Quand le syndic ne respecte pas la loi...

La contestation de l’assemblée générale.

Pour ce faire, le copropriétaire doit assigner le Syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance dans les 2 mois qui suivent la notification, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, du procès-verbal de l’assemblée générale.
Passé ce délai, plus aucune contestation n’est recevable.

Le copropriétaire « contestataire » devra démontrer que les règles applicables n’ont pas été respectées pour espérer avoir gain de cause.

S’il échoue dans cette démonstration, il risque d’être condamné non seulement à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais qu’il aura engagés pour assurer sa défense ; mais encore à lui verser des dommages-intérêts si le juge estime que la contestation soulevée cause un préjudice au Syndicat des copropriétaires.

A l’inverse, si la contestation est bien fondée, c’est le Syndicat des copropriétaires qui risque de devoir régler, outre ses frais d’avocat, ceux du copropriétaire contestataire.

Le délai de convocation, un motif de contestation.

Nombreux sont les motifs de contestations soulevés par les copropriétaires qui poursuivent en justice l’annulation d’une assemblée générale et/ou des résolutions adoptées en assemblée générale.

L’un de ses motifs est le respect, ou plutôt le non-respect, du délai minimum entre la date de réception de la convocation par les copropriétaires et la date de la tenue de l’assemblée générale.
Ce délai, fixé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 est de 21 jours.
A priori, rien de complexe.

A condition toutefois de ne pas oublier que l’article 64 de ce même décret qui prévoit que ce délai a « pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Or, dans une affaire jugée le 21 décembre dernier par la Cour de cassation, ce délai de 21 jours avait commencé à courir le 18 janvier 2011, lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à son domicile et expirait le 7 février 2011 à 24 heures ; tandis que l’assemblée générale s’est tenue… le 7 février 2011.

Et, alors que le Tribunal et la cour d’appel avaient jugé infondés les arguments développés par le copropriétaire contestataire, la Cour de cassation accueille favorablement sa demande, 6 ans après la tenue de l’assemblée litigieuse….

Les conséquences de l’annulation d’une assemblée.

Juridiques : les résolutions adoptées par l’assemblée annulée sont rétroactivement anéanties, y compris la désignation syndic.
Ce dernier n’avait donc pas ensuite qualité pour convoquer l’assemblée suivante. Mais si cette dernière n’a pas été contestée dans les 2 mois de la notification du procès-verbal, elle ne peut plus être contestée.

Financières : le Syndicat des copropriétaires supportera le coût de la procédure. A moins qu’il ne décide d’agir contre le syndic qui a commis l’erreur et obtienne sa condamnation à l’indemniser des frais engagés.

La cour d’appel de Paris a ainsi condamné un syndic à rembourser à un Syndicat de copropriétaires des frais de procédure liés à la contestation de résolutions adoptées en assemblées générales sans que soient respectées les règles de majorité.

La cour d’appel a en effet considéré que le syndic était responsable des irrégularités qui ont conduit les copropriétaires à engager plusieurs procédures pour voir annuler les résolutions litigieuses.

Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt du 21 décembre dernier, le syndic se voit reproché de ne pas avoir été spécialement vigilant du respect des délais puisque le copropriétaire qui a assigné s’était déjà fait remarquer par son « attitude procédurière et malveillante » et, bien que ne participant « à aucune assemblée générale de la copropriété (en poursuivait) systématiquement la nullité ».