Assurance construction : Qui sont les propriétaires d’un ouvrage ?

Il existe deux catégories de propriétaires, les propriétaires actuels (maître d’ouvrage) et les propriétaires futurs (les acquéreurs de l’ouvrage). Quelles différence(s) entre ces deux propriétaires de l’ouvrage ? C’est ce que nous allons étudier ensemble.

Le maître de l’ouvrage dispose de la qualité pour agir [1] contre un constructeur. Les acquéreurs successifs disposent également de ce droit en cas de vente et de vente successive [2] puisque l’élément important est la propriété de l’ouvrage [3].

Mais alors qui est le maître d’ouvrage ?

En droit privé : c’est la personne physique ou morale, particulier ou professionnelle qui est propriétaire du terrain à bâtir, ou, qui est propriétaire de la construction si le terrain sur laquelle la Construction est faite appartient à une autre personne. En somme, c’est la personne pour lequel les Travaux sont réalisés (article A 243 - 1 du Code des assurances).

En droit public : c’est « la personne morale pour laquelle l’ouvrage est construit » [4] et ce sont l’État et ses établissements, les collectivités territoriales et leurs établissements, « des organismes privés jouissant de la personnalité civile assurant en tout ou partie la gestion d’un régime légalement obligatoire d’assurance contre la maladie, la maternité, la vieillesse, l’invalidité, le décès, le veuvage, les accidents du travail et les maladies professionnelles ou de prestations familiales, ainsi que les unions ou fédérations desdits organismes font l’objet de marchés dont le mode de passation est celui prévu pour les marchés de l’État d’un égal montant et dans les mêmes cas » [5], les organismes privés d’habitation à loyer modéré [6] sauf certains ouvrages à vocation industrielle nommément désignée par un décret du Conseil d’État, les ouvrages qui sont construits dans une zone d’aménagement concerté (?) ou d’un lotissement, et les ouvrages acquis par les organismes d’habitation à loyer modéré.

Trois cas spéciaux : 

1 - Le maître d’ouvrage peut mandater par un mandat une personne pour l’aider, le maître d’ouvrage délégué. Ce dernier pourra agir contre les constructeurs.

2 - Dans le cas d’un partage de propriété entre nu-propitiatoire et usufruitier, c’est le nu-propriétaire qui dispose de la qualité de maître d’ouvrage, même si ce peut être l’usufruitier qui a ordonné la construction de l’ouvrage (article 605 du Code civil).

3- En cas de vente de l’ouvrage, le maître d’ouvrage perd son droit à agir contre le constructeur au profit de l’acquéreur de l’ouvrage, l’action suivant la propriété de l’ouvrage. Mais, le maître d’ouvrage peut conserver un droit à agir en deux hypothèses :
- Si le contrat de vente prévoit ce droit,
- Si le maître d’ouvrage a un intérêt « direct et certain », il peut évoquer « un préjudice personnel » uniquement [7], ce sera par exemple le cas pour une perte commerciale.

Les acquéreurs de l’ouvrage disposent de la qualité pour agir contre un constructeur puisque l’action en responsabilité suit la propriété de l’ouvrage et donc ce droit se transmet de propriétaire en propriétaire [8].

Mais qui est l’acquéreur de l’ouvrage ?

L’acquéreur de l’ouvrage c’est celui qui a acquis la propriété de l’ouvrage peu important la manière de cette acquisition (don, vente, etc.). Les garanties légales (décennale, biennale, et de droit commun) sont attachées à la propriété de l’ouvrage et elles se transmettent donc aux propriétaires successifs [9].

Plusieurs arrêts viennent étendre ce droit d’agir aux vices présents avant la vente de l’ouvrage, y compris si l’acquéreur en avait connaissance [10].

Cas particulier, celui des copropriétés :

> Si le dommage survient dans les parties communes, c’est le syndicat de copropriété qui dispose du droit d’action (article 15 de la loi du 10 juillet 1965) après avoir informé l’assemblée générale des malfaçons de manière précise ou non (civ 3e, 6 mars 2014, n°12-25150) et avoir été autorisé à agir par cette même assemblée générale (article 15 de la loi du 10 juillet 1965).

> Si le dommage survient dans la partie privative, le propriétaire peut agir seul contre le constructeur, il peut également agir seul s’il possède des dommages distincts de la copropriété, et la copropriété peut agir si les dommages surviennent chez un propriétaire (partie privative), mais ont pour origine les parties communes.

En revanche, certaines personnes physiques ou morales ne disposent pas de la qualité pour agir sur le terrain de la responsabilité décennale, ce sont les locataires (qui disposent de la jouissance de l’ouvrage, mais non de sa propriété - Civ 3ème, 12 juillet 1995, n° 92-20946), les crédits preneurs [11] – sauf lorsque le crédit-preneurs lève l’option et devient de facto le plein propriétaire de l’ouvrage [12] il peut alors agir en responsabilité décennale y compris pour des sinistres antérieurs à la lever de l’option)) et les associés d’une société d’attribution.

Le cas des locataires qui ne disposent pas de la qualité pour agir en responsabilité décennale est de jurisprudence constante [13], y compris si le maître d’ouvrage est devenu locataire par la suite [14].

Mais il existe plusieurs exceptions à ce principe :

1- le locataire peut en responsabilité décennale contre le constructeur si le bailleur lui a donné mandat pour ce faire [15],

2- le locataire dispose d’un droit de construire. Il est de facto le propriétaire des nouvelles construction et peut agir en responsabilité décennale [16].

Rappelons que la victime d’un dommage peut agir uniquement sur le fondement de la responsabilité de droit commun et non sur la responsabilité décennale du constructeur.

Nicolas Breton, Juriste
Link : https://www.linkedin.com/in/breton-nicolas-76a9a8108/
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[1Article 1792 du Code civil.

[2Article 1646-1 Al 2 du Code civil.

[3Civ 1re, 1er juillet 2009, n° 08-14714.

[4Article 2I al 1er de la loi du 2 juillet 1985.

[5Article L 124-4 du Code de la sécurité sociale.

[6Article L 411-2 du Code de la construction et de l’habitation et article 1 de la loi du 12 juillet 1985.

[7Civ 3e, 31 mai 1995, n° 92-14098.

[8Civ 3e, 9 février 2010, n° 08-18970.

[9Civ 1re, 28 novembre 1967 – article 1792 du Code civil – 1792-3 du Code civil – Civ 3e, 8 février 1995, n° 92-19639.

[10Pour la garantie décennale - Civ 3e, 23 septembre 2009, n°08-13470, pour la garantie – pour la garantie de droit commun, Civ 3e, 10 juillet 2013, n° 12-21910.

[11Civ 3ème, 26 février 2003, n °01-13579

[12Civ 3ème, 26 janvier 2010, n°08-70032.

[13Un exemple : Civ 3ème, 12 juillet 1995, n° 92-20946.

[14Civ 3ème, 1er juillet 2009, n° 08-14714.

[15Civ 3ème, 12 avril 2012, n°11-10380.

[16Civ 3ème, 7 octobre 2014, n° 13-19448 – exemple une personne a érigé un supermarché sur un terrain, c’est celui qui est le propriétaire du supermarché qui peut agir contre le constructeur pour des dommages survenus dans le supermarché.

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