontre, le juge a estimé que le défaut d’information sur ce point n’entraîne l’annulation de la sanction prononcée que dans l’hypothèse où l’administration a fondé sa décision sur des éléments postérieurs à l’engagement de ladite procédure disciplinaire [4].
En synthèse, le mécanisme qui permettait à un porteur de projet de sauver un permis de construire irrégulièrement délivré à raison d’un oubli procédural de la commune va perdre substantiellement de son efficacité, à tout le moins de son automaticité.
Il y aura désormais un potentiel débat sur le fait de savoir si l’illégalité est manifeste ou implicite un débat et dont une appréciation des faits.
Références.
- CE, 19 août 2025, n°496157
- CAA Lyon, 2 juin 2021, n°19LY03389
- CAA Lyon, 12 février 2019, n°17LY04049
- CE, 25 juin 2024, n°474026
- CE, 19 décembre 2024, n°490157.
Discussion en cours :
Merci pour ces précisions très interessantes