A. Les modifications apportées aux pouvoirs des acteurs majeurs de la copropriété.
1. Le syndicat des copropriétaires.
L’ensemble des copropriétaires de l’immeuble est fictivement réuni en un syndicat de copropriétaires qui a la personnalité morale. Le syndicat des copropriétaires élit un syndic chargé de le représenter, d’agir en son nom et pour son compte, auprès des tiers et en justice, le cas échéant.
Jusqu’à ce jour, le rôle du syndicat des copropriétaires était de veiller à la bonne administration et la bonne gestion des parties communes de l’immeuble.
Désormais, ses attributions sont étendues et sa responsabilité aussi, dans la mesure où il doit à présent, non plus seulement veiller à la bonne administration des parties communes, mais aussi œuvrer en vue de leur amélioration.
Cet ajout a été jugé nécessaire face à des immeubles en copropriété de plus en plus anciens et pour lesquels il est urgent d’entreprendre des travaux de rénovation profonde.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires est également étendue en ce qui concerne les dommages faits aux tiers ainsi qu’aux copropriétaires.
Auparavant, le syndicat était responsable des dommages occasionnés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Désormais, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages faits aux tiers et aux copropriétaires peu importe l’origine du dommage. Avec la réforme, cela signifie que le syndicat engage sa responsabilité en cas de dommages ayant sa source dans une partie commune, affectant un copropriétaire de l’immeuble ou un tiers à l’immeuble.
Il n’est plus question dorénavant de limiter sa responsabilité aux seuls cas de vice de construction et de défauts d’entretien.
En résumé, les syndicats de copropriétaires vont devoir être plus vigilants qu’auparavant et veiller à ce que l’immeuble, dont ils sont copropriétaires indivis, soit bien conservé en bon état de réparations à jour afin d’éviter tout risque pour la santé et la tranquillité de ses habitants et même de ses visiteurs, tiers à la copropriété.
2. Le syndic.
Le syndic est l’organe représentant le syndicat des copropriétaires auprès des tiers, et en justice si une action devait être intentée.
Le syndic conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété. A ce titre, il a notamment l’obligation d’assurer la conservation des archives du syndicat des copropriétaires.
En cas de changement dans la personne du syndic, l’ancien syndic doit assurer la transmission d’un ensemble de documents auprès du nouveau syndic. Dorénavant, il dispose d’un délai de 15 jours pour transmettre au nouveau syndic désigné, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires ouverts pour le syndicat, ainsi que les coordonnées de la banque.
Il doit également transmettre les documents et archives du syndicat des copropriétaires et fournir l’état des comptes.
A l’égard du conseil syndical, le syndic a l’obligation dorénavant, à peine de pénalités, de lui transmettre les pièces que le conseil syndical lui demande. Passé un mois d’attente, des pénalités s’appliquent.
Dans les petites copropriétés, les notions de « syndic bénévole » et « syndic coopératif » sont oubliées pour laisser place à la notion plus globale de « syndic non professionnel ». A ce titre, un copropriétaire peut être syndic non professionnel.
En ce qui concerne la résiliation du contrat du syndic, les choses changent aussi. Le contrat de syndic reste un contrat à durée déterminée, approuvé par décision expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.
Jusqu’à présent, le syndic devait se mettre en concurrence, de lui-même, en présentant à l’assemblée générale des copropriétaires, tous les 3 ans, d’autres contrats de syndic provenant d’autres cabinets concurrents.
A compter du 1er juin 2020, la période de 3 ans disparaît.
Dorénavant, il sera possible de prévoir que le contrat de syndic ne sera plus d’une durée de 3 ans mais par exemple d’un an.
Dans ce cas, si le contrat de syndic est d’un an, alors tous les ans, la mise en concurrence devra être effectuée par le syndic en exercice, au cours de l’assemblée générale.
Précisément, dans les trois mois précédant le terme du contrat de syndic, est portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la mise en concurrence.
L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin de contrat et de prise d’effet du nouveau contrat.
Le contrat de syndic peut aussi être résilié en cas d’inexécution grave venant du syndic ou du syndicat des copropriétaires.
En effet, on l’a vu, le contrat de syndic pourra dorénavant être résilié au cours des trois mois précédant la fin de son contrat sans indemnisation.
En outre, il pourra également être résilié, soit à l’initiative du syndic lui-même ou du syndicat des copropriétaires, en cas de faute grave d’inexécution.
Si le contrat de syndic est résilié pour inexécution grave à l’initiative du syndicat des copropriétaires, le conseil syndical notifie au syndic, une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, portant sur la résiliation et la mise en concurrence, en invoquant le motif, à savoir le manquement fautif.
Si le contrat est résilié par le syndic lui-même pour inexécution fautive imputable au syndicat, le syndic notifie au conseil syndical, le(s) manquement(s) du syndicat des copropriétaires en indiquant sa volonté de terminer la relation contractuelle.
