Par Richard Jonemann, Avocat.
 
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  • Parution : 31 janvier
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Opérations de défiscalisation immobilière et informations sur le régime fiscal de faveur.

Comme tout vendeur de biens ou de services, et conformément aux dispositions de l’article L111-1 du Code de la consommation, les intermédiaires professionnels en opérations de défiscalisation immobilière ont l’obligation d’informer les investisseurs sur les caractéristiques essentielles des opérations qu’ils leur proposent.

Si la loi ne définit pas ce qu’il convient d’entendre par caractéristiques essentielles, elle précise toutefois qu’elles doivent être appréciées en tenant compte du "bien ou service concerné".

Au cas spécifique d’opérations de défiscalisation immobilière, il est évident (un véritable truisme) que le régime fiscal de faveur est un élément essentiel.

Ceci étant rappelé, en quoi consiste précisément cette obligation d’information sur le régime fiscal de faveur qui pèse sur les intermédiaires ?

Il s’agit bien entendu pour eux et en premier lieu d’informer les investisseurs sur le contenu de l’avantage fiscal escompté.

En pratique, force est de constater que, sur ce point, les documents remis aux investisseurs en phase précontractuelle sont le plus souvent très prolixes.

Ceci s’explique bien évidemment compte tenu de l’incidence très positive de l’avantage fiscal sur la rentabilité des opérations proposées. Généralement, il est indiqué dans la documentation remise aux investisseurs que l’opération proposée sera majoritairement financée par les loyers et par les réductions d’impôt.

L’avantage fiscal faisant vendre, il n’y a donc pour les intermédiaires en opérations de défiscalisation immobilière aucun embarras à en présenter le contenu aux investisseurs.

Bien au contraire…

Mais en droit, et pour un intermédiaire en opérations de défiscalisation immobilière, informer ses prospects sur le contenu de l’avantage fiscal, même si nécessaire, est insuffisant pour satisfaire à son obligation d’information.

L’objectif assigné à l’obligation d’information étant de permettre à l’investisseur de prendre sa décision de consentir ou non à l’opération proposée en toute connaissance de cause (de manière "éclairée"), il est exclu que l’information relative au régime fiscal de faveur se limite à l’information sur le contenu de l’avantage fiscal (information qui participe, dans les conditions évoquées plus haut, à présenter l’opération sous un jour flatteur).

En effet, et dans quelque domaine que ce soit, l’information attendue d’un professionnel ne peut être cantonnée aux seuls aspects favorables.

Il est exigé qu’elle porte aussi sur les risques et aspects moins favorables lesquels, et selon la formule consacrée par la jurisprudence, peuvent être le corollaire des avantages annoncés.

C’est ainsi que très logiquement, et dès lors que les avantages fiscaux attachés aux opérations de défiscalisation immobilière sont soumis au respect d’un certain nombre de conditions et peuvent être repris par l’administration fiscale en cas de violation de ces conditions, il est attendu que l’intermédiaire en opérations de défiscalisation immobilière informe ses prospects sur les conditions à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux et sur les conséquences attachées en cas non-respect desdites conditions [1].

On relèvera sur le sujet, et concernant les publicités afférentes aux opérations de défiscalisation immobilière, que l’article L122-23 du Code de la consommation dispose que :

"Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement ;
b) S’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100.000 euros.
L’amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code
".

L’investisseur qui n’aurait pas été informé sur les conditions à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux et sur les conséquences attachées en cas non-respect desdites conditions et qui subirait une reprise de l’avantage fiscal peut mettre en cause la responsabilité délictuelle de l’intermédiaire et ce sur le fondement de l’article 1240 du Code civil [2].

Selon les circonstances d’espèce, le préjudice dont il pourra alors être demandé la réparation par l’octroi de dommages et intérêts sera la perte de chance d’éviter la réalisation d’un événement défavorable qu’est l’investissement litigieux ou bien la perte de chance de conserver le bénéfice de l’avantage fiscal et de bénéficier de réductions d’impôts complémentaires.

Notes :

[1Cour d’appel de Bordeaux, 11 mai 2017, RG 15/04095 ; Cass., 3ème civ., 6 septembre 2018, n° pourvoi 17- 21096 ; Cour d’appel de Toulouse, 18 novembre 2018, RG 15/04718.

[2Ancien article 1382 du même Code.

Richard Jonemann
Avocat à la Cour
https://www.jonemann-avocats.com

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