Le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.
Ainsi, l’exécution du pacte suppose que le promettant s’oblige à ne pas vendre le bien à un tiers sans l’avoir préalablement proposé au bénéficiaire.
Une jurisprudence abondante se développe concernant l’exécution des pactes de préférence, et notamment la violation faite par le promettant de la préférence donnée au bénéficiaire du pacte.
Dernièrement la jurisprudence a eu l’occasion de rappeler la nature même de l’obligation qui pèse sur le promettant du pacte de préférence.
Dans un arrêt rendu le 6 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que c’est la date à laquelle le promettant décide de vendre, qui permet d’apprécier la violation d’un pacte de préférence [1].
En l’espèce, un pacte de préférence est conclu entre deux personnes le 28 octobre 1999 pour une durée de dix ans sur un ensemble immobilier. En novembre 2009, le promettant conclu la vente de cet ensemble immobilier avec un tiers. Le bénéficiaire du droit de propriété décide d’agir et d’intenter une action en annulation de la vente. Et en substitution à l’encontre du promettant et du tiers acquéreur.
La Cour d’appel rejette la demande du bénéficiaire et retient que seule la date d’échange des consentements doit être prise en compte pour analyser l’éventuelle violation du pacte de préférence. De plus, les juges du fond ajoutent que la vente est intervenue postérieurement à l’échange des dix ans du pacte donc elle ne viole aucun droit de priorité.
Mais la Cour de cassation censure ce raisonnement et explique que la primauté du bénéficiaire doit être pleinement effective lors de la mise en vente du bien immobilier litigieux.
La Haute juridiction rappelle que dès que le contractant a pris sa décision de contracter, il doit proposer prioritairement la conclusion du contrat au bénéficiaire du pacte.
Or, c’est précisément ce que le promettant a omis de faire puisqu’il n’il n’a pas proposé la conclusion du contrat au bénéficiaire du pacte.
En effet, ce dernier a pensé qu’en promettant simplement la réalisation de la vente future par le biais d’un avant contrat, cela ne constituait pas une violation du pacte de préférence, dès lors que cette vente serait réalisée à l’issue du terme du pacte.
Or, cet avant contrat caractérise effectivement la volonté du promettant de contracter.
Dès lors, en faisant connaître son intention de contracter à l’égard d’un tiers, le promettant se trahi et la violation de l’obligation de préférence à laquelle il est tenu ne fait aucun doute.
La violation du pacte de préférence est sanctionnée légalement et permet au bénéficiaire du pacte d’obtenir la réparation de son préjudice.
Discussion en cours :
Bonjour,
Ma mère souhaite vendre un lot de terrains morcelés qui, indépendamment du terrain faisant l’objet du pacte de préférence, seraient invendables car trop petits, la vente seule du terrain objet du pacte paraissant constituer un préjudice étant un empêchement à la vente des parcelles restantes.
Elle a pris contact avec 3 agences immobilières pour s’informer du prix au m2 et en a fait une moyenne.
Elle a pris contact avec le bénéficiaire par le biais d’un courrier envoyé en accusé réception pour l’informer de son désir de vendre le lot dans son intégralité (y compris le terrain objet du pacte).
Ce courrier énonce le détail des lots, leur métrage et le prix proposé pour l’ensemble ainsi qu’une date butoir de réponse (2 mois).
A 15 jours avant la date butoir, le bénéficiaire objecte le fait que la vente ait lieu sur le lot entier et non seulement sur le terrain objet du pacte, sans pour autant annoncer son désir d’achat. Il signale également avoir contacter des agences immobilières afin de contester le prix.
Ma question :
Dans l’impossibilité de vendre des terrains de petites tailles et morcelés, ma mère est-elle en droit de proposer, dans le cadre d’un pacte de préférence portant sur l’unique et plus grand terrain, une vente sur le lot entier, considérant, bien entendu que le bénéficiaire a été contacté en priorité.
Merci pour votre réponse.
Bien cordialement à vous.