La réforme apporte une autre nouveauté aux attributions et pouvoirs du syndic, il peut percevoir une rémunération complémentaire à l’occasion de prestations qui ne relèvent pas de la gestion courante. Si tel est le cas, le contrat de syndic doit prévoir dans une annexe, une fiche d’informations sur le prix et les prestations annexes proposées par le syndic.
Malgré cette dernière avancée, le syndic a dans l’ensemble été malmené par cette réforme, face à un conseil syndical aux pouvoirs de plus en plus importants.
3. Le conseil syndical.
Le Président du conseil syndical peut dorénavant, en cas de carence et d’inaction du syndic, et sur délégation expresse de l’Assemblée générale, exercer une action en justice contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Si l’immeuble ne comporte pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
Dorénavant, les personnes pouvant devenir membres du conseil syndical pourront être des ascendants et des descendants d’un copropriétaire de l’immeuble.
Le point sur lequel la réforme a considérablement accru les pouvoirs du conseil syndical, est précisément le mécanisme de la délégation expresse.
Dorénavant, l’Assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant en principe d’un vote à la majorité simple de l’Assemblée générale (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Pour cela, il faut avoir obtenu la délégation expresse de l’Assemblée générale, qui doit avoir voté cette délégation à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Ainsi, l’action du conseil syndical reste sous le contrôle et l’aval a priori de l’Assemblée générale des copropriétaires.
A titre d’exemple de décisions votées à la majorité simple, il peut s’agir des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et la préservation de ses habitants.
Le conseil syndical va pouvoir décider de certains travaux de l’immeuble, notamment la réfection d’une toiture ou encore des travaux portant sur l’escalier.
Concernant précisément la question des travaux, il n’est pas question que le conseil syndical embarque la copropriété dans des frais énormes. C’est l’Assemblée générale qui va déterminer un budget maximal des sommes à engager par le conseil syndical.
En revanche, certains sujets restent totalement exclus de la délégation expresse, et précisément :
La question de l’approbation des comptes,
La détermination du budget prévisionnel,
L’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et jurisprudentielles.
Ces matières restent de la compétence et du pouvoir exclusif de décision de l’assemblée générale.
Pour pouvoir exercer la délégation expresse qui lui est confiée, les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité de ses membres.
La durée de la délégation expresse est de deux ans au maximum. Le syndicat des copropriétaires va devoir souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical.
Enfin, le Président du Conseil syndical va dorénavant pouvoir agir en justice contre le syndic. Si le syndic est condamné, les dommages-intérêts seront versés au syndicat des copropriétaires. Là aussi le Président ne peut pas agir seul, mais sur délégation expresse de l’Assemblée générale à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
B. Une réforme qui annonce plus de modernité et de flexibilité dans les copropriétés.
1. Faciliter la prise de décisions.
La réforme a aussi pour objectif de faciliter la prise de décisions au sein des copropriétés. Face à l’absentéisme croissant dans les assemblées générales, le législateur a pris conscience qu’il était impératif d’innover et d’imaginer d’autres formes de participation, notamment dématérialisée.
A titre d’exemple et dorénavant, les votes par correspondance doivent être pris en compte au même titre que les votes des personnes présentes et représentées. Comment cela se matérialise-t-il ?
Avant la tenue de l’Assemblée générale, le copropriétaire qui ne pourra pas assister physiquement à l’Assemblée, remplit un formulaire avec des consignes de vote sur les résolutions portées à l’ordre du jour, qu’il remet au syndic.
De plus, la réforme assouplit les conditions de votes en favorisant les votes à la majorité simple.
Le but de la réforme a été de moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété en facilitant les règles relatives à la prise de décisions.
Le mécanisme dit de « la passerelle » est généralisé. Ce mécanisme consiste en la chose suivante : si une décision n’a pas recueilli la majorité requise pour être votée, mais a recueilli une proportion importante de votes de copropriétaires qui y étaient favorables, un second vote est organisé.
2. Faciliter la gestion.
Afin d’assouplir la gestion des immeubles en copropriété, la réforme prévoit que dorénavant, si une même copropriété comprend plusieurs bâtiments, il pourra être créée un ou plusieurs syndicats secondaires.
En outre, si un copropriétaire souhaite la tenue d’une Assemblée générale, il pourra la demander et la tenue se fera cependant à ses frais.
Modernité, souplesse et flexibilité sont les maîtres mots de la réforme de la copropriété pour 2020.
Discussions en cours :
Bonjour
dans le cadre de travaux urgent...le syndic doit il après prévenu les copropriétaires concernés ,obligé de faire assemblée générale dans les 15 jours ?...et toujours 1/3 des sommes a provisionner ?
Qu’entend t’on par travaux d’urgence ,
Y a t’il une obligation d’accord du Conseil Syndical en place ou d’une convocation AGE s’il y a urgence et dans ce cas qu’elle est la majorité à obtenir.
