Par Jean-Philippe Battini, Avocat.
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  • 1re Parution: 16 janvier 2023

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Copropriété : pas d’action sans syndic.

Des propriétaires avaient assigné leurs co-indivisaires aux fins notamment de remise en état à la suite de travaux réalisés sans leur accord sur des parties communes d’une maison divisée en lots.
L’immeuble était dénué de règlement de copropriété et de syndic.
Cour d’appel de Bastia, Chambre civile, 2e section, 17 février2021, RG n° 18/00786.

« Dans le cas d’une copropriété désorganisée, il appartient au coindivisaire demandeur de saisir le président du tribunal judiciaire d’une demande tendant à désigner un administrateur provisoire avant d’engager une action à l’encontre des autres coindivisaires à peine d’irrecevabilité ».

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic
 ».

L’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 alors applicable pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 susvisée dispose que dans tous les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9 (…).

Il se déduit qu’en présence d’une copropriété désorganisée, il appartient au demandeur de saisir le président du tribunal judiciaire d’une demande tendant à désigner un administrateur provisoire avant de délivrer l’assignation afin de pouvoir aviser régulièrement le syndic de son action et, le cas échéant, permettre à la copropriété d’être représentée et faire valoir ses observations dans le cadre de l’instance, faute de quoi son assignation sera jugée irrecevable.

Telle est la décision rendue par la Cour d’appel de Bastia qui avait soulevé ce moyen d’office et rouvert les débats afin de recueillir les observations des parties.

L’affaire a, par la suite, fait l’objet d’un retrait du rôle avant que la cour ne statue définitivement sur le sort de l’action des demandeurs mais on se doute de la motivation de l’arrêt à venir au regard des termes de la décision avant-dire droit.

Il convient de préciser que le seul dépôt d’une requête auprès du Président du tribunal judiciaire serait insuffisant à valider l’assignation dans la mesure où un syndic doit être désigné avant de pouvoir agir en justice, lequel doit être avisé régulièrement de l’action en cours et permettre le cas échant à la copropriété d’être représentée.

Cour d’appel de Bastia, Chambre civile, 2e section, 17 février2021, RG n° 18/00786.

Jean-Philippe Battini
Avocat au barreau d’Ajaccio et à la Cour d’appel de Bastia
https://battini-avocat.fr

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