1-Peut-on appliquer la prescription biennale (L218-2 du Code de la consommation) à la commission de l’agent immobilier dans l’hypothèse d’une vente immobilière ?
Appliqué aux prestations de services, il se dégage deux conditions du droit de la consommation, la qualité des parties et l’existence d’un service.
D’une part, le bénéficiaire des services de l’agent immobilier doit pouvoir être qualifié de consommateurs (attention à la distinction avec la qualité de non professionnel).
D’autre part, il doit exister un service fournit au consommateur.
Dans le cadre d’une vente immobilière par le truchement d’un agent immobilier, cet article devrait pouvoir s’appliquer.
2-Un acquéreur d’un bien immobilier qui n’a pas signé le mandat de l’agent immobilier peut-il lui aussi invoquer la prescription biennale ?
L’article L218-2 du Code de la consommation vise notamment un service rendu au consommateur.
Devant une juridiction, le débat judiciaire sera principalement tourné vers cette condition : peut-on considérer que l’acquéreur a bien bénéficié d’un service.
Parfois, cette condition sera considérée comme non satisfaite en raison de l’absence de signature d’un mandat entre acquéreur et agent immobilier (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 9 juin 2017, n°16-21.247).
La jurisprudence a cependant pu appliquer cet article en l’absence de relation contractuelle directe à un tiers (dans le cadre d’une caution, Cour de cassation, 1re chambre civile, 15 mai 2024, n° 22-22.888 ; pour le cas d’un acquéreur bénéficiaire d’une garantie d’achèvement insérée au contrat conclu entre le vendeur et le garant d’achèvement – Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 mai 2024, n°22-22.888)).
Mais tout dépendra du cas d’espèce, des services effectivement rendus à l’acquéreur par l’agent, de la formulation du mandat et de la promesse de vente, etc.
Dernièrement, la Cour d’appel a pu appliquer cette prescription dans ce cas précis, à savoir un acquéreur (il s’agissait d’un achat en viager) invoquant la prescription à l’égard de l’agence sans signature d’un mandat (Cour d’appel de Toulouse, arrêt du 11 mars 2026, RG 25/01374).
Le raisonnement est le suivant : il existe une relation contractuelle entre l’agence et son client. Mais si un contrat doit exister pour invoquer la prescription biennale, il n’est pas exclu qu’un tiers à ce contrat puisse bénéficier de la prescription. La Cour indique également que l’article 2253 du Code civil permet à toute personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise de l’opposer ou de l’invoquer même si le débiteur y renonce.
3-Mais alors, il n’existe pas de possibilité pour l’agent immobilier de réclamer le paiement après ce délai à un acquéreur ou vendeur ?
S’il n’existe aucune certitude (jurisprudence qui ne proviennent pas de la Cour de cassation sur le cas de l’agent immobilier et de l’hypothèse de l’acquéreur lors d’une vente immobilière), l’acquéreur ou le vendeur pourra invoquer en défense la prescription et aura de bonnes chances de succès.
Cependant, si l’agent immobilier se place sur le terrain de la perte de chance ou de la clause pénale lorsqu’il sollicite non pas le paiement d’une prestation mais sollicite des dommages intérêts (au titre de la responsabilité), l’application de la prescription biennale sera plus délicate à envisager (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 9, 2 septembre 2021 – n° 18/16841). Dans ces cas, la prescription applicable peut être celle de droit commun (5 années).