Changer une porte de garage collectif fonctionnant trop lentement au gré de certains copropriétaires peut il être considéré comme travaux d’urgence
Merci de vos retours
Bonjour,
je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble composé de 6 appartements. ma quote part étant de 181/1000, un 2nd propriétaire dispose d’un lot également Mme Y et un 3ème de 4 lots que j’appellerai M. x.
Depuis l’acquisition de mon appartement en 2017 et même avant, M. X gère bénévolement la répartition des charges électricité et eau des parties communes mais il n’y a pas de syndic de copropriété bénévole ou pro et aucune AG n’a jamais été effectuée.
Mme Y et moi-même propriétaires rencontrons de sérieux problèmes avec les locataires des lots de M. X et malgré nos demandes "cordiales" auprès de M. X, écrits au Maire de la commune avec mise en demeure... les choses ne s’améliorent pas.
j’ai loué mon appartement à un gentil couple, fraîchement retraités et voulant s’installer dans le sud et reçois ce jour une LRAR pour préavis de départ après 3 mois seulement de location et ce à cause des mêmes raisons que je déplore à savoir nuisances sonores diurnes et nocturnes récurrents de plusieurs locataires de M. X.
Nous souhaitons Mme Y et moi-même souscrire à un syndic de copropriété indépendant afin de pouvoir nous défendre et faire valoir nos intérêts face à ces désordres. Pouvons-nous le faire sans l’approbation de M. X ?
quelles sont nos possibilités svp pour que ces nuisances de plusieurs locataires de l’immeuble cessent ?
un immense merci pour vos conseils et votre aide précieuse.
bien cordialement,
Bonjour,
Très franchement, vous êtes peu nombreux , un syndic va vous couter très cher et ne fera absolument rien pour le sujet de nuisances sonore. Il convient de faire constater et ensuite de porter plainte, d’écrire au procureur. Si cela ne suffit pas , aller devant le conciliateur ( c’est maintenant l’obligation) et saisisser le tribunal judiciaire ( ex tribunal d’instance ) . Je ne vois que cette voie
Bonjour.
Je dois changer ma chaudière gaz. Cependant les nouvelles dispositions exigent de la
remplacer par une chaudière à condensation nécessitant une sortie ventouse sur façade sur
ma cour arrière. Cette sortie donne sur une grande cour avec garages. Je suis au quatrième étage
sans immeuble en face, donc très dégagé. Aucune nuisance.
Je vais donc faire changer l’emplacement de ma chaudière et rénover ma cuisine en même temps.
Mon actuelle chaudière étant hors d’usage, je dois avancer ces travaux assez rapidement.
Mais je dois obtenir l’accord de l’Assemblée Générale pour la sorte ventouse.
Sachant que je n’ai pas d’autre solution, et que je suis actuellement sans chauffage,
l’Assemblée Générale pourrait-elle refuser ma demande, qui s’appuie sur les nouveaux textes de
mise-en-conformité ? Sachant que tôt ou tard tous les appartements devraient s’y conformer ?
Merci pour vos remarques.
Cordialement.
G. DUPUY
Bonjour,
Oui l’assemblée générale peut refuser vos travaux si elle estime qu’ils risquent de porter atteinte aux parties communes.
Nous pouvons examiner ensemble en détails cette situation.
Cordialement.
Maître bonjour,
je suis syndic non professionnel d’une petite copropriété de 6 lots en Guadeloupe depuis l’AG du 27/03/2017.
Après m’être renseigné je compte mettre à l’ordre du jour le changement du syndic ou re nomination si personne ne souhaite s’en occuper lors de la prochaine AG fin novembre 2020.
Juridiquement, si je comprends bien la rédaction de votre article, le syndic était nommé pour maxi 3 ans (pour notre part nous ne sommes donc pas dans les règles..) et une AG aurait donc se dérouler en mars de cette année même si non possible pour notre copropriété
À ce jour, nous pouvons donc élire le syndic pour le temps que l’on souhaite ou seulement pour un an renouvelable chaque année lors de l’AG annuelle ?
Vous remerciant ben sincèrement des précisions sur ce thème
Bien cordialement à vous
Bonjour Maître,
Merci pour ce résumé qui permet en 1 lecture de comprendre tous les changements.
Lorsqu’un propriétaire (ne paie plus ses charges depuis des années) qu’il habite ailleurs mais loue (sans bail) un appartement et que le locataire a une douche qui fuit et provoque une inondation dans les caves. Peut-on faire appel à 1 huissier et 1 serrurier pour rentrer dans l’appartement pour vérifier l’origine de la fuite avant que la canalisation ne fasse des dégâts dans tout l’immeuble ? Que faire sachant que lz locataire arrête de lui-même son arrivée d’eau mais n’a pas l’air de vouloir que l’on rentre chez lui. Faire intervenir la Police ? D’avance merci pour votre réponse. Cordialement.